Bản án 76/2026/KDTM-PTTranh chấp về thuê, cho thuê, thuê mua

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu do các bên đương sự cung cấp và Tòa án thu thập được trong quá trình tiến hành tố tụng, sau khi đã được thẩm tra công khai tại phiên tòa.

Căn cứ vào kết quả hỏi và tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận thấy:

[1] – Về thủ tục tố tụng: 1.1. Về quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết: Nguyên đơn Hộ kinh doanh D1 khởi kiện bị đơn Công ty cổ phần D1 (sau đây gọi tắt là “Công ty D1”) yêu cầu thanh toán toàn bộ chi phí xây dựng, cải tạo sửa chữa diện tích thuê mặt bằng kinh doanh có diện tích 994,5 m2 tại một phần tòa nhà tại địa chỉ số E V, phường T, thành phố Hà Nội. Sau khi ký Hợp đồng, nguyên đơn đã cho thi công cải tạo, xây dựng, lắp đặt trang thiết bị nội thất trên diện tích thuê. Sau đó, hai bên không thực hiện tiếp Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh nên nguyên đơn khởi kiện đề nghị bị đơn phải thanh toán toàn bộ các hạng mục cải tạo, xây dựng, lắp đặt trang thiết bị nội thất trên diện tích thuê. Án sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật là tranh chấp phát sinh từ Hợp đồng thuê nhà là chưa chính xác nên xác định là tranh chấp Hợp đồng thuê mặt bằng như đề nghị của vị Đại diện Viện kiểm sát. Bị đơn là Công ty cổ phần D1 có địa chỉ trụ sở chính tại: Số E V, phường T, thành phố Hà Nội, nên Tòa án nhân dân Khu vực 2 - Hà Nội thụ lý giải quyết vụ án theo trình tự sơ thẩm là đúng theo quy định tại các Điều 35; 39 Bộ luật tố 6 tụng dân sự và Nghị quyết số 81/2025/UBTVQH15 ngày 27/6/2025 của Ủy ban thường vụ quốc hội về việc thành lập Tòa án nhân dân cấp tỉnh, Tòa án nhân dân khu vực. 1.2. Về thủ tục kháng cáo: Đơn kháng cáo của bị đơn được nộp trong thời hạn luật định và bị đơn đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm nên hợp lệ.

[2] – Xét toàn bộ nội dung kháng cáo, Hội đồng xét xử nhận thấy: Ngày 15/8/2023, Hộ kinh doanh D1 ký Hợp đồng thuê nhà số 1508/2023/HĐTN/HAS với Công ty cổ phần D1 để thuê một phần toà nhà tại địa chỉ số E V, phường T, quận T, Hà Nội (nay là phường T) với diện tích thuê là 994.50m2. Thời hạn thuê là 5 năm, từ ngày 15/10/2023 đến ngày 15/10/2028. Giá thuê là 208.845.000 VNĐ/tháng (Hai trăm linh tám triệu, tám trăm bốn mươi lăm nghìn đồng/tháng). Theo nội dung án sơ thẩm, ngay sau khi ký kết Hợp đồng, Hộ kinh doanh D1 đã nhận bàn giao mặt bằng và tiến hành thuê Công ty thi công K2 sửa chữa, cải tạo tại khu vực thuê nhằm mục đích cho hoạt động kinh doanh. Tại cấp phúc thẩm, nguyên đơn Hộ kinh doanh D1 do ông Đoàn Thái D trình bày đã ký Hợp đồng thi công số 01/102023/NTK2/BIA-VTP ngày 26/10/2023 với ông Hoàng Văn T1 có địa chỉ thường trú tại: Số E, tổ D H, phường Ô, quận Đ, thành phố Hà Nội để ông T1 thi công cải tạo lắp đặt trang thiết bị nội thất công trình M – Vũ Trọng P trong diện tích nhà mà Hộ kinh doanh D1 Đoàn thuê của Công ty D1 với tổng giá trị hợp đồng là 3.849.346.671 đồng. Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn khẳng định toàn bộ công trình thi công cải tạo và lắp đặt nội thất tại diện tích thuê là do cá nhân ông Hoàng Văn T1 thực hiện được thể hiện ở Hợp đồng thi công số 01/102023/NTK2/BIA-VTP ngày 26/10/2023 khác với các lời khai tại cấp sơ thẩm mà nguyên đơn xác nhận đã thuê Công ty cổ phần K thực hiện việc sửa chữa, cải tạo trên phần diện tích thuê tại tòa nhà của Công ty D1 để phục vụ kinh doanh. Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn khẳng định việc thi công, cải tạo, nâng cấp khu văn phòng cho Hộ kinh doanh D1 Đoàn thuê là do Công ty cổ phần K thực hiện và xuất trình chứng cứ là Hợp đồng xây dựng số 228/2023/HĐXD/HAS-K2 ngày 18/8/2023 được ký giữa Hộ kinh doanh D1 và Công ty cổ phần K do ông Hoàng Văn T1 là Giám đốc với tổng giá trị hợp đồng (đã bao gồm VAT) là 3.018.171.270 đồng. Ngày 03/01/2025, Công ty cổ phần D1 đã chuyển cho Công ty cổ phần K số tiền 301.817.127 đồng (thông qua ủy nhiệm chi) tương đương với 7 10% giá trị hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận tại Điểm 3.1 Điều 3 Hợp đồng xây dựng số 228/2023/HĐXD/HAS-K2 ngày 18/8/2023.

Căn cứ vào tài liệu và hồ sơ quyết toán thi công cải tạo mà các bên đương sự cung cấp do ông Hoàng Văn T1 ký với ông Đoàn Thái D và giữa Công ty cổ phần D1 ký với Công ty cổ phần K và Nội thất K2, tất cả các hạng mục đều nằm trên phần diện tích mà Hộ kinh doanh D1 Đoàn thuê của Công ty cổ phần D1 và gần như trùng khớp với các hạng mục tương ứng. Án sơ thẩm nhận định ngày 03/01/2025, Công ty D1 đã trả Hộ kinh doanh D1 301.817.127 đồng thông qua tài khoản của Công ty cổ phần K để thanh toán cho Hộ kinh doanh D1. Việc thanh toán không có sự thỏa thuận nào đến từ Hộ kinh doanh D1 và cho đó là khoản tiền tạm ứng của một Hợp đồng khác giữa Công ty cổ phần K và Công ty cổ phần D1 là không có căn cứ, nên cần phải đưa Công ty cổ phần K và ông Hoàng Văn T1 vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan mới đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự cũng như giải quyết vụ án một cách chính xác và toàn diện. Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn xuất trình bổ sung Công văn số 2104/2026 ngày 21/4/2026 mang tên Công ty cổ phần K do ông Hoàng Văn T1 là giám đốc ký gửi Hộ kinh doanh D1 có nội dung xác nhận không phát sinh hoạt động thi công nào giữa Công ty cổ phần K và Nội thất K2 với Công ty cổ phần D1 và đã hoàn trả số tiền 301.817.127 đồng cho Công ty D1. Vào ngày 21/4/2026, theo ủy nhiệm chi số No.UNC3098939 liên /copy 2, những chứng cứ, tài liệu trên là những tình tiết mới phát sinh tại phiên tòa phúc thẩm mà cấp phúc thẩm không thể làm rõ được tại phiên tòa nên chấp nhận nội dung kháng cáo của bị đơn, hủy bản án sơ thẩm để Tòa án cấp sơ thẩm xem xét đánh giá và giải quyết lại theo thủ tục chung. Từ những nhận định trên, Căn cứ khoản 3 Điều 308; Điều 310 của Bộ luật Tố tụng dân sự,