Bản án 235/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, ý kiến của Viện kiểm sát. Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của chị H1 làm trong hạn luật định, đơn hợp lệ nên được chấp nhận để xem xét. 3 Nguyên đơn, anh Nguyễn Văn H, bị đơn chị Vũ Thị H1 có đơn đề nghị xét xử vắng mặt nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt đương sự theo quy định.

[2]. Về quan hệ pháp luật: Anh Nguyễn Văn H có đơn khởi kiện buộc chị Vũ Thị H1 phải trả lại tiền thuê mặt bằng đã thanh toán trước nhưng chưa sử dụng và tiền đặt cọc phát sinh từ hợp đồng thuê đất kinh doanh ký ngày 25/01/2025 giữa các bên, đây là tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thuê tài sản.

Vì vậy, quan hệ pháp luật là tranh chấp hợp đồng thuê tài sản theo quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3]. Về nội dung vụ án: Ngày 25/01/2025 anh Nguyễn Văn H và chị Vũ Thị H1 đã ký Hợp đồng thuê đất kinh doanh, thời hạn thuê là 03 năm. Quá trình thực hiện hợp đồng, anh H đã sử dụng mặt bằng thuê từ ngày 25/01/2025 đến ngày 02/7/2025 hai bên tiến hành thanh lý hợp đồng. Nay anh H khởi kiện đề nghị chị H1 trả lại số tiền mà anh đã thanh toán nhưng chưa sử dụng là 06 tháng 23 ngày, tương ứng với số tiền 33.833.000 đồng và số tiền đã đặt trước 5.000.000 đồng. Chị H1 cho rằng quá trình thực hiện hợp đồng anh H tự ý chấm dứt hợp đồng nên chị không đồng ý trả nguyên đơn số tiền trên, ngoài ra chị H1 đề nghị anh H phải bị phạt cọc và phải bồi thường 1.000.000 đồng do làm mất chậu rửa bát. Sau khi xét xử sơ thẩm, bị đơn kháng cáo, Hội đồng xét xử thấy rằng: [3.1]. Theo đơn khởi kiện, nguyên đơn đề nghị bị đơn phải trả lại số tiền thuê nhà anh H đã ứng trước chưa sử dụng nhà thuê là 33.830.000 đồng và số tiền 5.000.000 đồng anh H đã cọc ban đầu, tổng cộng là 38.830.000đ; ngoài ra, anh H còn đề nghị tính tiền lãi là 20%/1năm của tổng số tiền chị H1 cầm thừa tính từ ngày 02/8/2025. Quá trình giải quyết vụ án, anh H rút yêu cầu tính lãi đối với số tiền mà chị H1 chậm trả từ ngày 02/8/2025, cấp sơ thẩm đình chỉ đối với yêu cầu trên là không đúng vì nguyên đơn khởi kiện bị đơn yêu cầu trả lại số tiền ứng trước chưa sử dụng nhà thuê và yêu cầu thanh toán tiền lãi chậm trả nên yêu cầu trả lại số tiền ứng trước chưa sử dụng nhà thuê là yêu cầu chính, còn việc yêu cầu tính lãi chậm trả là những yêu cầu phát sinh từ yêu cầu chính, yêu cầu tính lãi chậm trả không phải là một yêu cầu riêng biệt để đương sự được quyền khởi kiện độc lập và chỉ là một đề nghị của đương sự trong quá trình giải quyết vụ án. Đối với số tiền phạt vi phạm hợp đồng 5.000.000 đồng mà bị đơn yêu cầu nguyên đơn phải trả, cấp sơ thẩm xác định đây là yêu cầu phản tố của bị đơn là không đúng vì: Nguyên đơn đang khởi kiện bị đơn về hợp đồng thuê tài sản mà trong Hợp đồng thuê tài sản có điều khoản quy định về phạt vi phạm hợp đồng nên khi giải quyết về tranh chấp hợp đồng thuê tài sản sẽ phải xem xét giải quyết đối với điều khoản phạt vi phạm hợp đồng khi đương sự có yêu cầu nên yêu cầu trên của bị đơn chỉ là ý kiến không phải là yêu cầu phản tố của bị đơn. Các sai sót trên không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của đương sự nên không cần thiết phải hủy án sơ thẩm, cấp phúc thẩm sẽ điều chỉnh lại cách tuyên 4 cho phù hợp, đề nghị cấp sơ thẩm nghiêm túc rút kinh nghiệm. [3.2]. Quá trình giải quyết vụ án, các bên đều thống nhất ngày 25/01/2025 anh Nguyễn Văn H và chị Vũ Thị H1 đã ký Hợp đồng thuê đất kinh doanh, thời hạn thuê là 03 năm. Trước khi ký hợp đồng, anh H đã chuyển cho chị H1 số tiền 5.000.000 đồng là số tiền cọc để giữ chỗ; sau khi ký hợp đồng anh H tiếp tục chuyển tổng số tiền 60.000.000 đồng để thanh toán tiền thuê theo thỏa thuận. Quá trình thực hiện hợp đồng, anh H đã sử dụng mặt bằng thuê từ ngày 25/01/2025, đến ngày 02/7/2025 hai bên tiến hành thanh lý hợp đồng. Tại phiên tòa sơ thẩm cũng như phúc thẩm, anh H tự nguyện chấp nhận chịu khoản phạt vi phạm hợp đồng bằng 01 tháng tiền thuê là 5.000.000 đồng và bồi thường 1.000.000 đồng do làm mất chậu rửa bát; chị H1 cũng thống nhất với nội dung này.

Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm ghi nhận sự thỏa thuận của các đương sự đối với các khoản nghĩa vụ này là phù hợp quy định tại Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự. Chị H1 cho rằng chị có quyền giữ lại số tiền 33.833.000 đồng tương ứng với số tiền thuê mà anh H đã thanh toán do anh H đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Theo Hợp đồng thuê đất kinh doanh, hai bên không thoả thuận về việc khi bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thì toàn bộ số tiền thuê đã thanh toán trước nhưng chưa đến thời hạn sử dụng sẽ thuộc quyền sở hữu của bên cho thuê. Mặt khác, chị H1 cũng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh mình đã bị thiệt hại thực tế với giá trị tương ứng số tiền 33.833.000 đồng mà anh H yêu cầu hoàn trả. Tại cấp sơ thẩm chị H1 cho rằng số tiền còn lại là khoản chị được hưởng do anh H vi phạm hợp đồng và đồng thời cho rằng đây là khoản bù đắp thiệt hại thực tế do hợp đồng bị chấm dứt trước thời hạn. Thực tế cũng thể hiện, từ ngày 01/8/2025 chị H1 đã tiếp tục cho chị Nguyễn Thị T thuê lại chính mặt bằng nêu trên với giá thuê 5.000.000 đồng/tháng, bằng đúng giá thuê đã thỏa thuận với anh H. Điều này cho thấy, không có căn cứ để xác định chị H1 bị thiệt hại tương ứng toàn bộ số tiền thuê còn lại mà anh H đã thanh toán trước. Tại cấp phúc thẩm, chị H1 không cung cấp được tài liệu, chứng cứ gì mới để chứng minh cho thiệt hại thực tế của chị như chị đã trình bày.

Vì vậy, nội dung kháng cáo này của chị H1 không được chấp nhận. [3.3]. Đối với nội dung kháng cáo, chị H1 cho rằng khoản tiền 5.000.000 đồng anh H chuyển cho chị H từ tháng 10/2024 là tiền giữ chỗ, không liên quan đến hợp đồng thuê và không đồng ý hoàn trả số tiền 5.000.000 đồng trên cho anh H. Trước khi các bên ký kết Hợp đồng thuê đất kinh doanh ngày 25/01/2025, anh H đã chuyển cho chị H1 5.000.000 đồng mục đích là để đảm bảo việc giao kết hợp đồng thuê nhà. Chị H1 cũng thừa nhận số tiền trên đã để giữ chỗ. Như vậy, cần xác định số tiền trên là khoản tiền đặt cọc để bảo đảm việc giao kết hợp đồng. Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự có quy định “ Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại 5 cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền…”. Thực tế, anh H đã trả tiền thuê nhà cả một năm cho chị H1 nên theo quy định nêu trên, cấp sơ thẩm buộc chị H1 phải trả lại số tiền 5.000.000 đồng trên cho anh H là có căn cứ. [3.4]. Như vậy, cấp sơ thẩm buộc chị H1 hoàn trả cho anh H số tiền thuê đã thanh toán trước nhưng chưa sử dụng là 33.833.000 đồng và 5.000.000 đồng tiền đặt cọc anh H đã chuyển cho chị H1; đồng thời ghi nhận sự tự nguyện của anh H về việc chịu phạt vi phạm hợp đồng 5.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại 1.000.000 đồng. Sau khi đối trừ nghĩa vụ, buộc chị H1 phải thanh toán cho anh H số tiền 32.833.000 đồng là có căn cứ.

[4]. Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân khu vực 10 - Phú Thọ. Đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Phú Thọ tại phiên tòa có căn cứ được Hội đồng xét xử chấp nhận.

[5]. Về án phí dân sự phúc thẩm: Do không chấp nhận kháng cáo của bị đơn nên bị đơn phải chịu theo quy định.