Bản án 183/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ tại hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[1] Ngày 30/8/2022, ông T cho ông Nguyễn Đình T1 thuê khai thác đất và cây trông trên đất (giao khoán rẫy cà phê) đối với thửa đất số 128, diện tích 19.083m2, tờ bản đồ số 16, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 560285 và thửa đất số 18, tờ bản đồ số 23, diện tích: 5581m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM 815437. Thời hạn hợp đồng là kể từ ngày ký đến hết ngày 30/12/2022. Hai bên đã thỏa thuận sau khi thu hoạch thì ông T1 phải trả cho ông T số tiền là 48.000.000 đồng, thời hạn trả tiền là trước ngày 30/12/2022. Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông T1 thừa nhận mới chỉ trả cho ông T 5.500.000 đồng, còn nợ lại 42.500.000 đồng. Do vậy, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn ông T1 phải tiếp tục trả cho nguyên đơn số tiền 42.500.000 đồng và tiền lãi của số tiền 42.500.000 đồng với mức lãi suất 10%/năm tương đương với 0,83%/tháng. Thời gian tính lãi được tính từ ngày ngày 31/12/2022 (thời gian vi phạm thời hạn thanh toán) cho đến ngày xét xử sơ thẩm (28/7/2025) với số tiền 10.206.000 đồng là có căn cứ, đúng quy định của pháp luật.

[2]. Xét kháng cáo của bị đơn, Hội đồng xét xử xét thấy: [2.1]. Về kháng cáo đối với các khoản tiền thuê khoán, tiền thuê nhân công và phân bón làm cho ông T tháng 01 năm 2023 và tiền lãi của số tiền nợ 30.000.000 đồng từ hợp đồng chuyển nhượng đất chưa trả. Tại phiên tòa, ông T1 rút kháng cáo đối với các nội dung kháng cáo trên, nên theo quy định tại khoản 3 Điều 284 và điểm c Khoản 1 Điều 289 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử đối với kháng cáo của bị đơn đã rút tại phiên tòa. [2.2] Đối với kháng cáo yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông T trả cho ông T1 số tiền nợ từ hợp đồng chuyển nhượng đất chưa trả là 30.000.000 đồng và cấn trừ vào số tiền ông T1 còn nợ của ông T theo hợp đồng thuê khoán, thấy rằng: Ngày 15/5/2022, ông Nguyễn Đình T1 và ông Đặng Hữu T ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 18, tờ bản đồ số 23, diện tích 5.581m² theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM 815437 với giá chuyển nhượng là 400.000.000 đồng. Theo nội dung hợp đồng đặt cọc, ông T đặt cọc trước số tiền 200.000.000 đồng, số tiền còn lại 200.000.000 đồng sẽ thanh toán khi hai bên công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngày 17/10/2022, các bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng đã được công chứng theo quy định của pháp luật. Ông T1 cho rằng tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng, ông T chỉ thanh toán thêm 170.000.000 đồng, cộng với 200.000.000 đồng tiền đặt cọc trước đó là 370.000.000 đồng, còn nợ lại 30.000.000 đồng chưa thanh toán. Để chứng minh cho yêu cầu phản tố của mình, tại cấp sơ thẩm ông T1 đã cung cấp các file ghi âm cuộc trao đổi giữa ông và ông T. Quá trình giải quyết vụ án, tại Biên bản làm việc ngày 16/6/2025 (Bút lục 111), ông T thừa nhận người tham gia cuộc nói chuyện trong file ghi âm là ông và ông Nguyễn Đình T1. Mặc dù ông T cho rằng nội dung cuộc nói chuyện không liên quan đến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang tranh chấp và cho rằng khoản tiền 30.000.000 đồng đã được thanh toán xong, nhưng ông T không xuất trình được bất kỳ tài liệu, chứng cứ nào chứng minh việc đã thanh toán khoản tiền này theo quy định tại Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự. Tại cấp phúc thẩm, ông T1 tiếp tục cung cấp Vi bằng số 84/2026/VB-TPL của Văn phòng T3 ghi nhận nội dung cuộc trao đổi giữa các bên. Nội dung được ghi nhận tại trang 6 của vi bằng thể hiện ông T thừa nhận việc: "...trong lúc mà tôi đặt cọc hai trăm triệu nè, sau khi công chứng xong là hai trăm triệu nữa nè mà tôi mới đưa một trăm bảy chục triệu nè...". Nội dung này phù hợp với diễn biến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên, thể hiện tổng số tiền ông T đã thanh toán cho ông T1 mới 370.000.000 đồng. Đồng thời, tại trang 8 của vi bằng còn ghi nhận lời nói của ông T: “Ba chục triệu đó em nói anh ri nè ba chục triệu em không thể gửi cho anh được bởi vì sao bởi vì em đã thông báo cho anh, nếu anh còn nói cái ba chục triệu anh giờ chừ em chuyển anh đòi cái ba chục triệu đó nói thật là cái tội anh lừa đảo…”. Mặc dù trong quá trình tranh tụng tại phiên tòa phúc thẩm ông T cho rằng file ghi âm đã bị cắt ghép, chỉnh sửa, tuy nhiên ông T không yêu cầu Tòa án trưng cầu giám định tính nguyên vẹn của file ghi âm, cũng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ nào chứng minh nội dung file ghi âm không đúng sự thật hoặc vi bằng được lập trái quy định pháp luật. Theo quy định tại Điều 95 Bộ luật Tố tụng dân sự, vi bằng do Thừa phát lại lập là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét, đánh giá cùng các tài liệu, chứng cứ khác trong vụ án.

Do đó, Hội đồng xét xử có căn cứ xem xét, đánh giá giá trị chứng minh của vi bằng và file ghi âm nêu trên. Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng nội dung file ghi âm không xác định được khoản tiền 30.000.000 đồng liên quan đến giao dịch nào nên không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông T1.

Tuy nhiên, Hội đồng xét xử xét thấy, khi đánh giá chứng cứ phải xem xét tổng thể các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và chứng cứ được bổ sung tại cấp phúc thẩm. Đối chiếu nội dung file ghi âm với hợp đồng đặt cọc ngày 15/5/2022, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/10/2022 và việc ông T thừa nhận giọng nói của mình trong file ghi âm thì có đủ căn cứ xác định số tiền 30.000.000 đồng mà các bên đề cập trong cuộc nói chuyện chính là khoản tiền còn thiếu của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 18, tờ bản đồ số

23. Do vậy, có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bị đơn, sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Đình T1, buộc ông Đặng Hữu T thanh toán cho ông Nguyễn Đình T1 số tiền còn nợ theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 30.000.000 đồng. Do giữa các bên đồng thời tồn tại nghĩa vụ thanh toán theo hai quan hệ pháp luật khác nhau đã được giải quyết trong cùng vụ án, cụ thể ông Nguyễn Đình T1 có nghĩa vụ thanh toán cho ông Đặng Hữu T số tiền thuê khoán còn thiếu là 42.500.000 đồng, còn ông Đặng Hữu T có nghĩa vụ thanh toán cho ông Nguyễn Đình T1 số tiền 30.000.000 đồng còn thiếu theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; các nghĩa vụ này đều là nghĩa vụ trả tiền, đã đến hạn thực hiện.

Vì vậy, Hội đồng xét xử chấp nhận việc cấn trừ nghĩa vụ giữa các bên. Sau khi cấn trừ, ông Nguyễn Đình T1 còn có nghĩa vụ thanh toán cho ông Đặng Hữu T số tiền 12.500.000 đồng, đồng thời vẫn phải thanh toán khoản tiền lãi chậm trả 10.206.000 đồng theo bản án sơ thẩm đối với nghĩa vụ trả tiền thuê khoán mà ông T1 không kháng cáo và đã có hiệu lực. Tổng cộng, sau khi cấn trừ nghĩa vụ, ông Nguyễn Đình T1 còn phải thanh toán cho ông Đặng Hữu T số tiền 22.706.000 đồng. Từ những căn cứ nêu trên Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận kháng cáo của bị đơn, sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm.

[3] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do bản án sơ thẩm bị sửa theo hướng chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn nên cần xác định lại nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm của các đương sự theo quy định tại Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14. Đối với nguyên đơn ông Đặng Hữu T: Ngoài việc phải chịu án phí đối với phần yêu cầu khởi kiện không được chấp nhận là 61.700.000 đồng, ông T còn phải chịu án phí đối với phần yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Đình T1 được Tòa án chấp nhận là 30.000.000 đồng. Tổng số tiền án phí dân sự sơ thẩm ông T phải chịu là 4.585.000 đồng (3.085.000 đồng + 1.500.000 đồng), được khấu trừ với số tiền tạm ứng án phí đã nộp 1.926.000 đồng tại Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0010491 ngày 22/3/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đak Đoa, tỉnh Gia Lai. Như vậy, ông T phải nộp tiếp tiền án phí dân sự sơ thẩm là 2.659.000 đồng. Đối với bị đơn ông Nguyễn Đình T1: Phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với phần nghĩa vụ còn phải thanh toán cho ông T là 22.706.000 đồng với số tiền án phí là 1.135.300 đồng; không phải chịu án phí đối với phần yêu cầu phản tố đã được chấp nhận.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của ông Nguyễn Đình T1 được chấp nhận, nên căn cứ khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ông Nguyễn Đình T1 không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

[5] Các phần khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo và không bị kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm nên có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo kháng nghị.

[6] Kiểm sát viên tham gia phiên tòa đề nghị áp dụng khoản 2 Điều 308 BLTTDS, chấp nhận kháng cáo của bị đơn, sửa bản án sơ thẩm là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử.