Bản án 78/2025/DS-PTTranh chấp hợp đồng đặt cọc

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NGHỆ AN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc Bản án số: 78/2025/DS-PT Ngày: 31/07/2025 V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc, phạt cọc, bồi thường thiệt hại” NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NGHỆ AN - Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có: Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà: Bà Trần Thị Mỹ H. Các thẩm phán: Bà Hà Thị Thanh H- Bà Nguyễn Thị Thanh N - Thư ký phiên tòa: Bà Phan Thị Hương L- Thư ký Tòa án Toà án nhân dân tỉnh Nghệ An. - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Nghệ An tham gia phiên toà: Bà Phạm Thị Bằng G- Kiểm sát viên. Trong các ngày 11 tháng 6 năm 2025 và ngày 31 tháng 7 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự số 32/2025/TLPT-DS về việc “Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc, phạt cọc và bồi thường thiệt hại”. Do bản án sơ thẩm số: 16/2024/DS-ST ngày 04 tháng 11 năm 2024 của Toà án nhân dân huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An bị kháng cáo. Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 83/2025/QĐXXDS-PT giữa các đương sự: - Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn S, sinh năm 1983 Địa chỉ: xóm 7, xã D1, huyện D2, tỉnh Nghệ An (nay là xã D2, tỉnh Nghệ An) - Có mặt - Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Mai Sỹ H, sinh năm 2002; địa chỉ: xóm T1, xã D3, huyện D2, tỉnh Nghệ An (nay là xã Đ3, tỉnh Nghệ An)- Có mặt. Ông Hồ Trọng H1; địa chỉ: Xóm xx, xã N3, thành phố V, tỉnh Nghệ An (nay là khối xx, phường V3, tỉnh Nghệ An) - Có mặt - Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn: Luật sư Võ Đình Đ, sinh năm 1989; Công ty Luật TNHH Đ2; địa chỉ: 76 C, quận T5, Thành phố Hà Nội (nay là phường P1, thành phố Hà Nội) – Có mặt ngày 11/6/2025 vắng mặt ngày 31/07/2025 - Bị đơn: Ông Hồ Đức H2, sinh năm 1946; bà Phạm Thị M, sinh năm 1950; Đều trú tại: số nhà xx, đường P, khối x, phường Đ, thành phố V, tỉnh Nghệ An (nay là phường T2, tỉnh Nghệ An)- Có mặt - Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn: Bà Hồ Thị Hồng N, sinh năm 1992 - Công ty Luật T6; địa chỉ: Số nhà 2xx, đường N2, phường Q, thành phố V, tỉnh Nghệ An (nay là phường V1, tỉnh Nghệ An)- Vắng mặt ngày 11/6/2025 có mặt ngày 31/07/2025 - Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: + Anh Hồ Đức H3, sinh năm 1976. Trú tại: 25 đường H1, Phường Đ4, thành phố V, Nghệ An (nay là phường T2, tỉnh Nghệ An)- Có mặt + Chị Hồ Như B, sinh năm 1981 Trú tại: Đường N4, khối P2, phường T7, thành phố V, Nghệ An (nay là phường T8, tỉnh Nghệ An) - Có mặt + Anh Hồ Đức T, sinh năm 1987; Trú tại: Chung cư G, khối x, phường L, thành phố V, Nghệ An (nay là phường T2, tỉnh Nghệ An) - Có mặt + Anh Hồ Nam T1, sinh năm 1975; Trú tại: Chung cư G, khối x, phường L, thành phố V, Nghệ An (nay là phường T2, tỉnh Nghệ An) - Có mặt NỘI DUNG VỤ ÁN: Tại bản án sơ thẩm số: 16/2024/DS-ST ngày 04 tháng 11 năm 2024 của Toà án nhân dân huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An đã quyết định: Tại đơn khởi kiện đề ngày 06/02/2024, tại các bản tự khai, trong quá trình tố tụng và tại phiên toà nguyên đơn và người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của nguyên đơn thống nhất trình bày: Ngày 18/3/2022, ông S và hộ ông Hồ Đức H2, bà Phạm Thị M đã xác lập Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, hộ Hồ Đức H2, bà Phạm Thị M đồng ý chuyển nhượng cho ông S 3 (ba) thửa đất mang tên chủ sử dụng của hộ ông H2, bà M. 03 (ba) thửa đất gồm: - Thửa đất số 14, tờ bản đồ số 07, tại xã D4, huyện D2, tỉnh Nghệ An đã được UBND huyện D2, tỉnh Nghệ An cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 815XXX ngày 29/03/2005 và đã được Sở tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DI 347XXX ngày 18/11/2022 đối với thửa đất số 34, tờ bản đồ số 16 tại xóm 5 (xóm 13 cũ), xã D4, huyện D2, tỉnh Nghệ An (sau đây gọi tắt là thửa đất số 34). - Thửa đất số 17500-15, tờ bản đồ số 7, tại xã D4, huyện D2, tỉnh Nghệ An đã được UBND huyện D2, tỉnh Nghệ An cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 309XXX ngày 05/01/2006 và đã được Sở tài nguyên và Môi trường tỉnh 2 Nghệ An cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DI 347112 ngày 18/11/2022 đối với thửa đất số 57, tờ bản đồ số 16 tại xóm 5 (xóm 13 cũ), xã D4, huyện D2, tỉnh Nghệ An (sau đây gọi tắt là thửa đất số 57). - Thửa đất số 175xxxxxx, tờ bản đồ số 07, tại xã D4, huyện D2, tỉnh Nghệ An đã được UBND huyện D2, tỉnh Nghệ An cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AI 442xxx ngày 05/11/2007 (sau đây gọi tắt là thửa đất số 175xxxxxx). Tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, ông S đã đặt cọc cho hộ Hồ Đức H2, bà Phạm Thị M số tiền 500.000.000 đồng. Đến ngày 12/4/2022, ông S đã trực tiếp đưa thêm cho hộ, ông H2, bà M số tiền 500.000.000 đồng với mục đích đặt cọc thêm để nhận chuyển nhượng 03 thửa đất nói trên. Hai bên thỏa thuận nếu hộ ông H2, bà M không chuyển nhượng 03 thửa đất nói trên cho ông S thì hộ ông H2, bà M phải trả lại tiền cọc cho ông S và chịu phạt 01 lần số tiền đặt cọc. Còn nếu ông S không nhận chuyển nhượng thì chịu mất số tiền đặt cọc. Khoảng từ tháng 11 đến tháng 12 năm 2022 gia đình ông H2 có báo cho ông S đã cấp đổi được hai thửa và yêu cầu ông S đến văn phòng công chứng để chuyển nhượng nhưng ông S có hỏi là “tại sao lại chuyển nhượng hai thửa, thửa còn lại thì sao” , còn 01 thửa nữa chưa thực hiện được nên ông S không đến và nói khi nào đủ điều kiện chuyển nhượng cả 3 thửa theo hợp đồng đặt cọc ông S mới đến văn phòng công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng (vì không biết giá trị từng thửa đất để thực hiện việc chuyển nhượng từng thửa đất một). Từ đó đến nay ông H2 chưa thông báo cho ông S đã đủ điều kiện chuyển nhượng của cả 3 (ba) thửa đất theo hợp đồng đặt cọc. Sau đó anh S không đến Phòng công chứng để thực hiện chuyển nhượng 3 (ba) thửa đất được vì thửa đất số 175xxxxxx, tờ bản đồ số 07, tại xã D4, huyện D2, tỉnh Nghệ An đã được UBND huyện D2, tỉnh Nghệ An cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AI 442xxx ngày 05/11/2007 (sau đây gọi tắt là thửa đất số 175xxxxxx) không thực hiện chuyển nhượng được. Ngày 18/11/2022 hộ ông Hồ Đức H2, bà Phạm Thị M mới thực hiện