Bản án 21/2023/DS-GĐTTranh chấp hợp đồng đặt cọc

[1] Ngày 26/4/2018, ông Nguyễn Thế H và ông Nguyễn Thế H1 ký kết với bà Nguyễn Lê T “Văn bản thỏa thuận về việc đặt cọc và chuyển nhượng nhà đất” có nội dung: Ông H và ông H1 chuyển nhượng cho bà T căn nhà tại số 31/1 đường số 25, phường Bình A, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh và quyền sử dụng đất có diện tích 4.415,3m2; trong đó, diện tích đất chưa được cấp quyền sử dụng đất là 979,7m2 và diện tích đất đã được cấp quyền sử dụng là 3.435,6m2, giá chuyển nhượng là 205.000.000.000 đồng. Ngay sau khi ký Văn bản thỏa thuận bà T đặt cọc 20.000.000.000 đồng, ông H và ông H1 đã nhận đủ tiền đặt cọc. Trong thời hạn 120 ngày kể từ ngày ký Văn bản thỏa thuận, ông H và ông H1 phải có nghĩa vụ hoàn tất thủ tục cấp bổ sung phần diện tích đất chưa được cấp quyền sử dụng và chuyển mục đích sử dụng một phần đất chuyển nhượng có diện tích 600m2 thành đất ở đô thị, hai bên sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng và bà T sẽ thanh toán cho ông H, ông H1 số tiền 180.000.000.000 đồng. Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, bà T đăng ký đứng tên quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bà T sẽ thanh toán tiếp số tiền 5.000.000.000 đồng.

[2] Thực hiện hợp đồng, bà T đã giao cho ông H và ông H1 số tiền đặt cọc là 20.000.000.000 đồng. Ngày 08/5/2018, ông H1 đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung đối với diện tích 447,7m2 đất thuộc thửa đất số 1737, tờ bản đồ số 2, phường Bình A, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh và ông H đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung đối với diện tích 359,7m2 đất thuộc thửa đất số 1734, tờ bản đồ số 2, phường Bình An, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh.

[3] Căn cứ mục IV “Văn bản thỏa thuận về việc đặt cọc và chuyển nhượng nhà đất” ngày 26/4/2018 các bên thỏa thuận: Trong vòng 120 ngày, ông H1 và ông H phải hoàn tất các thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận đối với toàn bộ nhà đất chuyển nhượng và chuyển mục đích đất ở đô thị đối với diện tích là 600m2. Quá thời hạn này, ông H1 và ông H ngoài việc phải phạt cọc, còn chấp nhận chịu phạt 1,5 lần lãi suất tiền gửi/năm của Ngân hàng N trên số tiền đã đặt cọc của bà T. Thời gian quá hạn tối đa là 30 ngày, nếu quá 30 ngày ông H1 và ông H vẫn không hoàn tất thỏa thuận nêu trên thì ông H1 và ông H phải hoàn trả toàn bộ số tiền cọc và bồi thường một khoản tiền tương đương với số tiền cọc trong vòng 15 ngày kể từ ngày xảy ra vi phạm. Như vậy, văn bản thỏa thuận này đã thể hiện rõ ý chí của các bên khi tham gia giao dịch đặt cọc.

[4]

Tuy nhiên, hết thời hạn do hai bên thỏa thuận nhưng ông H1 và ông H không thực hiện cam kết như Văn bản thỏa thuận nêu trên. Ngày 12/02/2019 ông H1 đã viết cam kết đồng ý chịu phạt theo thỏa thuận và sẽ thanh lý cho bà T tiền cọc, tiền phạt cọc, tiền lãi trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày 12/02/2019. Sau đó, ông H1 không thực hiện và tiếp tục ký cam kết đề ngày 02/5/2019, ngày 03/6/2019 (cam kết có chữ ký của ông H), nhưng cả ông H1 và ông H đều không thực hiện.

[5]

Vì vậy, Tòa án cấp phúc thẩm xử buộc ông H1 và ông H liên đới hoàn trả cho bà T số tiền đặt cọc là 20.000.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 20.000.000.000 đồng, tổng cộng 40.000.000.000 đồng là có căn cứ, đúng quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015. Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 833/2020/DS- PT ngày 01/9/2020 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 12/2020/DS-ST ngày 19/6/2020 của Tòa án nhân dân Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh là không có cơ sở.