Bản án 135/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng đặt cọc

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ tranh chấp và tư cách đương sự: Tòa án cấp sơ thẩm xác định đúng và đầy đủ.

[2] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của bà Nguyễn Thị Phương L, ông Đàm Anh T và bà Nguyễn Thị Q làm trong hạn luật định, đóng tạm ứng án phí đúng quy định nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

[3] Xét yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn, nhận thấy: Căn cứ Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà) ký vào ngày 20/9/2024, đồng thời sự thừa nhận của các đương sự có cơ sở xác định vào ngày trên giữa bà Nguyễn Thị Phương L với bà Nguyễn Thị Q có ký kết hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng thửa đất số 48, tờ bản đồ số 37 tại phường T, thành phố B, (nay là phường T), tỉnh Đồng Nai, giá trị hợp đồng là 18.500.000.000 đồng. Cùng ngày, bà L đặt cọc số tiền 500.000.000 đồng, ngày 02/10/2024 đặt cọc 30.000.000 đồng, tổng số tiền đặt cọc 530.000.000 đồng cho bà Q cũng tại hợp đồng này, hai bên thỏa thuận (thời hạn đặt cọc trong vòng 01 tháng, kể từ ngày 20/9/2024 đến ngày 20/10/2024 ra Văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc giữa hai bên có trách nhiệm hoàn tất thủ tục giấy tờ cho đến khi công chứng chuyển nhượng xong. Cấp sơ thẩm nhận định: Diện tích đất chuyển nhượng, ông T, bà Q đang thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đ để đảm bảo cho khoản vay khác. Bà L xác định thời điểm ký hợp đồng đặt cọc thửa đất trên chỉ có bà Q là người ký tên vào hợp đồng đặt cọc, sau này bà yêu cầu ông T chồng bà Q viết giấy xác nhận và hợp thức hoá đê ngày 20/9/2024 với nội dung đông ý giao cho bà Q toàn quyên giac dịch thửa đât trên và bà L cũng biêt rõ thửa đât trên bà Q, ông T đang được thê chấp tại Ngân hàng.

Do đó, việc đặt cọc này đã vi phạm điểm c khoản 1 Điều 117 của Bộ luật dân sự năm 2015 nên vô hiệu là chưa chính xác.

Thứ nhất, đất đang thê chấp ngân hàng các bên vân được thực hiện hợp đồng đặt cọc (theo án lê số 79 ngày 24/12/2025), tuy nhiên trong hợp đông đặt cọc ngày 20/9/2024 các bên không có thỏa thuận về nội dung này;

Thứ hai, hợp đồng đặt cọc không yêu cầu đầy đủ cả vợ và chồng cùng ký, tuy nhiên hồ sơ có tài liệu ông T đã đồng ý để bà Q nhận tiền cọc của bà L.

Vì vậy, cần xác định hợp đồng đặt cọc giữa các bên là hợp pháp, phát sinh 4 hiệu lực từ ngày ký kết nên không vô hiệu. Phần nhận định của cấp sơ thấm cho rằng hợp đồng vô hiệu là không chính xác, cần rút kinh nghiệm. Theo thỏa thuận trong hợp đồng, đến ngày 20/10/2024 các bên thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng nên cần xem xét lỗi của bên nào dẫn đến hợp đồng không thế ký kết được. Bà Nguyễn Thị Q và ông Đàm Anh T (bị đơn): Khi ký kết hợp đồng đã không kịp thời cụng cấp thông tin đất đang thế chấp ngân hàng cho phía người mua biết để quyết định việc có đồng ý ký kết hợp đồng hay không; Sau khi ký kết mới thông báo cho bà Nguyễn Thị Phương L (nguyên đơn) biết và cũng không đưa ra giải pháp hay điều kiện gì cho bà L biết khi đất đang thế chấp ngân hàng thì phải thực hiện các bước như trả tiền cho ngân hàng mới lấy được Giấy CNQSDĐ, sau đó xóa thế chấp mới thực hiện được hồ sơ công chứng chuyển nhượng QSDĐ. Bà Q và ông T đã không đưa ra giải pháp cụ thể nào để trao đổi với bà L nhằm hướng tới việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Bà Nguyễn Thị Phương L (nguyên đơn): Trong quá trình thực hiện hợp đồng, sau khi đã ký kết bà L thừa nhận ngày hôm sau khi ký hợp đồng đặt cọc bà Q có thông báo cho bà L biết đất đang thế chấp ngân hàng. Ngày 02/10/2024 các bên có lập cam kết về việc ông T chồng bà Q đồng ý để bà Q nhận cọc của bà L và bà L tiếp tục chuyển số tiền 30.000.000 đồng cho bà Q, tuy nhiên trong cam kết này các bên cũng không đưa ra giải pháp hay điều kiện gì khi đã biết đất đang thế chấp ngân hàng. Bà L thừa nhận có nói với bà Q sẽ hỗ trợ bà Q phần ngân hàng (tuy nhiên không nói rõ hỗ trợ như thế nào). Hơn nữa, ngày 16 và 18/10/2024 các bên có nhắn tin qua zalo (theo vi bằng đã lập số 172) thể hiện, bà Q có gửi thông báo cho bà L yêu cầu bà L trả tiền vào ngày 18/10/2024 và các bên thực hiện việc công chứng vào ngày 22/10/2024 vì ngày 20/10/2024 theo thỏa thuận của các bên trùng vào ngày chủ nhật nên khó khăn trong việc công chứng và trả tiền ngân hàng. Theo trong tin nhắn có nội dung bà L nhắn cho bà Q (Công chứng mua bán; Ủy quyền cho bên mua xóa thế chấp; Bên mua chuyển khoản hết hoặc có ít tiền mặt; Bên bán đưa chủ quyền cho bên mua xóa thế chấp và đóng thuế, toàn quyền quyết định lô đất ...) nên cần xem đây là thỏa thuận lại của các bên, tuy nhiên nội dung thỏa thuận không rõ ràng, khó cho các bên thực hiện. Ngày 20/10/2024 các bên có gặp nhau tại nhà bà Q, bà Q cho rằng đã mời công chứng viên, có nhờ ngân hàng đem Giấy chứng nhận QSDĐ để thực hiện việc công chứng (thực hiện việc cam kết ba bên có ngân hàng). Bà L cho rằng công chứng viên mà bà Q đưa đến không xuất trình được thẻ công chứng viên khi bà L hỏi, bà L có thấy người mà bà Q giới thiệu là ngân hàng đưa Giấy CNQSDĐ đên nhưng bà sợ là giả nên không đông ý và bỏ vê không ký kêt. Xét thấy lỗi dẫn đến các bên không ký kết được hợp đồng chuyển nhượng có cả của nguyên đơn và bị đơn (không cung cấp chính xác thông tin tài sản, thỏa thuận lại không rõ ràng, không đưa ra hướng giải quyết khi đất đang thế chấp ngân hàng, không kiểm chứng lại tài liệu cung cấp để xem xét việc công chứng, bỏ về mà không cùng nhau trao đổi tháo gỡ vướng mắc) dẫn đến không 5 thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng. Cấp sơ thẩm nhận định lỗi của cả bà L và bà Q, ông T và buộc bà Q, ông T phải hoàn trả lại số tiền 530.000.000 đồng đã nhận cọc của bà L là đúng.

Từ những phân tích trên thấy cấp sơ thẩm nhận định hợp đồng đặt cọc giữa các bên vô hiệu là chưa chính xác, cần rút kinh nghiệm, tuy nhiên phần nhận định lôi dân đên không thực hiện được hợp đông là do cá nguyên đơn va bị đơn va buộc bị đơn phải trả lại cho nguyên đơn sô tiền cọc đã nhận 530.000.000 đồng là đúng. Vì vậy kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn không có căn cứ chấp nhận.

[4] Về án phí phúc thẩm: Kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn không được chấp nhận nên bà Nguyễn Thị Phương L, ông Đàm Anh T và bà Nguyễn Thị Q phải chịu án phí dân sự phúc thâm.

[5] Quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai phù hợp nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận. Vì những lẽ trên,