Quyết định 125/2026/QĐ-UBND Thái Nguyên Quy định yếu tố ảnh hưởng giá đất và chỉ tiêu xác định giá đất

a) Quyết định số 49/2024/QĐ-UBND ngày 14/11/2024 của UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành Quy định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và một số chỉ tiêu cụ thể để xác định giá đất theo phương pháp thặng dư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

b) Quyết định số 25/2024/QĐ-UBND ngày 30/10/2024 của UBND tỉnh Bắc Kạn Quy định một số chỉ tiêu xác định giá đất theo phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.

a) Vị trí, địa điểm thửa đất, khu đất: Khoảng cách đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, chợ, cơ sở y tế, cơ sở giáo dục đào tạo, công viên, khu vui chơi giải trí, khu tham quan du lịch.

b) Điều kiện về giao thông: Độ rộng, kết cấu mặt đường; tiếp giáp với một hoặc nhiều mặt đường; điều kiện kết nối giao thông trong khu vực.

c) Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện: Đảm bảo cấp điện, cấp thoát nước, đồng bộ với hạ tầng trong khu vực.

d) Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất: Diện tích, độ rộng mặt tiền, chiều sâu, hình thể thửa đất, khu đất.

đ) Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có).

e) Hiện trạng môi trường, an ninh: Tình trạng ô nhiễm nguồn nước, không khí, tiếng ồn; tình trạng an ninh trong khu vực.

g) Thời hạn sử dụng đất: Thời hạn được giao đất, cho thuê đất, thời hạn sử dụng đất còn lại.

h) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất: Thửa đất tiếp giáp với mặt thoáng; đối diện công viên cây xanh, hồ nước, chợ, trung tâm thương mại; bị đường đâm vào; đối diện khu nghĩa trang, nghĩa địa, bãi rác, khu xử lý chất thải và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương, chi phí phát triển thương hiệu, chi phí thúc đẩy kinh doanh, hỗ trợ khách hàng, quà tặng, khuyến mãi mà chủ đầu tư đã cộng vào giá bán và các chi phí hợp lý khác ảnh hưởng đến giá đất.

a) Năng suất cây trồng, vật nuôi.

b) Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: Khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm.

c) Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: Độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình; điều kiện kết nối giao thông trong khu vực.

d) Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất.

đ) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất: Điều kiện canh tác, tưới tiêu, thổ nhưỡng và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.

a) Điều chỉnh tỷ lệ so sánh của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giữa thửa đất, khu đất cần định giá với các thửa đất so sánh tăng lên hoặc giảm xuống dựa vào việc đánh giá lợi thế theo mục đích sử dụng đất và đặc điểm, mục tiêu của từng dự án. Khi xác định giá đất cho dự án hoặc khu đất có nhiều ô, thửa đất với các yếu tố về diện tích, kích thước khác nhau thì lấy một ô, thửa đại diện có diện tích, kích thước phổ biến nhất để so sánh, làm cơ sở xác định giá cho các ô, thửa còn lại có các yếu tố khác tương đồng.

b) Cách thức điều chỉnh đối với một số yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất cụ thể như sau:

- Các thửa đất có vị trí góc tiếp giáp 2 mặt đường: Giá đất tăng 10% (1,1 lần) so với các lô đất chỉ tiếp giáp 1 mặt đường cùng vị trí.

- Các thửa đất đối diện công viên cây xanh, hồ nước, chợ, trung tâm thương mại; các thửa đất tiếp giáp 1 mặt đường và 1 mặt thoáng: Giá đất tăng 5% (1,05 lần) so với các lô đất chỉ tiếp giáp 1 mặt đường cùng vị trí.

- Các thửa đất bị đường đâm vào; các thửa đất đối diện hoặc tiếp giáp khu nghĩa trang, nghĩa địa, bãi rác, khu xử lý chất thải: Giá đất giảm 10% (0,9 lần) so với các lô đất chỉ tiếp giáp 1 mặt đường cùng vị trí.

a) Đối với trường hợp cho thuê văn phòng, thương mại dịch vụ, nhà xưởng, kho bãi, dịch vụ tầng hầm, bãi để xe, dịch vụ thể thao và các loại hình dịch vụ thương mại khác không bao gồm các trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản 1 Điều này.

- Đối với địa bàn các phường: Tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, các năm tiếp theo tăng 10%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 90% và giữ ổn định đến hết thời gian thực hiện dự án.

- Đối với địa bàn các xã: Tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, các năm tiếp theo tăng 10%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 80% và giữ ổn định đến hết thời gian thực hiện dự án.

b) Đối với trường hợp kinh doanh khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ: Tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, các năm tiếp theo tăng 5%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 70% và giữ ổn định đến hết thời gian thực hiện dự án.

c) Đối với bãi để xe trong khu, cụm công nghiệp

Tỷ lệ lấp đầy từng năm bằng 80% tổng tỷ lệ bán hàng, đến khi đạt mức tối đa là 80% thì giữ ổn định đến hết thời gian thực hiện dự án.

a) Chi phí tiếp thị, quảng cáo, phát triển thương hiệu, bán hàng, hỗ trợ chiết khấu bán hàng

Chi phí tiếp thị, quảng cáo, phát triển thương hiệu, bán hàng, hỗ trợ chiết khấu bán hàng được tính bằng 1% doanh thu của dự án.

b) Chi phí quản lý vận hành

- Đối với loại hình khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ: Chi phí quản lý vận hành cho dịch vụ lưu trú bằng 35% doanh thu dịch vụ lưu trú hàng năm.

- Đối với loại hình kinh doanh dịch vụ thể thao: Chi phí quản lý vận hành bằng 70% doanh thu hàng năm.

- Đối với loại hình kinh doanh bãi để xe: Chi phí quản lý vận hành bằng 5% doanh thu hàng năm.

- Đối với loại hình cho thuê nhà xưởng, văn phòng, sàn thương mại dịch vụ: Chi phí quản lý vận hành bằng 10% doanh thu hàng năm.

- Đối với các Dự án khác mang tính chất đặc thù ngành, nghề: Chi phí quản lý vận hành do tổ chức thực hiện định giá đất thu thập thông tin của các dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất để đề xuất nhưng không vượt quá 50% doanh thu hàng năm. Trường hợp vượt quá 50% hoặc không thu thập được thông tin của các dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất thì xác định bằng 50% doanh thu hàng năm.

a) Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư đã thể hiện đầy đủ thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì căn cứ vào chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính doanh thu phát triển của dự án.

b) Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chỉ xác định được thời gian xây dựng mà không xác định được các chỉ tiêu khác thì áp dụng các chỉ tiêu quy định tại điểm d khoản này căn cứ theo chỉ tiêu "Thời gian xây dựng".

- Trường hợp thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 8 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP (được sửa đổi bởi điểm đ khoản 4 Điều 1 Nghị định 226/2025/NĐ-CP) thì chỉ tiêu "Thời gian xây dựng" được xác định trên cơ sở phân bổ thời gian xây dựng (làm tròn năm) dựa trên tỷ lệ diện tích trong từng quyết định giao đất, cho thuê đất với diện tích toàn bộ dự án.

- Trường hợp sau khi xác định được thời gian xây dựng mà không có chỉ tiêu "Thời gian xây dựng" tương ứng tại điểm d khoản này thì áp dụng các chỉ tiêu quy định tại điểm d khoản này căn cứ theo chỉ tiêu "Quy mô".

c) Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng hoặc có xác định thời gian xây dựng cho cả dự án nhưng không quy định cụ thể thời gian xây dựng cho từng nhóm mục đích sử dụng đất cần xác định giá đối với Dự án có nhiều nhóm mục đích sử dụng thì áp dụng các chỉ tiêu quy định tại điểm d khoản này căn cứ theo chỉ tiêu "Quy mô".

Quy mô được xác định theo tổng diện tích có đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoặc tổng diện tích sàn xây dựng công trình của toàn bộ dự án hoặc theo từng khu vực, giai đoạn của dự án. Trường hợp thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 8 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP (được sửa đổi bởi điểm đ khoản 4 Điều 1 Nghị định 226/2025/NĐ-CP) thì chỉ tiêu "Quy mô" được xác định theo diện tích trong từng quyết định giao đất, cho thuê đất.

d) Các chỉ tiêu thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng được quy định như sau:

Thời gian xây dựng, thời điểm bắt đầu bán hàng được tính kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất; Thời gian bán hàng được tính kể từ thời điểm bắt đầu bán hàng.

d1) Đối với các dự án khu dân cư, khu đô thị, khu nhà ở, biệt thự, đất ở liền kề, trừ các trường hợp quy định tại tiết d2 điểm này

d2) Đối với các dự án có nhà chung cư, nhà cao tầng hỗn hợp (ở, dịch vụ thương mại)

d3) Đối với các dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp; khu công nghệ cao; khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao; khu công nghệ số tập trung

d4) Đối với các dự án cho thuê văn phòng, sàn thương mại dịch vụ; kinh doanh khách sạn, dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng và các loại hình dịch vụ khác.

Thời gian bán hàng được xác định theo thời hạn thuê đất ghi trong Quyết định cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất