Bản án 473/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa; trên cơ sở xem xét toàn diện các chứng cứ; ý kiến trình bày của các đương sự; căn cứ vào kết quả tranh luận và phát biểu của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa; Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn là hợp lệ nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm. Đương sự vắng mặt nhưng có người đại diện theo ủy quyền tham gia tố tụng nên Tòa án vẫn xét xử vụ án.

[2] Về nội dung: Xét kháng cáo của bị đơn, Hội đồng xét xử nhận thấy: Thửa đất số 16, tờ bản đồ số 29, diện tích 8230,4m2 có nguồn gốc thuộc quyền sử dụng của bị đơn Nguyễn Trung N được tặng cho từ mẹ ruột là bà Nguyễn Thị T3 (BL 29). Ngày 07/9/2020, ông N, bà L lập hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 16 cho ông Nguyễn Vũ Đồng K (BL 37-39) giá 100.000.000 đồng, ông K được chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đến ngày 06/8/2022, ông K, bà Phạm Thị H2 do bà Nguyễn Thiện Nam P đại diện theo ủy quyền (BL 51) đã lập hợp đồng chuyển nhượng cho ông Phan Nguyễn Thanh H1 với giá 600.000.000 đồng (BL 46-48) và ông H1 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đến ngày 27/12/2022 ông H1, bà Mai Bích T2, tiếp tục do bà N 8 Thiện Nam P (BL65) đại diện theo ủy quyền lập hợp đồng chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Mộng T với giá 200.000.000 đồng (BL 60) và bà T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 24/4/2023.

Tuy nhiên, trước khi ký hợp đồng nhận quyển nhượng đất với ông H1, bà T2, ngày 24/12/2022, ông Nguyễn Trung N đã ký “Văn bản thỏa thuận” có nội dung là thuê quyền sử dụng đất với bà T, không có thời hạn thuê, tiền thuê là 40.000.000 đồng/03 tháng, nội dung "...bên thuê có nhu cầu nhận chuyển nhượng thửa đất nêu trên thì bên cho thuê sẽ tiến hành thủ tục chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho bên thuê với giá 2 tỷ"; Hợp đồng thuê được bà T và ông N ký tên, nhưng cả hai bên xác nhận chưa có trả tiền thuê lần nào nên ông N, bà K1 (mẹ vợ ông N) làm tờ cam kết với bà T (BL 06, 92) với nội dung "Từ ngày 06/01/2025 đến ngày 06/02/2025 tôi không có tiền đóng lãi theo đợt cho bà T và hứa sẽ đóng trong hạn" Xét hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đã ký giữa bà T và ông N, đối với quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 16 diện tích 8.230,4m2 giá thuê 40.000.000 đồng/03 tháng nhưng lại có nội dung đóng lãi theo đợt nên thể hiện việc che giấu sự thỏa thuận khác, giá thuê đất không phù hợp với thực tế và còn cho bị đơn chuyển nhượng lại đất với giá 2 tỷ. Đồng thời, tại “Tờ cam kết” ngày 06/01/2024, lại có ghi nội dung bị đơn không có tiền đóng lãi theo đợt và Hợp đồng cho thuê đất ngày 24/12/2022 giữa bà T với ông N được lập khi bà T chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cấp ngày 24/4/2023) nên chưa đảm bảo điều kiện theo quy định tại Điều 168 Luật đất đai năm 2013. Ngoài ra, văn bản thỏa thuận thuê đất lại có 2 hợp đồng ngày tháng năm, nội dung khác nhau và văn bản thỏa thuận thuê đất do bị đơn cung cấp trong giai đoạn chuẩn bị xét xử phúc thẩm có ghi nội dung bà T có giữ giấy tờ đất của anh Nguyễn Trung N. Những vấn đề này cấp sơ thẩm chưa làm rõ nhưng đã công nhận hiệu lực hợp đồng thuê đất là đánh giá chứng cứ chưa đầy đủ và áp dụng pháp luật về nội dung chưa phù hợp. Trong quá trình giải quyết vụ án, ông N trình bày chỉ vay tiền chứ không có chuyển nhượng đất. Thực tế, ông N và gia đình vẫn đang quản lý sử dụng đất, chủ thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông K, ông H1, bà T cùng do bà Nam P đại diện theo ủy quyền thực hiện, giá tiền chuyển nhượng không hợp lý. Các hợp đồng này có liên quan hợp đồng thuê đất theo yêu cầu khởi kiện của bà T và yêu cầu của ông N nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không đưa ông K, bà Phạm Thị H3 (vợ ông K), bà Nguyễn Thiện Nam P, ông Phan Nguyễn Thanh H1, bà Mai Bích T2 (vợ ông H1), ông Trần Văn D1 (chồng bà T) vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chưa đảm bảo theo quy định tại Điều 68 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Về nội dung, Tòa án sơ thẩm cũng chưa làm rõ bản chất các quan hệ hợp đồng nêu trên có che giấu hợp đồng vay tài sản giữa các chủ thể này với nhau hay không, số tiền vay, lãi suất, tiền lãi 9 như thế nào để từ đó làm rõ tính hợp pháp của các hợp đồng, cũng như hợp đồng cho thuê đất giữa bà T và ông N có vi phạm như trên nhưng cấp sơ thẩm chưa làm rõ giao dịch vay tài sản bị che giấu có hiệu lực hay không, là giải quyết chưa đầy đủ các quan hệ pháp luật theo quy định tại Điều 124 của Bộ luật dân sự năm 2015. Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết vụ án liên quan đến căn nhà tình thương của ông H nhưng chưa làm rõ yêu cầu của ông H và chính sách nhà ở của địa phương là chưa đảm bảo chính sách nhà ở cho hộ cận nghèo. Cấp sơ thẩm cũng không thực hiện thủ tục trợ giúp pháp lý đối với ông H là vi phạm thủ tục tố tụng.

[3] Với những vi phạm nêu trên của Tòa án cấp sơ thẩm, Tòa án cấp phúc thẩm không thể khắc phục được. Do vậy, để đảm bảo các nguyên tắc cơ bản của Bộ luật tố tụng dân sự, giải quyết đầy đủ các quan hệ pháp luật tranh chấp, đưa người tham gia tố tụng được đảm bảo, giải quyết triệt để vụ án, cần phải hủy bản án sơ thẩm và giao hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án như đề nghị của vị kiểm sát viên là phù hợp quy định tại khoản 3 Điều 308, Điều 310 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[4] Án phí dân sự phúc thẩm: Do hủy bản án sơ thẩm nên người kháng cáo không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Nghĩa vụ chịu án phí và chi phí tố tụng khác được giải quyết lại trong giai đoạn sơ thẩm.