Bản án 25/2026/KDTM-PTTranh chấp về thuê, cho thuê, thuê mua

:

[1] Về thủ tục tố tụng: 19 1.1. Xét kháng cáo của Công ty cổ phần P, Công ty cổ phần N2, ông Đồng Văn B, bà Lê Thị H là phù hợp theo quy định tại các Điều 271, 272, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự. 1.2. Về quan hệ tranh chấp: Theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, yêu cầu phản tố của bị đơn; cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật tố tụng là “tranh chấp hợp đồng cho thuê lại nhà xưởng, bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất” là đúng với quy định tại Điều 30 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung: Xét kháng cáo của Công ty cổ phần P; Công ty cổ phần N2; ông Đồng Văn B; bà Lê Thị H, nhận thấy: 2.1. Xét hợp đồng thuê lại nhà xưởng: Nguyên đơn cho bị đơn thuê lại nhà xưởng gắn liền với thửa đất số 881, tờ bản đồ số 24, tại xã Đ, huyện Đ, Long An và công trình xây dựng khác: Tên công trình – Nhà máy Đ4, 2, 3, nhà văn phòng theo giấy CNQSD đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất số CD 843496 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp cho Công ty Đ1 L.A ngày 12-4-2016, cập nhật biến động sang tên cho Công ty X ngày 19-4-2023. Đối chiếu với quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai 2013, thửa đất 881 và nhà xưởng gắn liền đủ điều kiện cho thuê và cho thuê lại. Xét về hình thức của các hợp đồng cho thuê lại này được lập thành văn bản đúng với quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự. Xét về chủ thể tham gia xác lập Hợp đồng thuê nhà xưởng số 02/HĐTNX ngày 16-8-2016; Hợp đồng thuê nhà xưởng số 01-23/HĐTNX –BBC ngày 01-5- 2023 giữa Công ty X và Công ty TNHH T3; Văn bản trình bày ý kiến của Công ty Đ1 và Công ty X thì Công ty TNHH T3 được quyền cho thuê lại thửa đất 881 và nhà xưởng gắn liền với đất. Xét về nội dung của hợp đồng cho thuê lại: Theo các hợp đồng nêu trên đã được quy định cụ thể về giá thuê, phương thức thanh toán, thời hạn thuê, quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê lại, bên thuê lại theo quy định của pháp luật.

Do đó, có căn cứ xác định hợp đồng cho thuê lại giữa Công ty TNHH T3 và bị đơn được thực hiện đúng với trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật; đủ điều kiện làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia xác lập. Các bên đã thực hiện theo đúng thỏa thuận của hợp đồng từ thời điểm xác lập cho đến hết tháng 5/2022. Từ tháng 6/2022 đến nay, các bị đơn gồm ông B, bà H, Công ty cổ phần P và Công ty N2 đã vi phạm hợp đồng, không thanh toán tiền thuê cho Công ty TNHH T3 và cho rằng quyền sử dụng đất và nhà xưởng gắn liền bị Ngân hàng A thu giữ do Công ty Đ1 phát sinh nợ xấu với Ngân hàng. Ngân hàng A1 nợ xấu cho Công ty T4, sau đó có sự chuyển giao quyền sở hữu toàn bộ tài sản từ Công ty Đ1 sang Công ty X; do đó, không xác định được ai là chủ sở hữu nên bị đơn không biết thanh toán tiền thuê cho ai và mặc nhiên các 20 bị đơn được hưởng lợi, miễn thanh toán tiền thuê nhà; Hội đồng xét xử xét thấy lời trình bày của các bị đơn là không có cơ sở nên không được chấp nhận.

Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, có cơ sở xác định các bị đơn đã xác nhận việc có phát sinh nhiều sự kiện pháp lý về chủ sở hữu tài sản thuê nêu trên, nhưng các bị đơn vẫn là người quản lý, sử dụng toàn bộ nhà xưởng, vẫn hoạt động sản xuất và không có bất kì cá nhân, tổ chức nào cản trở hoặc yêu cầu di dời, tháo dỡ tài sản, trang thiết bị máy móc. Đồng thời, tại thời điểm thuê lại tài sản từ Công ty TNHH T3, các bị đơn biết rõ tài sản này được Công ty TNHH T3 thuê từ Công ty Đ1 và việc Công ty Đ1 thế chấp tài sản cho Ngân hàng A khi đang cho thuê là không vi phạm quy định tại Điều 188 Luật Đất đai; Điều 317, Điều 318 Bộ luật Dân sự; Điều 34 Nghị định 21/2021/NĐ- CP của Chính phủ. Công ty Đ1 đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đảm bảo quyền thuê của bên thuê và bên thuê lại và thông báo cho Ngân hàng A biết. Theo Ngân hàng A xác nhận kể từ thời điểm cấp hạn mức cho Công ty Đ1, thu giữ tài sản bảo đảm và bán khoản nợ sang cho Công ty T4.

Do đó, quyền lợi của bên thuê là Công ty TNHH T3 và các bị đơn đều được đảm bảo. Bị đơn được xác lập quyền sở hữu đối với thửa đất 881 và tài sản gắn liền dựa trên hợp đồng cho thuê lại nhà xưởng giữa Công ty TNHH T3 với các bị đơn; nên bị đơn cho rằng không biết ai là chủ cho thuê để thanh toán tiền thuê là nhằm trốn tránh nghĩa vụ thanh toán tiền thuê cho nguyên đơn.

Do đó, cấp sơ thẩm căn cứ khoản 1 Điều 481 của Bộ luật Dân sự, buộc các bị đơn gồm ông B, bà H, Công ty cổ phần P phải có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê cho Công ty TNHH T3 theo như thỏa thuận tại hợp đồng được xác lập; đồng thời tuyên chấm dứt các hợp đồng thuê, buộc giao trả tài sản thuê do vi phạm nghĩa vụ thanh toán hợp đồng thuê là phù hợp, có căn cứ; nên không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của các bị đơn. 2.2. Xét yêu cầu phản tố của bị đơn Công ty cổ phần P, Hội đồng xét xử nhận thấy: Bị đơn yêu cầu vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình xây dựng gắn liền với đất ngày 07-3-2023, vì cho rằng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình xây dựng gắn liền với đất ngày 07-3-2023 giữa Công ty Đ1 và Công ty X.

Nhận thấy, tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng này thì thửa đất 881 và tài sản gắn liền đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai; các chủ thể thực hiện hợp đồng không tranh chấp và không ảnh hưởng đến quyền lợi của các bị đơn; do đó bị đơn yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng này không được chấp nhận. Xét bị đơn yêu cầu bồi thường thiệt hại số tiền 24.060.445.515 đồng, nhận thấy: Công ty cổ phần P yêu cầu Công ty TNHH T3, Công ty Đ1, Công ty T4, và Công ty X phải liên đới bồi thường thiệt hại với số tiền 24.060.445.515 đồng, vì năm 2023 bên cho thuê không cung cấp điện gây ra thiệt hại này; nhưng Công ty cổ phần P không cung cấp được chứng cứ chứng minh các thiệt hại thực tế xảy 21 ra do lỗi trực tiếp của Công ty TNHH T3 gây ra cho Công ty. Ngoài ra, Công ty cổ phần P xác định Công ty TNHH T3 có Thông báo sẽ ngắt điện số 08/2023/TB-APG ngày 30-5-2023, với nội dung thông báo sẽ ngắt điện vào ngày 31-5-2023 nhưng vào ngày này Công ty TNHH T3 chưa thực hiện ngắt điện. Đến ngày 12-7-2023, Công ty Đ1 gửi thông báo đến Điện lực huyện Đ yêu cầu ngắt điện. Ngày 31-7-2023, Điện lực huyện Đ chính thức ngắt điện.

Nhận thấy, các bị đơn vi phạm nghĩa vụ về thời hạn thanh toán tiền thuê nhà xưởng kéo dài thời gian trên 10 tháng, nguyên đơn đã gửi nhiều thông báo yêu cầu thanh toán nợ và thông báo chấm dứt hợp đồng, nhưng bị đơn vẫn không thực hiện. Trước khi ban hành Thông báo ngừng cung cấp điện số 53/TB-ĐLĐHo ngày 26-7-2023, Điện lực huyện Đ đã tiến hành làm việc giữa các bên gồm Công ty Đ1, Công ty TNHH T3 và Công ty cổ phần P, thông báo thể hiện rõ thời gian sẽ ngưng cung cấp điện tại địa chỉ của nhà xưởng. Công ty cổ phần P cũng thống nhất thời gian ngắt điện; nên tính từ thời điểm bị đơn vi phạm nghĩa vụ thanh toán đến ngày Điện lực huyện Đ thông báo là trên 12 tháng nợ tiền thuê nhà xưởng và trước khi ngắt điện thì bị đơn đã được thông báo về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng; nhưng bị đơn không bàn giao nhà xưởng cho nguyên đơn mà bị đơn tiếp tục sử dụng nguồn điện năng lượng mặt trời và vẫn tiếp tục quản lý, sử dụng tài sản thuê để hoạt động, sản xuất liên tục cho đến nay; do đó, cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu phản tố của Công ty cổ phần P về bồi thường thiệt hại tài sản là có căn cứ, nên không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của các bị đơn. Xét các bị đơn yêu cầu trả lại tiền cọc, nhận thấy theo hợp đồng thuê tài sản đã thoả thuận và các bị đơn đã vi phạm hợp đồng này nên cấp sơ thẩm tuyên không hoàn trả tiền cọc cho các bị đơn là phù hợp. Tại cấp phúc thẩm, Công ty cổ phần P gửi “Đơn yêu cầu định giá tài sản” để làm căn cứ giải quyết yêu cầu phản tố của Công ty về yêu cầu bồi thường thiệt hại nêu trên; nhận thấy, Công ty cổ phần P yêu cầu định giá tài sản thiệt hại là mặt hàng nông sản xoài sấy đã bị tiêu hủy và yêu cầu về bồi thường thiệt hại này không có cơ sở chấp nhận như nhận định trên; nên không cần thiết phải định giá tài sản theo“Đơn yêu cầu định giá tài sản” của Công ty cổ phần P.

[3]

Từ những phân tích trên, nhận thấy lời đề nghị của Kiểm sát viên tại phiên toà là phù hợp nên cần chấp nhận; do đó không có căn cứ chấp nhận yêu cầu kháng cáo của Công ty cổ phần P; Công ty cổ phần N2; ông Đồng Văn B; bà Lê Thị H; giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

[4] Về án phí phúc thẩm: Áp dụng Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016, của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội, về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án, do không chấp nhận kháng cáo nên Công ty cổ phần P; Công ty cổ phần N2; ông Đồng Văn B; bà Lê Thị H phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, được trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp. 22

[5] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.