Bản án 14/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng đặt cọc

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên toà, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa. Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định như sau:

[1] Về quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết vụ án: Đây là vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu hủy 11 hợp đồng tín dụng, hủy hợp đồng thế chấp, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo quy định tại Điều 34, Điều 37 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 202, khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 đã được Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk thụ lý, giải quyết là đúng pháp luật.

[2] Về tố tụng: Tại phiên toà phúc thẩm, những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đều vắng mặt. Xét những người này đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt, đồng thời họ đã có ý kiến trình bày trong quá trình giải quyết vụ án ở cấp sơ thẩm. Do vậy, Hội đồng xét xử phúc thẩm căn cứ các Điều 227, 228 Bộ luật Tố tụng dân sự tiến hành xét xử vụ án theo quy định pháp luật.

[3] Án sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là ông Lê Va Sin T và bà Phạm Thị Hồng L về việc: Tuyên Hợp đồng đặt cọc ngày 24/10/2022 giữa bên đặt cọc ông Lê Va Sin T và bà Phạm Thị Hồng L với bên nhận đặt cọc bà Đặng Nữ Tuyết N vô hiệu. Tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng bà Phạm Thị Phi L2 bên nhận chuyển nhượng ông Lê Va Sin T và bà Phạm Thị Hồng L theo số 22027 quyền số 11/2022TP/CC- SCC/HĐGD ngày 01 tháng 11 năm 2022 tại văn phòng C2 vô hiệu. Hủy Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số DH 746731, thửa đất số 225, tờ bản đồ số 59 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T3 cấp ngày 16/11/2022. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là ông Lê Va Sin T và bà Phạm Thị Hồng L về việc tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng bà Phạm Thị Phi L2 bên nhận chuyển nhượng ông Lê Va Sin T và bà Phạm Thị Hồng L theo số 22027 quyển số 11/2022TP/CC- SCC/HĐGD ngày 01 tháng 11 năm 2022 tại văn phòng C2 vô hiệu là có căn cứ đúng quy định pháp luật. Bỡi lẽ: [3.1] Xét hợp đồng đặt cọc ngày 24/10/2022 của các bên được lập ra để nhằm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 225, khi lập hợp đồng các bên đều tự nguyện thực hiện hợp đồng. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc bà L đã chuyển cho bà L2 thông qua tài khoản của bà N tổng số tiền đặt cọc 1.000.000.000 đồng để đảm bảo cho việc chuyển nhượng đất và làm thủ tục cấp đổi hoặc cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 03/11/2022, các bên tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với lô đất nêu trên. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngày 03/12/2022 vợ chồng ông T chuyển khoản 100.000.000đ; ngày 03/12/2022 chuyển khoản 425.000.000đ cho bà L2. Ngày 16/11/2022 vợ chồng ông T và bà L đã được Sở T3 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DH 746731. Bị đơn đã thực hiện đúng cam kết đối với các thủ tục chuyển nhượng theo hợp đồng đặt cọc nên việc nguyên đơn yêu cầu huỷ hợp đồng đặt cọc để trả lại nguyên đơn số tiền 1.625.000.000 đồng là không đúng pháp luật. [3.2] Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ngày 03/11/2022, bà L2 đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T và bà L đối với thửa đất số 225, tờ 12 bản đồ số 59, địa chỉ tại xã C, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk, diện tích 100m2 (có 60 m2 đất ở và 40 m2 đất trồng cây lâu năm); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DA 452734 do Sở T3 cấp ngày 23/8/2021 (Cập nhật thay đổi chủ sử dụng đất ngày 07/6/2022 cho bà L2), hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng tại Văn phòng C2. Khi ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các đương sự đều là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, tự nguyện giao kết, không bị ép buộc, lừa dối; hợp đồng được công chứng theo quy định của pháp luật.

Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên đảm bảo về hình thức của hợp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 03/11/2022 với giá trị chuyển nhượng của lô đất có nhà trên đất đặt cọc là 2.320.000.000 đồng. Sau đó, hai bên thoả thuận và thống nhất số tiền giao dịch là 2.300.000.000 đồng. Vợ chồng ông T và bà L đã chuyển cho bà N tổng số tiền là 1.625.000.000 đồng. Số tiền còn lại sẽ thanh toán sau khi hoàn tất thủ tục vay Ngân hàng và Ngân hàng giải ngân cho bên mua là 675.000.000 đồng, bên bán hỗ trợ bên mua vay Ngân hàng trên chính thửa đất giao dịch để bên mua trả tiền cho bên bán. Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/12/2022 giữa ông T, bà L với bà L2 đã tuân thủ cả về hình thức và nội dung, đảm bảo theo quy định của pháp luật. Tại thời điểm ký kết hợp đồng, ông T, bà L với bà L2 đều tự nguyện giao kết, không bị ép buộc, lừa dối, mục đích của hợp đồng không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Mặt khác, việc thiếu một phần diện tích đất do chủ đất liền kề lấn chiếm đã xảy ra từ trước khi ông T, bà L nhận chuyển nhượng đất từ bà L2 nhưng khi nhận chuyển nhượng thì ông T, bà L không kiểm tra hiện trạng thực tế của thửa đất nên ông T, bà L cũng có lỗi. Ngoài ra ông T, bà L đã thực hiện xong nghĩa vụ giao tiền của bên chuyển nhượng, bà L2 cũng đã bàn giao đất cho ông T và bà L quản lý và sử dụng cho đến nay, ông T và bà L cũng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sang tên cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên việc chuyển nhượng của các bên là đúng quy định của pháp luật. Đồng thời, quá trình nhận chuyển nhượng đất, khi làm thủ tục vay vốn tại Ngân hàng phía nguyên đơn đã biết hiện trạng lô đất trên bị thiếu so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn đồng ý mua, quản lý và sử dụng mà không có ý kiến gì đối với diện tích đất bị thiếu này. Như vậy yêu cầu tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng bà L2 với bên nhận chuyển nhượng ông T và vợ bà L theo số 22027 quyển số 11/2022TP/CC-SCC/HĐGD ngày 01 tháng 11 năm 2022 tại văn phòng C2 bị vô hiệu là không đúng pháp luật. [3.3] Đối với yêu cầu hủy Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số DH 746731, thửa đất số 225, tờ bản đồ số 59 do Sở T3 cấp ngày 16/11/2025 cho ông Lê Va Sin T và bà Phạm Thị Hồng L: Tại đơn khởi kiện, ông T và bà L đề nghị huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DH 746731 vì diện tích đất ông T, bà L đang quản lý, sử dụng không đúng với diện tích ghi trong Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, cụ thể: Chiều rộng mặt đường và chiều rộng mặt sau là 4.55m (Giấy chứng nhận là 5,0m), so với giấy chứng nhận là thiếu 0,45m; [Theo kết quả 13 đo vẽ ngày 22/8/2024 của Công ty TNHH Đ2 thể hiện: Thửa 225 có diện tích bị thiếu 10,5m2 so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 100m2) và bị thửa đất 224 lấn một phần chiều ngang ở phía Tây của thửa 225 và thửa 225 có lấn qua thửa 226 ở phía Đông thửa 225. Như vậy, căn cứ kết quả thẩm định, kết quả đo vẽ kỹ thuật địa chính diện tích của 02 thửa đất 224, 225 thì thực tế đất của bà T2 đã xây dựng lấn lên phần đất của ông T và bà L có tổng diện tích đất là (0,47m + 0,92m)/2 x 20m = 13,9m2, còn đất của ông T, bà L thiếu 10,5m2 so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặc dù đất của ông T, bà L thiếu so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên ông T, bà L đã nhận đất, quản lý và sử dụng ổn định từ khi nhận chuyển nhượng cho đến nay và cũng đã sử dụng quyền sử dụng đất trên để vay vốn tại Ngân hàng nên yêu cầu huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DH 746731, vào sổ CS-39862 do Sở Tài Nguyên và Môi trường tỉnh T3 cấp ngày 16/11/2022 mang tên ông Lê Va Sin T và Bà Phạm Thị Hồng L là không đúng pháp luật.

[4] Do không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Va Sin T và bà Phạm Thị Hồng L về việc: Tuyên Hợp đồng đặt cọc ngày 24/10/2022 giữa bên đặt cọc ông Lê Va Sin T và bà Phạm Thị Hồng L với bên nhận đặt cọc bà Đặng Nữ Tuyết N vô hiệu; Tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng bà Phạm Thị Phi L2 bên nhận chuyển nhượng ông Lê Va Sin T và bà Phạm Thị Hồng L theo số 22027 quyển số 11/2022TP/CC- SCC/HĐGD ngày 01 tháng 11 năm 2022 tại văn phòng C2 vô hiệu theo quy định pháp luật thì không giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu nên án sơ thẩm không chấp nhận yêu của ông Lê Va Sin T và bà Phạm Thị Hồng L về việc: Buộc bà Đặng Nữ Tuyết N, bà Phạm Thị Phi L2 trả lại cho vợ chồng ông T bà L số tiền cọc 1.625.000.000đồng theo hợp đồng đặt cọc và buộc bà Đặng Nữ Tuyết N, bà Phạm Thị Phi L2 trả lại cho vợ chồng ông T bà L số tiền là 600.000.000 đồng tiền đã vay thế chấp tín dụng tại ngân hàng A, theo ủy nhiệm chi vào tài khoản của bà Đặng Nữ Tuyết N là đúng pháp luật.

Do đó, kháng cáo của nguyên đơn yêu cầu huỷ bản án sơ thẩm không có căn cứ để chấp nhận.

[5] Do không chấp nhận yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu và yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nên theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội thì nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch 300.000đ đối với yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu và án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch 300.000đ đối với yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu; không phải chịu án phí giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu vì Tòa không giải quyết. Nhưng án sơ thẩm buộc nguyên đơn phải chịu 76.800.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm là không đúng. Do đó cần chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn về xem xét lại việc tính án phí. 14

[6] Do được chấp nhận một phần kháng cáo nên theo quy định tại Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội thì nguyên đơn không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

[7] Các quyết định khác của bảnán sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết hạn kháng cáo, kháng nghị theo quy định pháp luật.