Bản án 163/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: nguyên đơn yêu cầu tuyên bố chấm dứt Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, yêu cầu bị đơn phải thanh toán tiền thuê theo hợp đồng, phần đất thuê tại phường T, Thành phố Hồ Chí Minh, bị đơn có địa chỉ tại phường T, Thành phố Hồ Chí Minh. Căn cứ Điều 26, Điều 35 và Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên quan hệ tranh chấp được xác định là “Tranh chấp Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất”, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân khu vực 17 – Thành phố Hồ Chí Minh. 4

[2] Về sự vắng mặt của người tham gia tố tụng: người làm chứng đã được Tòa án triệu tập hợp lệ để tham gia phiên nhưng có đơn xin vắng mặt.

Căn cứ vào Điều 229 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử quyết định xét xử vắng mặt người làm chứng.

[3] Quá trình giải quyết vụ án và tài phiên tòa, nguyên đơn rút yêu cầu khởi kiện về việc buộc bị đơn thanh toán tiền bồi thường thiệt 90.000.000 đồng và tiền thuê đất 5.000.000 đồng.

Xét thấy, việc nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện là hoàn toàn tự nguyện, phù hợp quy định pháp luật nên Hội đồng xét xử chấp nhận và đình chỉ xét xử đối với phần yêu cầu đã rút theo quy định tại Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[4] Về nội dung vụ án: Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận nội dung: ngày 09/7/2021, bị đơn thuê của nguyên đơn quyền sử dụng đất thuộc thửa số 357, tờ bản đồ số 5 tại phường U (nay là phường T, Thành phố Hồ Chí Minh); thời hạn thuê là 05 năm kể từ ngày 09/7/2021 đến ngày 09/7/2026; giá thuê 10.000.000 đồng/tháng, cứ mỗi năm tăng 10%. Sự thừa nhận của các đương sự là tình tiết không cần phải chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[5] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn [5.1] Thửa đất số 357, tờ bản đồ số 5 tại phường T thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông Nguyễn Cao K. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 09/7/2021 giữa ông K và ông T được lập thành văn bản, có công chứng hợp pháp nên có hiệu lực pháp luật từ ngày ký.

Do đó, các bên có nghĩa vụ tuân thủ các điều khoản đã giao kết theo quy định tại các Điều 500 và 502 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Việc ông Trần Ngọc T tự ý tháo dỡ công trình, dọn dẹp nhà xưởng và bỏ trống mặt bằng từ ngày 24/12/2025 cho đến nay nhưng không thông báo cho bên cho thuê biết, không được sự đồng ý của bên cho thuê, là hành vi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng trái pháp luật theo quy định tại Điều 428 của Bộ luật Dân sự năm 2015. [5.2] Ông T cho rằng trước khi trả mặt bằng thì có thông báo cho cha mẹ ông K vào khoảng tháng 8-9/2025.

Xét thấy, cha mẹ ông K không phải là chủ sử dụng đất, không phải là chủ thể tham gia ký kết hợp đồng thuê đất với ông T. Lời nói thông báo với bên thứ ba không có giá trị pháp lý để sửa đổi hay chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản đã được công chứng. Mặt khác, ông T cũng không cung cấp được chứng cứ là biên bàn giao mặt bằng và biên bản thanh lý hợp đồng được ký kết với cha mẹ ông K; không chứng minh được bên cho thuê đã đồng ý và nhận lại tài sản cho thuê.

Do đó, việc ông T tự ý chấm thực hiện hợp đồng cho thuê là hoàn toàn do lỗi của ông T, là vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng theo quy định tại Điều 351 của Bộ luật Dân sự năm 2015: “Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền. Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ”. 5 Tại Điều 352 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Khi bên có nghĩa vụ thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình thì bên có quyền được yêu cầu bên có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện nghĩa vụ”. Đối chiếu quy định viện dẫn nêu trên thì ông T có nghĩa vụ thanh toán cho ông K số tiền thuê đất còn thiếu của 06 tháng còn lại (từ tháng 01/2026 đến hết ngày 09/7/2026) với số tiền: 6 tháng x 15.000.000 đồng/tháng = 90.000.000 đồng. Do nguyên đơn tự nguyện giảm cho bị đơn 5.000.000 đồng nên Hội đồng xét xử ghi nhận, buộc bị đơn thanh toán cho nguyên đơn số tiền 85.000.000 đồng.

[6]

Từ những phân tích nêu trên xét thấy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có cơ sở chấp nhận một phần.

[7] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát là có căn cứ nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

[8] Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: bị đơn phải chịu theo quy định của pháp luật.

[9] Về án phí dân sự sơ thẩm: bị đơn phải chịu án phí đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận theo quy định của pháp luật.