Bản án 131/2025/DS-PTTranh chấp hợp đồng đặt cọc

:

[1] Đơn kháng cáo của bị đơn - ông Nguyễn Văn B nộp trong thời hạn luật định, hình thức và nội dung phù hợp pháp luật; Quyết định kháng nghị của Viện kiếm sát nhân dân tỉnh Nghệ An đúng trình tự, thủ tục, thời hạn nên được xem xét. Việc vắng mặt của đương sự tại phiên tòa, không ảnh hưởng đến việc xét xử và không ai đề nghị hoãn phiên tòa.

[2] Xét kháng cáo của bị đơn - ông Nguyễn Văn B, Hội đồng xét xử thấy rằng: [2.1] Nguyên đơn, bị đơn, người liên quan (bà T2) thừa nhận ngày 17/3/2022, giữa ông D và vợ chồng ông B có ký kết hợp đồng đặt cọc về việc ông B, bà T2 chuyển nhượng cho ông D một phần diện tích 180,25m' đất (10,30m x 17,5m) tại thửa đất tờ bản đồ 616 118-56 tại xóm H, xã D, huyện D, tỉnh Nghệ An, với giá trị chuyên nhượng 2.065.000.000đ (hai tỷ không trăm sáu mươi lăm triệu đồng), tiền đặt cọc là 350.000.000đ (ba trăm năm mươi triệu đồng). Tại Điều 3 Hợp đồng đặt cọc có ghi "Thời hạn đặt cọc là 40 ngày, kể từ ngày 17/3/2022 đến hết ngày 27/4/2022. Bên A nhận đủ tiền cọc sẽ cùng với bên B làm thủ tục 3 công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng hoàn tất, Bên B phải giao đủ số tiền còn lại cho bên A" và tại mục Cam kết chung ghi: "... Sau khi hợp đồng được ký kết, quá thời hạn thỏa thuận trên nếu Bên A không bán, chuyển nhượng tài sản đặt cọc trên cho Bên B, thì Bên A phải bồi thường cho bên B gấp 2 lần số tiền mà bên B đã đặt cọc cho bên A. Tổng số riền hoàn trả và bồi thường bằng 700.000.000 (bảy trăm triệu đồng). Ngược lại nếu Bên B không tiến hành mua thì phải chịu mất số tiền đã đặt cọc trên" Tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, các bên tham gia ký kết hợp đồng đặt cọc đều có đủ năng lực hành vi dân sự, việc giao kết hợp đồng xuất phát từ ý chí tự nguyện của các bên, không bị ép buộc; mục đích của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; nội dung hợp đồng ghi rõ đầy đủ về giá trị của hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất, thời gian hoàn thành giao dịch mua bán, trách nhiệm, nghĩa vụ của các bên khi vi phạm hợp đồng.

Do đó, hình thức, nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định tại các Điều 117, 119, 328 Bộ luật dân sự năm 2015.

Do đó, Hợp đồng đặt cọc ngày 17/3/2022 giữa ông Phan Văn D và ông Nguyễn Văn B, có sự tham gia, thỏa thuận của bà T2 (vợ ông B) có hiệu lực pháp luật. [2.2] Quá trình thực hiện hợp đồng [2.2.1] Theo thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc nêu trên, ông D và ông B không thoả thuận rõ ràng, cụ thể ai là người có trách nhiệm đến văn phòng công chứng, làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do đó, cả hai bên đều có trách nhiệm phối hợp để làm các thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Các bên đều đổ lỗi cho nhau về việc vi phạm nghĩa vụ làm thủ tục công chứng và chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng không đưa ra được tài liệu, chứng cứ chứng minh.

Do đó, cấp sơ thầm nhận định cả hai bên đều có lỗi dẫn đến việc hợp đồng đặt cọc không thực hiện được và quyết định buộc ông B phải trả lại số tiền cọc 350.000.000 đồng cho ông D là có căn cứ và đúng quy định pháp luật. [2.2.2] Đối với phần phạt cọc, cấp sơ thẩm đánh giá mức độ lỗi của các bên để buộc ông B phải trả cho ông D bằng 50% số tiền phạt cọc, tương ứng số tiền 175.000.000đ (một trăm bảy mươi triệu đồng).

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015; điểm d mục 1 phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì trong trường hợp này Tòa án không phạt cọc, do các bên cùng có lỗi (không phối hợp để làm các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như đã thỏa thuận). 4 [2.2.3]

Do đó, cần chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát và chấp nhận một phần kháng cáo về phần phạt cọc của của bị đơn - ông Nguyễn Văn B.

Vì vậy, sửa án sơ thẩm theo hướng không buộc ông Nguyễn Văn B chịu phần phạt cọc là đảm bảo căn cứ pháp luật, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự.

[3] Về án phí: - Ông Nguyễn Văn B không phải chịu án phí dân sự phúc phẩm, nhưng phải chịu án phí dân sự sơ thâm 17.500.000 đồng. - Ông Phan Văn D phải chịu án phí dân sự đối với phần yêu cầu không được chấp nhận là 17.500.000 đồng.

[4] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị, có hiệu lực kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.