Bản án 04/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng vay tài sản

5 Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, ý kiến của các đương sự và ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Bà Lê Thúy V khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà Đặng Thị H và ông Cáy Ngọc C phải trả cho bà số tiền vay và tiền lãi theo Giấy vay tiền ngày 02/3/2023, là tranh chấp được quy định tại khoản 3 điều 26 của Bộ luật tố tụng dân sự 2015, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Bị đơn có yêu cầu phản tố yêu cầu trả lại GCN QSDĐ và yêu cầu hủy Hợp đồng thuê nhà không ghi ngày tháng năm, tại phiên tòa bị đơn thay đổi yêu cầu phản tố sang yêu cầu tuyên bố hợp đồng thuê nhà không ghi ngày tháng năm là vô hiệu, việc thay đổi yêu cầu này không vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu được chấp nhận. Bị đơn cư trú tại tổ B phường H, tỉnh Tuyên Quang. Theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ Luật tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ Luật tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Khu vực 4 - Tuyên Quang. Quan hệ tranh chấp trong vụ án là “Tranh chấp hợp đồng vay tài sản, yêu cầu trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tuyên bố hợp đồng thuê nhà vô hiệu”.

[3] Xét yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thúy V: [3.1]

Căn cứ vào giấy vay tiền ngày 02/3/2023 của bà Đặng Thị H có nội dung: Bà Đặng Thị H vay của ông Trương Quang N và bà Lê Thúy V số tiền 1.996.000.000đ (một tỷ chín trăm chín mươi sáu triệu đồng), thời gian vay từ 02/3/2023 đến 02/9/2023; lãi suất 2%/ tháng, lãi suất tháng nào trả tháng đấy, tháng nào không trả tháng đấy thì lãi suất là 3%/tháng. Khi vay tiền bà H và ông C có cầm cố cho vợ chồng bà V ông N 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BR 937530 đứng tên Cáy Ngọc C và Đặng Thị H (bản gốc), 01 giấy chứng nhận QSDĐ số BR 480321 đứng tên ông Nông Văn T2 và bà Lục Thị Bích D (bản gốc) ông C và bà H nhận chuyển nhượng ngày 19/4/2016 (đăng ký biến động sang tên ông Cáy Phẩn C2 và bà Đặng Thị H ngày 25/5/2016) để đảm bảo cho việc trả nợ số tiền vay. [3.2] Quá trình giải quyết vụ án bà H thừa nhận tự nguyện ký hợp đồng vay, bà H cho rằng bà đã vay bà V nhiều lần và được cộng lãi vào gốc vay, đến ngày 02/3/2023 thì lên số tiền là 1.996.000.000 đồng. Bà có cung cấp nhiều giấy vay tiền thể hiện bà đã vay của bà V, ông N, tuy nhiên các Giấy vay tiền này chỉ có chữ ký, chữ viết của bà H, bà V và ông N không thừa nhận các Giấy vay tiền là bà H vay tiền của bà V, ông N. Do đó các Giấy vay tiền này không có giá trị chứng minh. [3.3] Bà H cho rằng bà vay tiền để sử dụng cho cá nhân bà, có sử dụng một phần để múc đất sau sạt lở nhưng là múc phần đất sạt lở nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên con trai bà, ông C2 khai rằng ông không biết việc bà H vay tiền của bà V ông N, bà H không bàn bạc với ông C2 ông không 6 biết bà H sử dụng khoản vay vào mục đích gì. Việc xây nhà trọ của gia đình ông đã hoàn thành từ năm 2020 và ông bà đã giao cho con trai quản lý, ông không liên quan gì đến khoản vay này. Bà H cũng không đưa ra được chứng cứ chứng minh bà sử dụng khoản tiền trên vào mục đích chung của gia đình. Ông Cáy Ngọc C thừa nhận ông C có ký vào Hợp đồng thuê nhà và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Phụ lục hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng đó là do vợ ông đưa ông ký nên ông ký, các hợp đồng và phụ lục hợp đồng đều không có ngày tháng năm, việc ký giấy tờ này không phải để đảm bảo cho khoản vay của bà H ngày 02/3/2023. Do đó không có cơ sở để buộc ông Cáy Ngọc C cùng chịu trách nhiệm đối với khoản vay trên. [3.4] Việc viết giấy vay tiền ngày 02/3/2023 là tự nguyện, việc vay tiền giữa bà H và bà V, ông Nghĩa L hợp đồng vay tài sản hợp pháp và có hiệu lực pháp luật. Bà H nhất trí trả cho bà V số tiền 1.996.000.000 đồng, chỉ đề nghị bà V xem xét giảm bớt cho bà số tiền lãi. Việc bà V yêu cầu bà H trả lại khoản tiền gốc là 1.996.000.000 đồng là có căn cứ được chấp nhận.

[4] Về mức lãi suất: Các bên thỏa thuận mức lãi suất trong hợp đồng là 2%/tháng (tức 24%/năm), tháng nào trả tháng đấy nếu tháng nào không trả thì mức lãi suất là 3%/tháng (tức 36%/năm). Theo quy định tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật Dân sự “1. Lãi suất vay do các bên thỏa thuận. Trường hợp các bên có thỏa thuận về lãi suất thì lãi suất theo thỏa thuận không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay, trừ trường hợp luật khác có liên quan quy định khác. Căn cứ tình hình thực tế và theo đề xuất của Chính phủ, Ủy ban thường vụ Quốc hội quyết định điều chỉnh mức lãi suất nói trên và báo cáo Quốc hội tại kỳ họp gần nhất. Trường hợp lãi suất theo thỏa thuận vượt quá lãi suất giới hạn được quy định tại khoản này thì mức lãi suất vượt quá không có hiệu lực”. Như vậy việc thỏa thuận mức lãi suất trong hợp đồng giữa các bên đã vi phạm quy định tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật Dân sự, tuy nhiên bà V đã điều chỉnh mức lãi suất trong hạn xuống là 1,66%, quá hạn xuống là 2,5% là phù hợp, được chấp nhận.

[5] Về các khoản tiền lãi bị đơn phải thanh toán cho nguyên đơn: Tại khoản 5 Điều 466 Bộ luật Dân sự quy định: “5. Trường hợp vay có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi như sau: a) Lãi trên nợ gốc theo lãi suất thỏa thuận trong hợp đồng tương ứng với thời hạn vay mà đến hạn chưa trả; trường hợp chậm trả thì còn phải trả lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này; b) Lãi trên nợ gốc quá hạn chưa trả bằng 150% lãi suất vay theo hợp đồng tương ứng với thời gian chậm trả, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải trả lãi suất trong hạn và lãi suất quá hạn, như vậy bị đơn phải chịu các khoản tiền lãi cụ thể như sau: [5.1] Tiền lãi trên nợ gốc trong hạn chưa trả: Các bên thỏa thuận về thời hạn vay tại giấy vay tiền ngày 2/3/2023 là 06 tháng kể từ ngày 02/3/2023 đến ngày 02/9/2023. Từ lúc vay tiền cho đến khi đến hạn trả nợ bị đơn chưa trả cho nguyên đơn khoản tiền lãi hàng tháng nào, do vậy khoản tiền lãi trên nợ gốc chưa trả mà 7 bị đơn phải chịu là: 1.996.000.000 x 1,66%/tháng x 06 tháng = 198.801.600 đồng (1). [5.2] Tiền lãi trên nợ gốc quá hạn chưa trả: Theo như thỏa thuận của các bên thì thời hạn trả nợ của bà Đặng Thị H là ngày 02/9/2023, tuy nhiên đến thời hạn trả nợ bà H chưa trả được khoản tiền gốc, tiền lãi nào. Do vậy bà H phải chịu khoản tiền lãi trên nợ gốc quá hạn chưa trả với mức lãi suất bằng 150% lãi suất vay theo hợp đồng tương ứng với thời gian chậm trả là 2,49%/tháng. Thời gian chậm trả được tính từ ngày 03/9/2023 đến thời điểm xét xử là ngày 03/7/2026 (02 năm 10 tháng = 34 tháng). Như vậy, số tiền lãi trên nợ gốc quá hạn chưa trả là: 1.996.000.000 x 2.5%/tháng x 34 tháng = 1.696.600.000 đồng (2). [5.4] Tổng số tiền lãi bị đơn có trách nhiệm phải thanh toán cho nguyên đơn bao gồm: (1) Tiền lãi trên nợ gốc chưa trả: 198.801.600 đồng; (2) Tiền lãi trên nợ gốc quá hạn chưa trả: 1.696.600.000 đồng, tổng lãi là 1.895.401.600 đồng. [5.5] Đối với khoản tiền lãi phạt cho chậm trả lãi trong hạn do đương sự không yêu cầu nên không xem xét, giải quyết. [5.6] Việc người đại diện theo ủy quyền của bị đơn tính lãi suất theo mức lãi suất của Ngân hàng N1 là không phù hợp. Đây là giao dịch dân sự giữa các cá nhân thông thường, không phải là hợp đồng tín dụng giữa tổ chức tín dụng với khách hàng. Lãi suất của ngân hàng T3 (như A) chỉ được áp dụng khi một bên trong hợp đồng là chính ngân hàng đó, chịu sự điều chỉnh của Luật Các tổ chức tín dụng. Do đây là tranh chấp dân sự, phải áp dụng quy định về trần lãi suất tại Bộ luật Dân sự 2015 chứ không áp dụng quy định riêng của ngành ngân hàng.

[6] Từ các nhận định tại mục

[3], [3.1], [3.2], [3.3], [3.4],

[4],

[5], [5.1], [5.2], [5.3], [5.4], [5.5], [5.6] Hội đồng xét xử xét thấy cần chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn, buộc bị đơn là bà Đặng Thị H có trách nhiệm phải thanh toán cho bà Lê Thúy V khoản tiền gốc, các khoản tiền lãi là 1.996.000.000 đồng + 1.895.401.600 đồng = 3.891.401.600 đồng (Ba tỉ, tám trăm chín mươi mốt triệu, bốn trăm linh một nghìn nghìn, sáu trăm đồng).

[7] Xét yêu cầu phản tố của bị đơn: [7.1] Đối với yêu cầu buộc bà Lê Thúy V phải trả lại cho bà Đặng Thị H, ông Cáy P C 02 bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BR 937530 và BR 48032: Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn trình bày đã giao cho nguyên đơn giữ 02 bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BR 937530 mang tên ông Cáy Ngọc C và bà Đặng Thị H và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BR 480321 mang tên ông Nông Văn T2 và bà Lục Thị Bích D (đăng ký biến động sang tên ông Cáy Phẩn C2 và bà Đặng Thị H ngày 25/5/2016) nhằm làm tin cho việc vay tiền giữa các bên, không có việc thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nguyên đơn thừa nhận hiện đang quản lý, lưu giữ các bản gốc giấy chứng nhận nêu trên. Hội đồng xét xử xét thấy, theo quy định tại Điều 105 và Điều 115 Bộ luật Dân sự 2015, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ pháp lý ghi nhận quyền tài sản của người sử dụng đất. Việc bị đơn giao bản gốc giấy chứng nhận cho nguyên đơn giữ không làm phát sinh quyền 8 sở hữu, quyền sử dụng đất hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của nguyên đơn đối với tài sản này nếu các bên không xác lập giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật. Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Đối với quyền sử dụng đất, việc thế chấp phải được lập thành văn bản và thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai. [7.2] Các bên không lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 317, Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015; không thực hiện công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch thế chấp theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 nên không làm phát sinh giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất hợp pháp. Tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất mà không cho phép người sử dụng đất có quyền cầm cố, bảo đảm quyền sử dụng đất. Bà V có cung cấp cho Toà án 01 Phụ lục Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Cấy Phẩn C3 (Cáy Ngọc C), bà Đặng Thị H và ông Trương Quang N, bà Lê Thúy V. Tuy bà V không cung cấp được bản gốc Hợp đồng chuyển nhượng đã nêu nhưng các bên đều thừa nhận có ký một Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 272, tờ bản đồ số 12 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BR 937530 do Ủy ban nhân dân thành phố H cấp ngày 12/12/2013, Tuy nhiên Hợp đồng không có số và không ghi ngày tháng năm, không có lời chứng của Công chứng viên, việc ký Hợp đồng này chỉ để đảm bảo cho khoản vay giữa hai bên mà không phải nhằm mục đích mua bán, chuyển nhượng đất do đó Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên là vô hiệu do giả tạo theo quy định tại Điều 124, 407 BLDS.

Do đó, Hội đồng xét xử có căn cứ chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn, buộc nguyên đơn là bà Lê Thúy V trả lại cho bị đơn 02 bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BR 937530 và BR 480321 đã nhận giữ của bà Đặng Thị H và ông Cáy Phẩn C2. [7.3] Đối với yêu cầu tuyên bố hợp đồng thuê nhà không ghi ngày tháng năm là vô hiệu: Bị đơn cho rằng hợp đồng thuê nhà giữa các bên được lập không ghi ngày, tháng, năm; thực tế không có việc thuê nhà, không giao nhận nhà và không phát sinh việc thanh toán tiền thuê, mục đích lập hợp đồng chỉ nhằm bảo đảm cho khoản vay tiền giữa các bên. Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn cũng thừa nhận thực tế không có việc thuê nhà; việc lập hợp đồng thuê nhà chỉ nhằm mục đích đề phòng rủi ro đối với khoản tiền đã cho bị đơn vay. Đồng thời, tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và lời khai của các đương sự đều thể hiện căn nhà là tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng của bị đơn; từ thời điểm lập hợp đồng đến nay bị đơn vẫn trực tiếp quản lý, sử dụng nhà, nguyên đơn không quản lý, sử dụng hay nhận bàn giao nhà trên thực tế. Hội đồng xét xử xét thấy, các bên không có việc giao nhận nhà, không phát sinh việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê, bên thuê theo quy định của pháp luật. Việc lập hợp đồng thuê nhà vi phạm quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định Điều 117 BLDS. Đây là một giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu mục đích vay 9 tiền. Theo quy định tại khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015: “1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan”.

Do đó, Hội đồng xét xử có căn cứ xác định hợp đồng thuê nhà giữa các bên là giao dịch dân sự giả tạo nên vô hiệu toàn bộ.

[8] Từ các nhận định tại mục

[7], [7.1], [7.2], [7.3] Hội đồng xét xử xét thấy có căn cứ để chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn. Buộc bà Lê Thúy V có trách nhiệm phải trả lại 02 bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BR 937530 mang tên ông Cáy Ngọc C và bà Đặng Thị H và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BR 480321 mang tên ông Nông Văn T2 và bà Lục Thị Bích D, đăng ký biến động sang tên ông Cáy Phẩn C2 và bà Đặng Thị H ngày 25/5/2016 cho bà Đặng Thị H và ông Cáy Phẩn C2. Tuyên bố Hợp đồng thuê nhà không ghi ngày, tháng, năm giữa bên cho thuê nhà (Bên A) là ông Trương Quang N, bà Lê Thúy V và bên thuê (Bên B) là ông Cáy Phẩn C2 (Cáy Ngọc C), bà Đặng Thị H vô hiệu do giả tạo.

[9] Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: Do trên thực tế không có việc giao nhận nhà, không thanh toán tiền thuê do đó hậu quả pháp lý thực tế không phát sinh nghĩa vụ hoàn trả nào ngoài việc xác định hợp đồng không có giá trị pháp lý.

[10] Về án phí: Áp dụng khoản 1 Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015; Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 “Quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án”. Bà Đặng Thị H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch đối với khoản tiền phải trả cho bà Lê Thúy V là: 109.828.000 đồng; bà Lê Thúy V phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng.

[11] Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 4 - Tuyên Quang là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử, được chấp nhận.

[12] Quyền kháng cáo: Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan được quyền kháng cáo bản án theo quy định của pháp luật.