Bản án 69/2025/DS-PTTranh chấp hợp đồng đặt cọc

Căn cứ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên toà; căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên toà; Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Các bên đương sự đều thừa nhận: ông Trần Đức D, bà Trần Thị H có thỏa thuận chuyển nhượng cho ông Võ Văn M toàn bộ thửa đất và tài sản gắn liền với đất của thửa đất số 291, tờ bản đồ số 08, diện tích đất 1.400m2 tại phường H, quận L, thành phố Đà Nẵng (nay là phường H, thành phố Đà Nẵng) theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số I 200572 ngày 06/12/1996 do Ủy ban nhân dân huyện H (cũ) cấp cho hộ bà Lưu Thị M1 (do ông Trần Đức D và Trần Thị H được nhận thừa kế) với giá 12.000.000.000đồng. Ngày 18/6/2022, hai bên có lập “Giấy cam kết bán đất và nhận cọc”, có nội dung: sau khi ông D, bà H (Bên A) thực hiện xong thủ tục thừa kế tại phòng công chứng thì ông M (Bên B) cọc cho ông D, bà H số tiền 4.000.000.000đồng (bốn tỉ đồng), sau khi thừa kế xong ông D, bà H nộp sổ vô cấp đổi... ông D, bà H có trách nhiệm đập bỏ nhà cũ trước khi nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân quận để cấp đổi lại sổ. Sau khi nhận Giấy chứng nhận mới thì ông D, bà H lập thủ tục chuyển nhượng cho ông M hoàn tất tại phòng công chứng thì ông M chuyển đủ số tiền còn lại. Nếu 5 ông D, bà H không đồng ý bán nữa hoặc tranh chấp bất cứ lý do gì thì ông D, bà H bồi thường gấp hai lần số tiền đã nhận cọc. Ngược lại, ông M không tiếp tục mua nữa thì sẽ mất số tiền đã cọc. Trường hợp thửa đất bị vướng quy hoạch hoặc không cấp đổi được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới thì ông D, bà H hoàn trả lại đủ số tiền đã nhận của ông M chậm nhất 15 ngày khi nhận được thông báo của các cơ quan chức năng trả hồ sơ không giải quyết. Như vậy, sau khi nhận cọc, ông D và bà H phải có trách nhiệm nộp hồ sơ tại chi nhánh V1 Đăng ký đất đai để được cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Sau khi nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới và đất không vướng quy hoạch thì hai bên mới tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng và ông M giao đủ số tiền còn lại.

[2] Tại văn bản số 708/CNLC-ĐKCGCN ngày 26/3/2024 về việc cung cấp tài liệu, chứng cứ của chi nhánh Văn phòng Đ tại quận L (cũ) thể hiện: ngày 07/11/2022, bà Trần Thị H có nộp hồ sơ đăng ký biến động chuyển quyền sử dụng đất, nhưng sau đó có đơn xin rút lại hồ sơ với lý do có tranh chấp.

Do đó, chi nhánh Văn phòng Đ tại quận L đã chuyển trả hồ sơ. Tại Biên bản hòa giải ngày 14/8/2024 cũng như tại phiên tòa sơ thẩm, bị đơn ông Trần Đức D, bà Trần Thị H đều thừa nhận khi tiến hành làm hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới thì có tranh chấp, Uỷ ban nhân dân phường có mời lên giải quyết. Như vậy, thửa đất số 291, tờ bản đồ số 08 có tranh chấp. Tính đến thời điểm hiện nay thì ông D, bà H cũng chưa thực hiện được việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới để thực hiện thủ tục chuyển nhượng cho ông M như thỏa thuận tại “Giấy cam kết bán đất và đặt cọc”. Ông D, bà H là người có quyền sử dụng đất, cũng là người nhận tiền đặt cọc và cam kết là người có trách nhiệm thực hiện việc đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Ông M không phải là người đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng không được bà H, ông D ủy quyền để thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

Do đó, việc không đổi được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới là trách nhiệm của ông D và bà H. Mặt khác, tại “Giấy cam kết bán đất và đặt cọc”, hai bên có thỏa thuận trong thời hạn 03 tháng (từ ngày 18/6/2022 đến ngày 18/9/2022), nếu gia hạn thì 04 tháng để hoàn tất xong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới nhưng đến nay ông D và bà H vẫn chưa hoàn thành được việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới nên là bên vi phạm cam kết.

[3] Ngoài ra, theo Văn bản số 396/QLĐT ngày 20/5/2024 của Phòng Quản lý đô thị quận L v/v cung cấp thông tin quy hoạch đối với thửa đất số 54, tờ bản đồ số 57, phường H do bà Trần Thị H đang sử dụng thể hiện: theo quy hoạch chung (QĐ số 359/QĐ-TTg ngày 15/3/2021): đất công nghiệp; theo quy hoạch phân khu (QĐ số 1544/QĐ-UBND ngày 27/3/2017): đất nhóm nhà ở hiện có; theo quy hoạch chi tiết: thuộc khu vực quy hoạch đất chỉnh trang theo Quyết định số 767/QĐ-UBND ngày 05/02/2016 của Ủy ban nhân dân thành phố Đ về việc phê duyệt quy hoạch khớp nối các đồ án quy hoạch chi tiết TL 1/500 quận 6 L và vùng lân cận. Như vậy, có căn cứ khẳng định thửa đất nêu trên bị vướng quy hoạch.

Do đó, ông D và bà H phải trả lại cho ông M số tiền đã nhận (4.000.000.000đồng).

[4]

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử thấy Toà án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông M, buộc ông D và bà H có trách nhiệm trả lại cho ông M số tiền 4.000.000.000đồng là có căn cứ, đúng quy định tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự 2015. Tại phiên toà phúc thẩm, bị đơn không xuất trình tài liệu, chứng cứ gì mới chứng minh cho nội dung kháng cáo của mình.

Vì vậy, Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Trần Đức D và bà Trần Thị H cũng như lời bảo vệ của Luật sư; chấp nhận đề nghị của đại diện Viện Công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Đà Nẵng, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[5] Về án phí: do nội dung kháng cáo của ông Trần Đức D không được chấp nhận nên ông D phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại khoản 1 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Riêng bà Trần Thị H là người cao tuổi, có đơn xin miễn án phí nên bà H không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

[6] Các quyết định khác còn lại của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị nên không xét.