Bản án 01/2024/KDTM-GĐTTranh chấp về thuê, cho thuê, thuê mua

[1] Căn cứ theo Quyết định số 428/QĐ-UB ngày 26/02/2002 của UBND tỉnh Hưng Yên, Biên bản bàn giao đất ngày 22/6/2002, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số T00219 QSDĐ/QĐ- 593/T-2002 ngày 30/10/2002 (tại thửa đất số 228 và thửa đất số 154, thời hạn sử dụng đến tháng 6/2037), Thông báo số 107/TB-UB ngày 10/6/2005 của UBND tỉnh Hưng Yên, Quyết định số 3924/QĐ-UB ngày 11/10/2005 của UBND tỉnh Hưng Yên; trên cơ sở sự thừa nhận của các đương sự về việc Công ty Quỳnh T và Công ty Ánh S ký Hợp đồng số 02/2005/HĐTNX ngày 10/6/2005 và Hợp đồng số 016/2005/HĐTNX ngày 01/11/2005, việc Công ty Quỳnh T đã bàn giao tài sản cho Công ty Ánh S sử dụng, tiếp tục đầu tư, cải tạo và xây dựng lại, việc Công ty Ánh S đã thực hiện thanh toán một phần tiền thuê nhà xưởng theo hợp đồng (1.550.000.000 đồng) cho thấy: Công ty Quỳnh T đã được bàn giao 10.532m2 đất để thực hiện dự án nuôi trồng thủy sản, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với diện tích đất này từ ngày 30/10/2002. Quá trình triển khai dự án, Công ty Quỳnh T đã được cơ quan có thẩm quyền nhiều lần thay đổi mục tiêu dự án theo các lĩnh vực kinh doanh khác nhau và Công ty Quỳnh T đã đầu tư một số hạng mục công trình trên đất được giao. Sau khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép thay đổi mục tiêu dự án sang các lĩnh vực: Kinh doanh dịch vụ thương mại ô tô, xe máy, hàng cơ khí, điện tử; kinh doanh dịch vụ ăn uống, cho thuê nhà ở chung cư cao tầng thì Công ty Quỳnh T mới ký hợp đồng thuê nhà xưởng với Công ty Ánh S để Công ty Ánh S tiếp tục đầu tư, cải tạo và xây dựng lại nhà xưởng để kinh doanh, sửa chữa, bảo dưỡng ô tô. Đến ngày 24/7/2012, Công ty Quỳnh T được UBND tỉnh Hưng Yên cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BI 453807 là để ghi nhận việc tách thửa (thửa đất số 228 được tách thành các thửa đất số 228, 233); bổ sung nguồn gốc sử dụng là Nhà nước cho thuê 8 đất trả tiền hàng năm; thời hạn sử dụng đến ngày 22/6/2051, mục đích sử dụng là đất cơ sở sản xuất, kinh doanh; công trình xây dựng là Trung tâm thương mại và nhà ở chung cư cao tầng cho thuê và bổ sung tài sản gắn liền với đất.

[2] Theo Thông báo số 29/TB-UBND ngày 03/4/2006 của UBND tỉnh Hưng Yên thì Công ty Ánh S được UBND tỉnh đồng ý về chủ trương cho phép thực hiện dự án đầu tư xây dựng Salon ô tô Ánh S, phù hợp với ngành nghề theo đăng ký kinh doanh, có địa điểm, diện tích là “xin thuê 9.000m2 nhà xưởng trong khuôn viên khu đất có diện tích 10.532m2 đã được UBND tỉnh cho Công ty Trách nhiệm hữu hạn Thương mại Quỳnh T thuê để triển khai “Dự án Trung tâm Thương mại và Nhà ở chung cư cao tầng cho thuê” thuộc địa phận xã Đình D và xã Trưng T, huyện Văn L”. Như vậy, để thực hiện việc đầu tư theo quy định của pháp luật, Công ty Ánh S đã báo cáo cơ quan chức năng và được phép hoàn tất hồ sơ dự án đầu tư xây dựng Salon ô tô Ánh S trên cơ sở thuê lại nhà xưởng của Công ty Quỳnh T.

Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm nhận định: “Việc Công ty Quỳnh T và Công ty Ánh S thuê nhà xưởng trên một phần diện tích đất được giao đã được UBND tỉnh Hưng Yên biết thể hiện ở việc đồng ý chấp thuận cho Công ty Ánh S do ông Đoàn Minh K làm tổng giám đốc thực hiện dự án trên diện tích đất này”, từ đó xác định Hợp đồng số 02/2005/HĐTNX và Hợp đồng số 016/2005/HĐTNX được xác lập giữa Công ty Quỳnh T và Công ty Ánh S có hiệu lực pháp luật và chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty Quỳnh T là có cơ sở. Ngoài ra, theo Hợp đồng số 016/2005/HĐTNX nêu trên thì Công ty Quỳnh T cho Công ty Ánh S thuê nhà xưởng trên diện tích đất 9.000m2 (trong đó có 4.200m2 nhà xưởng và 4.800m2 khoảng khuôn viên đường dẫn chạy vòng quanh) để Công ty Ánh S tiếp tục đầu tư thêm, cải tạo lại và xây dựng lại nhà xưởng làm trụ sở chi nhánh thực hiện kinh doanh đại lý ô tô của Công ty Ánh S, cụ thể dùng làm phòng trưng bày, giới thiệu, sửa chữa, bảo trì, bảo dưỡng, bán sản phẩm ô tô các loại; giá trị nhà xưởng tại thời điểm thuê được các bên thống nhất là 100.000.000 đồng; thời hạn thuê là 20 năm; giá thuê theo thỏa thuận. Về nghĩa vụ trả tiền thuê đất hàng năm cho nhà nước, các bên thỏa thuận Công ty Quỳnh T có nghĩa vụ nộp tiền thuê đất do cơ quan nhà nước thu, sau đó Công ty Ánh S có nghĩa vụ thanh toán lại cho Công ty Quỳnh T số tiền thuê đất trên cơ sở các phiếu thu mà Công ty Quỳnh T đã đóng cho cơ quan nhà nước. Như vậy, Hợp đồng này có nội dung thể hiện Công ty Quỳnh T cho Công ty Ánh S thuê nhà xưởng và đường dẫn chạy vòng quanh, mà không có nội dung cho thuê đất, quá trình thực hiện hợp đồng Công ty Quỳnh T không thu thêm tiền thuê đất hàng năm mà Công ty đã nộp cho cơ quan nhà nước.

Do đó, không có cơ sở xác định Công ty Quỳnh T cho Công ty Ánh S thuê đất nên việc Tòa án cấp giám đốc thẩm nhận định cần phải làm rõ thực chất Công ty Quỳnh T cho Công ty Ánh S thuê nhà xưởng hay hợp đồng giả tạo để cho thuê 9.000m2 đất, là không đúng nội dung của hợp đồng như đã nêu trên và không phù hợp với tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án.

[3] Trong vụ án này, Công ty Quỳnh T khởi kiện yêu cầu chấm dứt việc thực hiện các Hợp đồng thuê nhà xưởng vì cho rằng Công ty Ánh S vi phạm hợp đồng. Như vậy, quan hệ tranh chấp giữa các bên là tranh chấp về việc yêu cầu đơn 9 phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà xưởng trên đất; đồng thời UBND tỉnh Hưng Yên cũng đã có ý kiến đồng ý cho Công ty Ánh S triển khai dự án, thuê lại nhà xưởng của Công ty Quỳnh T để kinh doanh đại lý ô tô (Thông báo số 29/TB- UBND ngày 03/4/2006 của UBND tỉnh Hưng Yên). Do vậy, Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết trong phạm vi hợp đồng thuê nhà xưởng và nhận định không cần thiết phải đưa UBND tỉnh Hưng Yên tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là có căn cứ, phù hợp với tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án. Cho nên, việc Tòa án cấp giám đốc thẩm cho rằng: “Tòa án cấp sơ thẩm, Tòa án cấp phúc thẩm không đưa UBND tỉnh Hưng Yên vào tham gia tố tụng để làm rõ quan điểm, chủ trương của UBND tỉnh đối với việc cho thuê đất, cho thuê lại đất, cho thuê nhà xưởng trên đất và việc thực hiện dự án của Công ty Ánh S, Công ty Quỳnh T là chưa đủ căn cứ để giải quyết vụ án”, là không phù hợp với tình tiết khách quan của vụ án và quan hệ pháp luật tranh chấp giữa các bên trong vụ án này.

[4] Theo Bản án dân sự phúc thẩm số 58/2010/DSPT ngày 13/4/2010 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội về vụ án tranh chấp hợp đồng vay tài sản thì Công ty Ánh S phải trả cho ông X số tiền 2.650.000.000 đồng. Thực tế, tại thời điểm giải quyết vụ án kinh doanh thương mại thì Tòa án cũng như cơ quan thi hành án dân sự chưa có quyết định kê biên nhà xưởng, cưỡng chế thi hành án đối với Công ty Ánh S. Đối với nhà xưởng là tài sản do Công ty Ánh S xây dựng, trong vụ án này, Tòa án cấp phúc thẩm đánh giá các tài sản này được Công ty Quỳnh T cho phép xây dựng kiên cố nên không thể di dời được hoặc nếu có di dời thì không còn hoặc giảm giá trị sử dụng. Mặt khác, mục đích xây dựng để thực hiện mục tiêu kinh doanh như đề xuất của Công ty Ánh S với UBND tỉnh Hưng Yên và tại phiên tòa phúc thẩm ông K đại diện Công ty Ánh S cũng nhất trí giao cho Công ty Quỳnh T để đối trừ nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng nên việc Tòa án cấp phúc thẩm quyết định giao cho Công ty Quỳnh T được quyền sở hữu nhưng phải thanh toán lại giá trị cho Công ty Ánh S là có căn cứ và hợp lý.

[5] Pháp luật thi hành án dân sự không có quy định nào cho phép Cơ quan thi hành án dân sự được phép kê biên tài sản để thi hành án khi tài sản đó đang là đối tượng tranh chấp trong một vụ án dân sự hoặc hình sự mà Tòa án đang thụ lý giải quyết. Trong trường hợp này, các bên tranh chấp về hợp đồng thuê nhà xưởng giữa Công ty Quỳnh T với Công ty Ánh S, theo đó căn cứ vào yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì Tòa án phải có quyết định xử lý về nhà xưởng của Công ty Ánh S đã xây dựng trên đất của Công ty Quỳnh T.

Vì vậy, việc Cơ quan thi hành án dân sự có Quyết định ngày 04/8/2022 kê biên nhà xưởng của Công ty Ánh S để thi hành Bản án dân sự phúc thẩm số 58/2010/DSPT ngày 13/4/2010 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (theo nội dung thể hiện tại Công văn số 905/CV- CCTHADS ngày 14/9/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Văn L, tỉnh Hưng Yên), trong khi Tòa án đang thụ lý, giải quyết vụ án “Yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê tài sản” này là không có căn cứ nên không có giá trị pháp lý. 10

[6] Như vậy, Công ty Quỳnh T và Công ty Ánh S thực hiện hợp đồng thuê nhà xưởng khi UBND tỉnh Hưng Yên có Thông báo số 29/TB-UBND ngày 03/4/2006 đồng ý chủ trương cho phép Công ty Ánh S thuê 9.000m2 nhà xưởng trong khuôn viên khu đất có diện tích 10.523m2 được UBND tỉnh cho Công ty Quỳnh T thuê thực hiện dự án đầu tư xây dựng Salon ô tô Ánh S, nhưng Tòa án cấp giám đốc thẩm lại cho rằng với nội dung thông báo nêu trên thì Công ty Quỳnh T không có quyền cho Công ty Ánh S thuê đất là không đúng. Trong trường hợp này, cần phải hiểu là UBND tỉnh đã biết và gián tiếp cho phép Công ty Quỳnh T cho Công ty Ánh S thuê nhà xưởng, thì Công ty Ánh S mới có điều kiện để triển khai dự án theo Thông báo nêu trên của UBND tỉnh Hưng Yên. Ngoài ra, tại thời điểm giải quyết vụ án, Cơ quan thi hành án dân sự chưa có quyết định kê biên, cưỡng chế thi hành án đối với Công ty Ánh S nên việc Tòa án cấp phúc thẩm giao tài sản của Công ty Ánh S trên đất cho Công ty Quỳnh T là không trái pháp luật, nhưng Tòa án cấp giám đốc thẩm nhận định việc giao tài sản này không đúng là không có cơ sở. Do nhận định không chính xác các tình tiết khách quan nêu trên nên Quyết định giám đốc thẩm hủy Bản án phúc thẩm là không đúng.