Bản án 1672/2025/DS-PTTranh chấp cá nhân<>

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa và sau khi nghe ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: Nguyên đơn - ông Nguyễn Đình P nộp đơn kháng cáo đúng thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên Đơn kháng cáo của ông P được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Về nội dung kháng cáo: [2.1] Nguyên đơn cho rằng Tòa án sơ thẩm đã không chấp nhận Đơn yêu cầu thu thập chứng cứ của ông P, không triệu tập người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là Công ty Dịch vụ Công ích Quận M là đơn vị đã ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cho các cư dân trong đó có hộ ông P, ngược lại, Tòa cấp sơ thẩm đưa BQT chung cư vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là sai thủ tục tố tụng, xét thấy:

Xét thấy, nghĩa vụ cung cấp chứng cứ chứng minh thuộc về người có yêu cầu tranh chấp, mặt khác Tòa án cấp sơ thẩm đã thu thập đầy đủ các tài liệu chứng cứ cần thiết cho việc giải quyết vụ án. Về việc xác định người tham gia tố tụng, đối với Công ty Dịch vụ Công ích Quận M là đơn vị đã ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cho các cư dân, nay các bên đương sự trong vụ án không tranh chấp về hợp đồng mua bán căn hộ cũng không có yêu cầu cụ thể về trách nhiệm, nghĩa vụ gì của Công ty Dịch vụ Công ích Quận M nên không cần thiết đưa họ vào tham gia tố tụng theo yêu cầu của ông P. [2.2] Nguyên đơn - ông Nguyễn Đình P kháng cáo cho rằng Hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành chung cư số 01102023/QLVH-BQT-AB- CAO ỐC B ngày 22/9/2023 ký giữa Ban Quản trị và Công ty A là vô hiệu, việc ông yêu cầu bị đơn phải chấm dứt hành vi cắt nguồn nước sinh hoạt trái pháp luật, bồi thường thiệt hại cho ông và công khai xin lỗi ông tại Nhà sinh hoạt cộng đồng là hoàn toàn có căn cứ, đủ 04 yếu tố để yêu cầu bồi thường theo quy định pháp luật. Hội đồng xét xử xét thấy: 7 [2.2.1] Về Hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành chung cư số 01102023/QLVH-BQT-AB-CAO ỐC B ngày 22/9/2023 ký giữa Ban Quản trị và Công ty A: Đối với việc bầu chọn Ban quản lý điều hành, quản lý vận hành Tòa nhà cao ốc B NGT đã được Hội nghị bất thường Nhà chung cư họp ngày 06/08/2023 nhất trí thông qua với tỷ lệ phiếu đồng ý là 75,56% (133/176 phiếu thu về hợp lệ), dựa trên sự nhất trí này Ban quản trị đã ký hợp đồng lựa chọn đơn vị cung cấp dịch vụ vận hành tòa nhà là Công ty A. Ông P cho rằng Hợp đồng trên là một thỏa thuận dân sự không có giá trị pháp lý, vi phạm vào điều kiện có hiệu lực của giao dịch, trái với các quy định pháp luật, vì:

Thứ nhất, căn cứ dùng để ký kết Hợp đồng là kết quả biểu quyết của Hội nghị nhà chung cư ngày 06/8/2023 nhưng việc thực hiện lấy biểu quyết của Hội nghị này không đúng với khoản 3 Điều 16 của "Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư" ban hành kèm Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng. Ông P viện dẫn khoản 3 Điều 16 của Quy chế như sau: "3. Quyền biểu quyết tại hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được tính theo diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu phần diện tích khác trong nhà chung cư theo nguyên tắc 1m2 diện tích sở hữu riêng tương đương với 01 phiếu biểu quyết."

Tuy nhiên, qua đối chiếu nội dung tại khoản 3 Điều 16 của "Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư", nội dung mà ông P viện dẫn như trên là không đúng pháp luật. Tại khoản 3 Điều 16 của "Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư" ban hành kèm Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng được quy định đúng như sau: "3. Quyền biểu quyết tại hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được tính theo đơn vị căn hộ và được quy định như sau: a) Mỗi căn hộ trong nhà chung cư tương ứng với một phiếu biểu quyết; b) Đối với phần diện tích khác trong nhà chung cư không phải là căn hộ thì mỗi phần diện tích sàn xây dựng tương đương với diện tích sàn xây dựng của căn hộ lớn nhất theo thiết kế được phê duyệt tại nhà chung cư đó có một phiếu biểu quyết."

Thứ hai, ông P cho rằng khoản 1 Điều 3 của Hợp đồng vi phạm quy định tại khoản 5 Điều 2 Thông tư 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 về "Phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư"; vi phạm khoản 2, khoản 3 Điều 2 Quyết định số 11/2018/QĐ -UBND ngày 31/3/2018 của UBND TP. HCM về "Khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh": Đối với việc viện dẫn Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009: Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 được ban hành trước khi Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng có hiệu lực thi hành (ngày 02/4/2016). 8 Theo Thông tư số 37, cách xác định giá dịch vụ nhà chung cư được quy định tại Điều

2. Theo Thông tư số 02, cách xác định giá dịch vụ nhà chung cư được quy định tại Điều 30 của "Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư" ban hành kèm Thông tư. Qua đối chiếu, nhận thấy cách xác định giá dịch vụ nhà chung cư quy định tại 02 Văn bản pháp luật trên có nội dung hoàn toàn khác nhau. Tại điểm b Điều 2 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng quy định: "... Các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng, các Bộ, ngành và Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành mà khác với các quy định thuộc phạm vi điều chỉnh của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư này thì thực hiện theo quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư này." Theo quy định trên, việc xác định giá dịch vụ nhà chung cư phải áp dụng Điều 30 của Quy chế ban hành kèm Thông tư số 02, ông P đã viện dẫn Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 không còn hiệu lực áp dụng khi xác định giá, từ đó cho rằng Hợp đồng cung cấp dịch vụ vận hành trên vi phạm pháp luật là không đúng. Đối với việc viện dẫn Quyết định số 11/2018/QĐ-UBND ngày 31/3/2018 của UBND TP.HCM về "Khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh": Tại điểm b khoản 1 Điều 1 Quyết định số 11 quy định: "b) Khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ban hành tại Quyết định này không áp dụng đối với các trường hợp sau: nhà chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước mà chưa được cải tạo, xây dựng lại; nhà chung cư xã hội chỉ để học sinh, sinh viên và công nhân ở theo hình thức tập thể nhiều người trong một phòng; đã thống nhất về giá dịch vụ quản lý tại Hội nghị nhà chung cư; đã có thỏa thuận chung về giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua căn hộ." Theo quy định trên, Quyết định số 11/2018/QĐ-UBND ngày 31/3/2018 của UBND TP.HCM về "Khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh" không được áp dụng để điều chỉnh Hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành chung cư số 01102023/QLVH-BQT-AB- CAO ỐC B ngày 22/9/2023 ký giữa Ban Quản trị và Công ty A, vì việc ký kết hợp đồng và thông qua các vấn đề trong hợp đồng (gồm cả giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư) đã được thông qua tại Hội nghị nhà chung cư ngày 06/8/2023. 9

Thứ ba, khoản 1 Điều 5 của Hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành chung cư số 01102023 không có đăng ký theo quy định tại khoản 2 khoản 3 Điều 19 Luật Bảo vệ người tiêu dùng năm 2010; Điều 1 Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/01/2012 của Thủ Tướng Chính Phủ về "Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung".

Tuy nhiên, căn cứ Thông báo số 6244/TB-SCT ngày 04/10/2019 của Sở Công thương Thành phố Hồ Chí Minh (BL từ 286 đến 294), Sở Công thương đã chấp thuận hợp đồng theo mẫu trong lĩnh vực dịch vụ sinh hoạt do Công ty TNHH Quản lý Nhà A đăng ký. Theo đó, nội dung tại khoản 1 Điều 5 của Hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành chung cư trên phù hợp với Điều 6 của hợp đồng mẫu mà Công ty A đã đăng ký và được chấp thuận.

Thứ tư, khoản 1 Điều 5 của Hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành chung cư số 01102023 có nội dung không phù hợp với quy định của hợp đồng mẫu tại Phụ lục số 2 ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016; trái với khoản 1, khoản 2, khoản 5, khoản 6 Điều 2, khoản 1 Điều 3, khoản 8 Điều 10, Điều 45 Nghị định số 117/2007/NĐ-CP ngày 11/7/2007 về: "Sản xuất, cung cấp và tiêu thụ nước sạch". Như đã viện dẫn trên, nội dung khoản 1 Điều 5 của Hợp đồng hoàn toàn phù hợp với Điều 6 của hợp đồng mẫu mà Công ty A đã đăng ký và được Sở Công thương Thành phố Hồ Chí Minh chấp thuận tại Thông báo số 6244/TB- SCT ngày 04/10/2019 và phù hợp với Phụ lục số 2 ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016. Đối với việc ông P viện dẫn khoản 1, khoản 2, khoản 5, khoản 6 Điều 2, khoản 1 Điều 3, khoản 8 Điều 10, Điều 45 Nghị định số 117/2007/NĐ-CP ngày 11/7/2007 về "Sản xuất, cung cấp và tiêu thụ nước sạch": Theo Văn bản số 1404/PHT-KTKS ngày 24/10/2024 của Công ty cổ phần cấp nước PHT cho biết: Công ty hiện đang cung cấp nước cho khách hàng sử dụng nước tại địa chỉ Cao ốc B NGT, có tên Hợp đồng dịch vụ cấp nước là Ban Quản trị Cao ốc B NGT, DB: 10011152002, số hợp đồng 1064584, công ty chỉ cung cấp nước thông qua đồng hồ nước đặt tại Cao ốc B, không quản lý và cung cấp nước riêng lẻ cho các hộ dân tại chung cư. Như vậy, Công ty PHT là đơn vị cấp nước cho Ban Quản trị Cao ốc B theo Hợp đồng dịch vụ cấp nước trên, nên Công ty PHT và Ban Quản trị Cao ốc B là đối tượng chịu sự điều chỉnh trực tiếp của Nghị định số 117/2007/NĐ-CP ngày 11/7/2007 và Hợp đồng dịch vụ cấp nước giữa hai bên trong việc cấp, quản lý và sử dụng nước, Công ty PHT không ký hợp đồng riêng lẻ và không cấp nước riêng lẻ cho từng hộ dân. Việc quản lý và thu các chi phí dịch vụ (điện, nước,...) của từng hộ dân là theo sự thống nhất của các hộ dân (cụ thể là thông qua Hội nghị nhà chung cư) với Ban Quản trị và theo quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, nên ông P không thể viện dẫn khoản 1, khoản 2, khoản 5, khoản 6 Điều 2, khoản 1 Điều 3, khoản 8 Điều 10, Điều 45 Nghị định 10 số 117/2007/NĐ-CP ngày 11/7/2007 để cho rằng nội dung khoản 1 Điều 5 của Hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành chung cư là vi phạm pháp luật. Thứ năm, ông P cho rằng khoản 1 Điều 5 của Hợp đồng quản lý vận hành trái với Nội quy nhà chung cư tại Cao ốc B đang có hiệu lực vào thời điểm hợp đồng này được ký kết, nhưng ông P lại không nêu rõ khoản 1 Điều 5 của Hợp đồng trái với Nội quy nhà chung cư cụ thể như thế nào nên không có cơ sở để xem xét. Như vậy, các căn cứ pháp luật trên mà nguyên đơn - ông P đưa ra để cho rằng Hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành chung cư số 01102023/QLVH-BQT-AB-CAO ỐC B ký ngày 22/9/2023 vi phạm pháp luật nên vô hiệu - là hoàn toàn không có cơ sở. Mặt khác, nguyên đơn cho rằng Hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành trên vô hiệu nhưng lại không có yêu cầu khởi kiện gì đối với Hợp đồng này, nên Tòa án cũng không có căn cứ để xem xét giá trị pháp lý của Hợp đồng. [2.2.2] Ông P cho rằng bị đơn có hành vi cắt nguồn nước sinh hoạt trái pháp luật, dẫn đến việc ông P bị thiệt hại, nên phải bồi thường thiệt hại và công khai xin lỗi ông P tại Nhà sinh hoạt cộng đồng.

Xét thấy, qua các chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và sự thừa nhận của các đương sự, ngày 13/12/2024 bị đơn đã tạm ngưng nguồn nước sinh hoạt với căn hộ 7 của ông Nguyễn Đình P, vì sau nhiều lần thông báo nhắc nhở nhưng ông P không đóng phí vận hành (bao gồm nước sinh hoạt, chi phí vận hành bơm nước lên bồn, tiền vệ sinh và tiền bảo vệ). Như vậy nguyên nhân trực tiếp dẫn đến việc căn hộ của ông P bị cắt nước là do nguyên đơn không thanh toán đầy đủ phí quản lý (chỉ đóng tiền nước), hành động cắt nước của bị đơn là thực hiện đúng theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành chung cư số 01102023/QLVH-BQT-AB-CAO ỐC B ký ngày 22/9/2023 giữa Ban Quản trị và bị đơn, đơn vị vận hành có quyền tạm ngưng cung cấp dịch vụ (điện, nước, năng lượng...) nếu cư dân (cụ thể là nguyên đơn) không thực hiện nghĩa vụ tài chính đóng phí quản lý vận hành; khoản 2.1 Điều 9 Nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư ngày 19/7/2024, được Hội nghị nhà chung cư thông qua, cũng cho phép việc tạm ngưng cung cấp dịch vụ trong trường hợp tương tự; đồng thời, khoản 9 Điều 43 Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ Xây dựng cũng quy định quyền và nghĩa vụ của đơn vị quản lý vận hành theo hợp đồng với Ban Quản trị, do đó hành động cắt nước của bị đơn là đúng thỏa thuận tại hợp đồng và hành vi cắt nước của bị đơn là tương ứng với hành vi vi phạm hợp đồng về việc đóng phí dịch vụ của nguyên đơn, do đó hành vi của bị đơn không được coi là hành vi trái pháp luật và bị đơn không có lỗi. Do không xác định được bị đơn có hành vi trái pháp luật và có lỗi, nguyên đơn cũng không đủ cơ sở để chứng minh, nên không hội đủ các yếu tố để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng theo khoản 1 Điều 585 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 3 Nghị quyết số 02/2022/NQ-HĐTP ngày 11 06/9/2022 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Việc cấp sơ thẩm không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ. Từ những nhận định trên, không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên án sơ thẩm. Đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về việc giữ nguyên án sơ thẩm là có căn cứ nên chấp nhận. Do y án sơ thẩm, nên án phí dân sự phúc thẩm người kháng cáo ông Nguyễn Đình P phải chịu nhưng được miễn theo quy định pháp luật.