Bản án 69/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định: [I] Về tố tụng:

[1] Các đương sự tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, bị đơn có nơi cư trú tại thị trấn T, huyện B, tỉnh Bình Dương (nay là xã B, Thành phố Hồ Chí Minh). Theo quy định tại Điều 26, Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự, xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất”, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Bắc Tân Uyên (nay là Toà án nhân dân khu vực 17 – Thành phố Hồ Chí Minh).

[2] Về việc vắng mặt của các đương sự: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Thanh H1 đã được Toà án triệu tập hợp lệ tham gia phiên toà lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt, bà Ngô Thị T2 có đơn xin giải quyết vắng mặt. Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan theo qui định tại Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự. [II] Về nội dung:

[1] Ngày 05/01/2023, ông Nguyễn Sỹ H có thoả thuận cho ông Lê Hữu T3 thuê một phần quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 15 tờ bản đồ số 11 tại thị trấn T, huyện B, tỉnh Bình Dương (nay là xã B, Thành phố Hồ Chí Minh) theo Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có số công chứng 0027 ngày 05/01/2023 do Văn phòng C chứng nhận. Theo nội dung hợp đồng, phần đất cho thuê có diện tích 585m2 (ngang 13 x dài 45m) trong đó có 150 đất ODT, thời hạn thuê là 05 năm kể từ ngày 05/01/2023, mục đích thuê là làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh và trồng cây lâu năm. Giá thuê năm thứ nhất là 6.000.000 đồng/tháng, năm thứ hai giá 6.600.000 đồng/tháng, năm thứ ba giá 7.260.000 đồng/tháng, năm thứ tư giá 7.986.000 đồng/tháng, năm thứ năm giá 8.784.000 đồng/tháng. Tiền thuê nhà sẽ được thanh toán vào ngày 05 dương lịch hàng tháng. Sau khi ký kết hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, ông Lê Hữu T3 tiến hành xây dựng và kinh doanh phòng tập gym trên phần đất đã thuê. Tháng 7/2024 ông H khởi kiện “Tranh chấp hợp đồng 6 thuê quyền sử dụng đất” đối với ông Lê Hữu T3, tại biên bản làm việc ngày 29/8/2024 tại Tòa án nhân dân huyện Bắc Tân Uyên (nay là TAND khu vực 17- Thành phố Hồ Chí Minh) ông T3 trình bày ý kiến: “ông T3 đồng ý tháo dỡ phần công trình xây dựng vi phạm 142,1m2. Ông T3 cam kết thanh toán tiền thuê quyền sử dụng đất từ tháng 09/2024 qua tài khoản ngân hàng của ông H hoặc giao trực tiếp cho ông H”. Hiện tại, ông T3 đã tháo dỡ toàn bộ công trình xây dựng tài sản trên đất thuê, chỉ còn lại là nền, móng và sàn để sử dụng mục đích khác. Nguyên đơn cho rằng bị đơn ông T3 không thanh toán tiền thuê đất từ tháng 09/2024 cho đến nay, vi phạm nghĩa vụ thanh toán qui định tại Điều 5 của Hợp đồng thuê đất nên khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, trả lại quyền sử dụng đất cho nguyên đơn.

[2]

Xét thấy, nguyên đơn là chủ sử dụng quyền sử dụng đất thửa số 15 tờ bản đồ số 11 tại thị trấn T, huyện B, tỉnh Bình Dương (nay là xã B, Thành phố Hồ Chí Minh) nên có quyền cho thuê theo quy định tại Điều 167 của Luật đất đai năm 2013. Tại thời điểm xác lập hợp đồng, các bên đều đầy đủ năng lực hành vi dân sự, tự nguyện cam kết, thoả thuận với nhau. Về hình thức, nội dung của heo Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có số công chứng 0027 ngày 05/01/2023 do Văn phòng C chứng nhận là không trái quy định của pháp luật. Quá trình thực hiện hợp đồng, tháng 4/2024, các bên xảy ra tranh chấp do ông Nguyễn Sỹ H cho rằng ông T3 sử dụng đất sai mục đích nhưng sau đó ông H đã rút đơn khởi kiện, đồng thời ông T3 đã tháo dỡ toàn bộ công trình xây dựng tài sản trên đất thuê, chỉ còn lại là nền, móng trên phần đất thuê. Tại phiên toà, đại diện bị đơn xác định hiện tại bị đơn đã tháo dỡ toàn bộ phần xây dựng vi phạm đã bị xử phạt hành chính chỉ còn lại nền móng bê tông xi măng trên diện tích thuê là 585 m2, nguyên đơn cũng không yêu cầu xác định bị đơn vi phạm điều khoản này của hợp đồng nên Hội đồng xét xử không xem xét.

[3] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: [3.1 ] Theo thoả thuận tại khoản 2 Điều 4 của Hợp đồng thuê đất ngày 05/01/2023, các bên thoả thuận việc thanh toán tiền thuê như sau: “Phương thức thanh toán như sau: Bằng tiền mặt, mỗi tháng thanh toán tiền thuê một lần vào ngày 05 (năm) dương lịch hàng tháng”. Xét, nội dung hợp đồng chỉ thoả thuận phương thức thanh toán nhưng không thoả thuận nơi giao nhận tiền thuê, người nhận tiền thuê.

Tuy nhiên, tại phiên toà, đại diện nguyên đơn thừa nhận, sau khi ký hợp đồng thì các bên thống nhất ông Nguyễn Thanh H1 là con của ông Nguyễn Sỹ H là người nhận tiền thuê thay ông H, đồng thời thực tế ông H1 đã nhận tiền thuê từ ngày hợp đồng có hiệu lực cho đến thời điểm xảy ra tranh chấp (tháng 8/2024). Xét, lời thừa nhận của đại diện nguyên đơn là tình tiết không cần phải chứng minh theo qui định tại khoản 2 Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự [3.2] Tại biên bản hoà giải ngày 29/8/2024 bị đơn trình bày “ông T3 đồng ý thanh toán tiền thuê vào số tài khoản ngân hàng hoặc gửi trực tiếp cho ông H”. 7 Đại diện bị đơn cho rằng, tháng 09/2024, tài khoản mang tên ông H không hoạt động nên không chuyển khoản được, địa chỉ ông H không rõ ràng nên không tìm được để thanh toán trực tiếp nên bị đơn đã thanh toán cho ông H1 là con của ông H, ông H1 cam kết giao lại cho ông H. Theo công văn số 196/BDU-KT.m ngày 18/3/2026 của Ngân hàng N1 chi nhánh B thì tài khoản số 1042159904 chủ tài khoản ông Nguyễn Sỹ H đã đóng do không phát sinh số dư từ ngày 02/11/2023. Như vậy, lời trình bày của bị đơn về việc không chuyển khoản được vào tài khoản ngân hàng ông H là có căn cứ. [3.3] Đối với việc thanh toán tiền thuê trực tiếp cho ông H: Theo nội dung hợp đồng thuê các bên không thoả thuận về địa chỉ thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Tại khoản 3 Điều 402 Bộ luật dân sự 2015 qui định “người thực hiện nghĩa vụ thanh toán phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán tại địa chỉ người có quyền nhận tiền,” Như vậy, bên thuê có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê cho ông H tại địa chỉ nơi cư trú của ông H đã ghi nhận trong hợp đồng là khu phố A, thị trấn T, huyện B, tỉnh Bình Dương nay là xã B, Thành phố Hồ Chí Minh và thực tế bị đơn đã thanh toán cho ông H thông qua ông H1 tại đại chỉ này cho đến thời điểm tranh chấp (tháng 08/2025). Việc ông H thay đổi địa chỉ cư trú phải có nghĩa vụ thông báo cụ thể cho bên thuê nhưng ông H không thực hiện. Bị đơn sau khi chuyển khoản vào tài khoản của ông H không được thì thanh toán trực tiếp cho ông H1 tiền thuê từ tháng 9/2024 đến tháng 8/2025. Trong thời gian này, ông H biết việc ông H1 nhận tiền thuê quyền sử dụng đất nhưng không có ý kiến gì cho thấy ông H đã đồng ý để ông H1 nhận thay tiền thuê đất.

Do đó, lời trình bày của nguyên đơn cho rằng bị đơn vi phạm điều khoản thanh toán của hợp đồng là không có căn cứ. [3.4] Đối với tiên thuê đất: Tại phiên toà đại diện bị đơn xác định kể từ ngày xảy ra tranh chấp (tháng 9/2025) đến nay bị đơn không thanh toán tiền thuê đất do có tranh chấp, bị đơn không sử dụng diện tích đất thuê. Tại phiên toà, đại diện bị đon xác định do nguyên đơn tranh chấp cho nên bị đơn không sử dụng đất, hiện tại đã tháo dỡ toàn bộ công trình xây dựng. Như vậy, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất không thực hiện được do nguyên đơn có tranh chấp đơn phương chấm dứt hợp đồng. Như đã phân tích ở trên, nguyên đơn không chứng minh được bị đơn vi phạm hợp đồng về điều khoản thanh toán cho nên nguyên đơn phải tự chịu thiệt hại, Do đó yêu cầu của nguyên đơn đối với bị đơn về việc yêu cầu thanh toán tiền thuê là không có cơ sở chấp nhận. [3.5] Đối với sồ tiền thuê đất bị đơn đã thanh toán cho ông H1, nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả tiền thuê là không có căn cứ để xem xét. Trường hợp nguyên đơn có tranh chấp về việc thu hộ tiền thuê đất ông S1 có quyền khởi kiện ông Nguyễn Thanh H1 bằng vụ kiện khác. [3.6]

Xét thấy, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất nhưng không chứng minh được bên thuê đất vi phạm điều khoản thanh toán tiền thuê.

Tuy nhiên, tại phiên toà, đại diện bị đơn xác định khi 8 nguyên đơn có đơn khởi kiện bị đơn đã không sử dụng diện tích đất thuê. Như vậy, cả nguyên đơn và bị đơn đều không có ý chí thực hiện hợp đồng cho nên cần chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.

[4] Xét, yêu cầu phản tố của bị đơn: [4.1] Quá trình thực hiện hợp đồng, ông T3 có hành vi sử dụng đất sai mục đích, cụ thể: Tại mảnh trích lục địa chính có đo đạc ngày 06/11/2023 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện B, tỉnh Bình Dương xác định diện tích công trình ông T3 xây dựng trên đất Cây lâu năm là 142,1m2, diện tích xây dựng trên vị trí đất ở là 157,9m2. Tại biên bản hoà giải ngày 29/8/2024 của TAND huyện Bắc Tân Uyên, ông T3 đồng ý tháo dỡ phần diện tích xây dựng đã bị cơ quan nhà nước xử phạt nên ông H đã rút đơn khởi kiện, TAND huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương đã ban hành Quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự số 70/2024/QĐST-DS ngày 27/9/2024, các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng đến ngày 04/12/2024 nguyên đơn có đơn khởi kiện. Như vậy, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đang có hiệu lực, nguyên đơn cho rằng bị đơn vi phạm về việc thanh toán tiền thuê nhưng không có chứng cứ chứng minh cho nên khi chấm dứt hợp đồng phải trả lại tiền đặt cọc và bồi thường cho bên thuê chi phí đầu tư theo qui định tại Điều 5 của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.

Do đó, việc bị đơn yêu cầu nguyên đơn trả lại tiền cọc và bồi thường chi phí đầu tư vào đất là phù hợp với qui định tại tại khoản 2 Điều 361 Bộ luật dân sự 2015. [4.2] Theo chứng thư định giá số 146 ngày 20/11/2025 của Công ty cổ phần T6 thì diện tích công trình bị đơn xây dựng là nền móng xi măng bê tông 585m2 có giá trị là 336.694.488 đồng, tương ứng với 575.546 đồng/m2. Tại phiên toà, đại diện bị đơn rút một phần yêu cầu phản tố chỉ yêu cầu nguyên đơn thanh toán chi phí đầu tư vào đất đối với phần đất thổ cư 160m2 với số tiền là 92.087.000 đồng.

Xét thấy, thời hạn thuê tại hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là 05 năm, các bên không có thoả thoả nào khác cho nên có căn cứ xác định công trình này có giá trị sử dụng tương ứng với thời hạn thuê cho nên khi giải quyết yêu cầu bồi thường cần khấu trừ thời gian bị đơn sử dụng tài sản từ 05/01/2023 đến 05/9/2025, tương ứng 115.109 đồng/m2/năm. Thời gian bị đơn sử dụng là 01 năm 08 tháng, tương ứng với số tiền 115.109 đồng/m2/năm x 160m2 = 18.417.440 đồng năm x 01 năm 08 tháng = 30.695.440 đồng. Như vậy, số tiền đầu tư vào đất 92.087.000 đồng sau khu khấu trừ thời gian sử dụng tài sản của bị đơn là 30.695.440 đồng, số tiền còn lại nguyên đơn phải thanh toán cho bị đơn là 61.391.560 đồng

Do đó, có căn cứ chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn về yêu cầu bồi thường thiệt hại, buộc nguyên đơn phải thanh toán cho gồm: - Tiền cọc: 18.000.000 đồng - Số tiền đã xây dựng nền móng nhà tập gym: 61.391.560 đồng 9 Tổng cộng là: 79.391.560 đồng. [4.3] Đối với yêu cầu của bị đơn về việc chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Sỹ H với ông Lê Hữu T3 là một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không thoả mãn các điều kiện qui định tại Điều 200 Bộ luật tố tụng dân sự nên Hội đồng xét xử xác định không phải yêu cầu phản tố nên không xem xét.

[5] Từ những tài liệu, chứng cứ như viện dẫn nêu trên xét chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, một phần yêu cầu phản tố của bị đơn.

[6] Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát là có căn cứ chấp nhận

[7] Về chi phí tố tụng: Các đương sự phải chịu theo quy định của pháp luật.

[8] Về án phí sơ thẩm: Đương sự phải chịu án phí theo quy định. Vì các lẽ trên, Căn cứ: