Bản án 118/2026/KDTM-PTTranh chấp về thuê, cho thuê, thuê mua

Căn cứ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, căn cứ kết quả hỏi và tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

1. Thủ tục kháng cáo, kháng nghị: Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 02/QĐKNPT-VKS-KDTM ngày 08/10/2025 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 4 – Hà Nội đảm bảo đúng quy định theo các Điều 278, 279, 280 của Bộ luật tố dụng dân sự, được gửi đến Toà án nhân dân KV 4 và các đương sự trong thời hạn phù hợp với điều 281 Bộ luật tố tụng dân sự nên việc kháng nghị là hợp lệ. Toà án nhân dân Khu vực 4 - Hà Nội nhận được đơn kháng cáo của nguyên đơn Công ty Cổ phần T5. Đơn kháng cáo của nguyên đơn đảm bảo đúng quy định theo điều 272 Bộ Luật tố tụng dân sự được gửi đến Tòa án cấp sơ thẩm xét xử vụ án trong thời hạn luật định và đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm phù hợp với quy định tại các điều 271, 272, 273, 276 Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015. Việc kháng cáo là hợp lệ. Toà án nhân dân thành phố Hà Nội thụ lý và giải quyết là đúng thẩm quyền.

2. Nội dung kháng cáo, kháng nghị: Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Căn cứ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và các tài liệu chứng cứ khác có trong hồ sơ vụ án. Tòa án sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật tranh chấp của vụ án là: “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà” là phù hợp với thực tế khách quan của vụ án. Là tranh chấp phát sinh trong hoạt động kinh doanh thương mại giữa hai bên đều có đăng ký kinh doanh và đều có mục đích lợi nhuận được quy định tại khoản 1 điều 30 Bộ Luật tố tụng dân sự. Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Công ty cổ phần P có trụ sở tại số: Lô A, cụm C, phường X, thành phố Hà Nội (trước là: Lô A2-CN7, cụm C, phường P, quận N, thành phố Hà Nội) nên Tòa án quận N, thành phố Hà Nội (nay là Tòa án Khu vực 4 – Hà Nội) thụ lý và giải quyết vụ án là đúng với quy định về thẩm quyền tại Điều 35 và điểm a khoản 1 điều 39 Bộ Luật tố tụng dân sự. Về nội dung: Đối với yêu cầu khởi kiện buộc Buộc Công ty cổ phần P phải hoàn trả cho Công ty cổ phần T5 số tiền 400.000.000 đồng (Bằng chữ: Bốn trăm triệu đồng) đã nhận đặt cọc theo Hợp đồng thuê nhà. Xét thấy: Hợp đồng thuê nhà ký ngày 27/12/2021 giữa Bên cho thuê nhà: Công ty cổ phần P với Bên thuê nhà: Công ty cổ phần T5 thấy: Hợp đồng cho thuê nhà nêu trên được ký kết bởi Người có thẩm quyền, nội dung và hình thức của Hợp đồng cho nhà ký ngày 27/12/2021 giữa các bên đúng quy định của pháp luật. Các bên đương sự ký kết Hợp đồng thuê nhà trên cơ sở tự nguyện thỏa 5 thuận, phù hợp với quy định tại các Điều 116; 117; 121; 385; 472 của Bộ luật Dân sự nên làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên đương sự. Công ty T5 và Công ty P đều xác nhận: Hợp đồng thuê nhà số B giữa Công ty T5 và Công ty P được ký kết với thời hạn thuê là 5 năm kể từ ngày 01.01.2022 đến ngày 31/12/2026. Sau khi ký hợp đồng thì Công ty T5 có đặt cọc số tiền là 400.000.000 đồng cho Công ty P để đảm bảo nghĩa vụ thuê nhà. Công ty T5 đã thực hiện đúng theo điểm a Điều 3.3 của Hợp đồng ngày 27/12/2021. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, ngày 28/3/2024 Công ty T5 có công văn số 44/CV-TN gửi Công ty P với nội dung: Thông báo việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ngày 27/12/2021 kể từ ngày 01/7/2024. Công ty T5 đã thực hiện đúng thoả thuận về việc thông báo bằng văn bản cho Công ty P biết về việc muốn Hợp đồng chấm dứt trước thời hạn với thời hạn báo trước là 03 tháng 03 ngày, điều này đảm bảo về nghĩa vụ thông báo trước của Công ty T5 đối với công ty P và đúng thoả thuận tại Điều 5.7 của Hợp đồng. Ngày 02/7/2024, Công ty T5 đã hoàn thành việc bàn giao toàn bộ mặt bằng từ tầng 1 đến tầng 5 của diện tích thuê, toàn bộ tài sản và đã chốt công tơ điện đến hết tháng 6/2024. Việc bàn giao này được lập thành văn bản và có xác nhận của đại diện hai công ty. Cấp sơ thẩm nhận định: Thời hạn của Hợp đồng thuê nhà hai Bên thỏa thuận tại Khoản 2.1 Điều 2 của Hợp đồng: “Hai Bên thống nhất rằng thời hạn thuê nhà theo Hợp đồng này là năm (05) năm liên tục kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2022 đến ngày 31 tháng 12 năm 2026”. Nguyên đơn đã đơn phướng chấm dứt hợp đồng trước thời hạn là vi phạm nên đã không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn đòi lại 400.000.000 đồng tiền cọc. Từ những nhận định nêu trên, cấp sơ thẩm đã quyết định không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Công ty cổ phần T5 là Nguyên đơn đối với Bị đơn: Công ty cổ phần P. Hội đồng xét xử nhận thấy: Theo quy định của Hợp đồng, bên thuê phải thanh toán tiền thuê nhà vào ngày 20 của tháng trước kỳ thanh toán. Công ty T5 đã chậm thanh toán tiền thuê nhà theo thoả thuận nhưng vào ngày 27/12/2023, Công ty T5 đã có công văn số 367/2023/CV-TN gửi công ty P với nội dung: Xin được chậm thanh toán tiền thuê nhà kỳ thuê 06 tháng (thời điểm thuê từ 01/01/2024 đến 30/6/2024) vào ngày 31/01/2024 và xin phía bị đơn không tăng tiền thuê nhà năm 2024. Tại Công văn số 01.12/CV2023 ngày 29/12/2023, Công ty P đã cho phép Công ty T5 được phép thanh toán tiền thuê nhà chưa thanh toán đến ngày 10/01/2024. Trong ngày 29/12/2023, Công ty T5 đã thanh toán tiền thuê nhà cho Công ty P với số tiền 591.649.580 đồng. Đến ngày 10/01/2024 thì Công ty T5 tiếp tục thanh toán cho Công ty P số tiền 1.227.000.000 đồng; Tại Công văn số 01.01/CV2024 ngày 17/01/2024, Công ty P đã cho phép Công ty T5 được phép 6 thanh toán tiền thuê nhà còn thiếu đến ngày 19/01/2024; Tại Công văn số 01.01/CV2024 ngày 29/01/2024, Công ty P đã cho phép Công ty T5 được phép thanh toán tiền thuê nhà còn thiếu đến ngày 31/01/2024. Đến ngày 31/01/2024 Công ty T5 đã thanh toán số tiền thuê nhà còn lại cho Công ty P là 60.921.815 đồng. Công ty T5 đã thanh toán tiền thuê nhà kỳ thuê 06 tháng (từ ngày 01/01/2024 đến 30/6/2024) cho Công ty P tính đến ngày 31/6/2024 là 1.879.571.395 đồng. Công ty P cũng đã xuất hoá đơn với nội dung về việc thanh toán tiền thuê nhà từ ngày 01/01/2024 đến 30/6/2024 cho Công ty T5. Công ty T5 cũng đã hoàn thành xong việc thanh toán tiền thuê nhà cho phía bị đơn vào ngày 31/01/2024 (theo thảo thuận của các bên). Kể từ thời điểm ngày 31/01/2024 đến thời điểm chấm dứt hợp đồng trước thời hạn là ngày 01/7/2024 giữa Công ty T5 và Công ty P không có bất kỳ tranh chấp gì về quyền lợi, nghĩa vụ nào giữa các bên. Công ty P không có ý kiến đề nghị gì liên quan đến nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà của Công ty T5. Hơn nữa, trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn Công ty P không có yêu cầu phản tố về việc Công ty T5 vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng thuê nhà. Công ty T5 đã thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo đúng các thoả thuận đã ký trong hợp đồng thuê nhà ngày 27/12/2021. Theo quy định của điểm b Điều 3.3 của Hợp đồng: “b. Khi hợp đồng thuê chấm dứt, sau sáu mươi (60) ngày kể từ ngày diện tích thuê được Bên thuê bàn giao lại cho Bên thuê sau khi đã được dọn sạch, sửa chữa và phục hồi nguyên trạng như trước (ngoài trừ những hao mòn hợp lý tự nhiên) và không còn bất kỳ vướng mắc, tồn đọng giữa hai bên, Bên cho thuê sẽ hoàn trả cho Bên thuê số tiền đặt cọc sau khi khấu trừ các khoản phải trả của Bên thuê đối với bên cho thuê (nếu có)”. HĐXX xét thất: Công ty T5 đã thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo đúng các thoả thuận đã ký trong hợp đồng thuê nhà ngày 27/12/2021. Không vi phạm điều khoản nào của hợp đồng đặc biệt là điểm b Điều 3 của hợp đồng về việc trả lại tiền đặt cọc.

Từ những phân tích nêu trên có căn cứ để chấp nhận Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 02/QĐKNPT-VKS-KDTM ngày 08/10/2025 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 4 - Hà Nội và chấp nhận yêu cầu kháng cáo của Công ty T5 sửa bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm theo hướng: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Công ty T5. Quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội phù hợp với pháp luật nên được Hội đồng xét xử chấp nhận. Về án phí: Các đương sự phải chịu án phí theo quy định của pháp luật. Vì các lẽ trên. 7 Căn cứ: - Khoản 1 Điều 30; điểm b Khoản 1 Điều 35; điểm a Khoản 1 Điều 39; Điều 147, 271, 273; khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự; - Điều 280, Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015; - Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về việc quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án;