Bản án 499/2025/DS-PTTranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

[1] Đơn kháng cáo của ông Nguyễn Thanh P làm trong thời hạn luật định và phù hợp về hình thức, đồng thời ông P đã nộp tạm ứng án phí dân sự phúc thấm, nên đủ điều kiện đê được xem xét theo thủ tục phúc thâm.

[2] Tại phiên tòa phúc thấm, có mặt người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; có mặt người kháng cáo là ông Nguyễn Thanh P; bị đơn là ông Phạm D không có kháng cáo, đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không có lý do. Xét việc vắng mặt của ông Phạm D không ảnh hưởng đến việc giải quyết vụ án, nên Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm tiến hành xét xử vụ án theo thủ tục chung.

[3] Xét kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Thanh P: [3.1] Ngày 30/7/2019, nguyên đơn và các bị đơn ký kết Hợp đồng thuê mặt bằng; theo đó, các bị đơn (bên B) thuê của nguyên đơn (bên A) diện tích 215m? đất thuộc thửa số 326-521 và thửa đất số 326 - 524 cùng tờ bản đồ số 05, phường T, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh (thuộc quyền sử dụng hợp pháp của nguyên đơn theo các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp GCN: H 01689/Tân Tạo và H 01690/Tân Tạo do UBND quận B cấp ngày 27/02/2006). Hình thức của hợp đồng phù hợp các quy định tại khoản 2 Điều 502 Bộ luật Dân sự, điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai (quy định về việc không phải công chứng, chứng thực hợp đồng), Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản. [3.2] Tại Khoản 2.3 Điều 2 của Hợp đồng thuê mặt bằng ngày 30/7/2019, các bên thỏa thuận: "Trong thời hạn hợp đồng, Bên B muốn trả lại mặt bằng đang thuê hoặc không trả tiền thuê sau 30 ngày tính từ ngày lấy tiền hàng tháng thì Bên A được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng không cần thông báo." 5 Thỏa thuận như trên là phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 428 Bộ luật Dân SỰ. [3.3] Theo thỏa thuận, Hợp đồng thuê mặt bằng giữa các bên có hiệu lực thực hiện từ ngày 01/9/2019. Thời gian đầu, bị đơn thanh toán đầy đủ tiền thuê mặt bằng cho nguyên đơn theo đúng thỏa thuận tại hợp đồng. Nhưng từ ngày 01/11/2020 thì bị đơn không thanh toán cho nguyên đơn tiền thuê mặt bằng nữa.

Do đó, ngày 25/3/2022, nguyên đơn và bị đơn đã có buổi làm việc để thỏa thuận cụ thể về việc tiếp tục hợp đồng. Trong đó, các bên công nhận Hợp đồng thuê mặt bằng ngày 30/7/2019 vẫn tiếp tục có hiệu lực và bị đơn cam kết nếu không thanh toán tiền thuê đúng hạn sẽ chấm dứt hợp đồng và trả lại mặt bằng theo quy định tại Hợp đồng thuê mặt bằng ngày 30/7/2019.

Tuy nhiên, sau đó bị đơn không thanh toán theo thỏa thuận và cũng không thực hiện chấm dứt Hợp đồng hay bàn giao mặt bằng lại cho nguyên đơn mà vẫn ngang nhiên chiếm giữ mặt bằng kinh doanh trong suốt thời gian dài từ đó đến nay. Như vậy, bị đơn đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ tại Hợp đồng thuê mặt bằng ngày 30/7/2019 và cam kết của các bên ngày 25/3/2022, xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn.

Do đó, nguyên đơn yêu cầu tuyên chấm dứt Hợp đồng thuê mặt bằng ngày 30/7/2019 được ký giữa bà Triệu Thị T với ông Nguyễn Thanh P, ông Phạm D và yêu cầu buộc ông Nguyễn Thanh P, ông Phạm Duy G trả mặt bằng là quyền sử dụng thửa đất số 326-521 và thửa đất số 326-524, cùng thuộc tờ bản đồ số 05, phường T, quận B (cũ), nay là phường T, Thành phố Hồ Chí Minh với nguyên hiện trạng hiện nay là có căn cứ chấp thuận. [3.4] Căn cứ Hợp đồng thuê mặt bằng ngày 30/7/2019, bị đơn có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê cho nguyên đơn theo đúng giá cả và thời hạn được nêu tại Điều 4 của Hợp đồng. Việc bị đơn vi phạm nghiêm trọng thỏa thuận tại Hợp đồng, không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê mặt bằng, ngang nhiên chiếm giữ mặt bằng kinh doanh mà không thanh toán bất cứ khoản chi phí nào cho nguyên đơn từ tháng 11/2020 đến nay là xâm phạm quyền và lợi ích của nguyên đơn.

Do đó, nguyên đơn yêu cầu được hoàn trả toàn bộ tiền thuê mặt bằng còn nợ tính từ ngày 01/11/2020 đến nay là có căn cứ chấp thuận. [3.5] Căn cứ Hợp đồng thuê mặt bằng ngày 30/7/2019, các bên không có thỏa thuận cụ thể về tiền lãi chậm trả, theo quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự, bên chậm thực hiện nghĩa vụ có trách nhiệm trả lãi đối với số tiền chậm trả và trường hợp các bên không có thỏa thuận thì mức lãi suất được áp dụng là 50% của mức lãi suất tối đa theo khoản 1 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

Do đó, nguyên đơn yêu cầu bị đơn có nghĩa vụ thanh toán tiền lãi chậm trả đối với số tiền thuê mặt bằng còn thiếu cho nguyên đơn với mức lãi suất là 6 10%/năm, tính trên giá trị thuê mỗi đợt thanh toán quá hạn tương ứng với thời gian quá hạn đợt thanh toán đó là có căn cứ chấp thuận. [3.6] Căn cứ theo quy định tại Điều 2.3 của Hợp đồng thuê mặt bằng ngày 30/7/2019, các bên thỏa thuận về việc giải quyết tiền cọc và bàn giao trả mặt bằng khi bên thuê vi phạm nghĩa vụ như sau: "Bên B mất số tiền cọc và phải để lại nguyên hiện trạng cơ sở vật chất Bên B đã xây dựng". Tại Điều 5.2.1 của Hợp đồng thuê mặt bằng ngày 30/7/2019 về trách nhiệm của bên thuê quy định: các chi phí sửa chữa bên thuê tự bỏ ra và bên cho thuê không có trách nhiệm bồi hoàn lại. Như vậy, theo các thỏa thuận trên, do bị đơn đã vi phạm quy định về nghĩa vụ thanh toán nên nguyên đơn không có nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc đã nhận từ bị đơn, không có trách nhiệm bồi hoàn bất kỳ khoản chi phí xây dựng cơ sở vật chất nào do bị đơn đầu tư xây dựng trên mặt bằng thuê của nguyên đơn và bị đơn có trách nhiệm để lại nguyên hiện trạng cơ sở vật chất bị đơn đã xây dựng trên mặt bằng thuê là có căn cứ chấp thuận.

[4] Tòa án cấp sơ thấm đã xác định đúng và đầy đủ quan hệ pháp luật có tranh chấp, tư cách tham gia tố tụng của các đương sự; trên cơ sở các tài liệu, chứng cứ đã thu thập, từ đó xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ, đúng pháp luật. Ông P kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của mình là có cơ sở, nên không được Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm chấp nhận.

[5] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát cấp phúc thẩm tại phiên tòa là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử.

[6] Về án phí phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên ông P phải chịu án phí dân sự phúc thâm.