Bản án 89/2025/DS-PTTranh chấp hợp đồng đặt cọc

:

[1] Về tố tụng: 4 [1.1] Bị đơn làm đơn kháng cáo trong thời hạn luật định, đã nộp tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thấm theo quy định nên xác định kháng cáo hợp lệ. [1.3] Về quan hệ pháp luật, thời hiệu và thấm quyền giải quyết vụ án: Nguyên đơn anh Đặng Trần T khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bị đơn anh Nguyễn Văn Đ và chị Trần Thị L trả lại tiền đặt cọc. Tòa án nhân dân huyện Anh Sơn căn cứ quy định tại Điều 26, khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự thụ lý giải quyết vụ án là đúng thẩm quyền.

[2] Xét nội dung kháng cáo của bị đơn anh Nguyễn Văn Đ và chị Trần Thị L, thấy rằng: Ngày 14/01/2024, anh Đặng Trần T và anh Nguyễn Văn Đ, chị Trân Thị L đã giao kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất số 449, tờ bản đồ số 01 (gọi tắt là thửa 449) tại thôn T, xã P, huyện A, tỉnh Nghệ An diện tích 53876 m? đã được UBND huyện A cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CĐ 398158 ngày 06/9/2016 mang tên anh Đ chị L với số tiền chuyên nhượng là 2.300.000.000 đồng; số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc là 60 ngày kế từ ngày 14/01/2024 đến 17 giờ ngày 14/3/2024; anh T đã thực hiện xong nghĩa vụ đặt cọc tiền theo thỏa thuận. Quá trình giải quyết vụ án anh Đ, chị L cũng thừa nhận đã ký kết hợp đồng đặt cọc nói trên và đã nhận số tiền cọc là 300.000.000 đồng.

Do đó, hợp đồng đặt cọc ngày 14/01/2024 có hiệu lực pháp luật theo quy định tại Điều 117, Điều 328 Bộ luật dân sự. Tại biên bản phiên tòa ngày 20/3/2025 (BL 69), bị đơn anh Nguyễn Văn Đ thừa nhận sau khi anh T thấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 35425,0m' có khác so với hợp đồng diện tích chuyển nhượng là 53876 m2 thì hai bên có thỏa thuận anh Đ sẽ đính chính lại diện tích giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại cho anh T. Mặt khác, thời diểm anh Đ ký hợp đồng đặt cọc thì thửa đất cũng đang thế chấp cho chị H1. Bên cạnh đó theo lời khai người làm chứng anh Võ Trọng A: Ngoài các điều khoản mà hai bên đã thỏa thuận thì giữa hai bên còn thỏa thuận trong thời hạn 60 ngày kế từ ngày ký hợp đồng, vợ chồng anh Đ phải làm thủ tục chỉnh lý thửa đất từ 3,5ha sang 5,3ha cho đúng với diện tích trong hợp đồng rồi mới làm thủ tục chuyển nhượng giấy tờ sang cho anh T. Kết quả xác minh tại Văn phòng đăng ký quyên sử dụng đất thế hiện: Vào ngày 19/6/2024 vợ chồng anh Nguyễn Văn Đ đã chuyển nhượng thửa đất số 449, tờ bản đồ số 01 tại thôn T, xã P, huyện A, tỉnh Nghệ An cho vợ chồng anh Đào Quang H2 và chị Chu Thị T1, hiện nay đã được Chi nhánh văn phòng đăng ký 5 đất đai huyện A, tỉnh Nghệ An cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 193946 ngày 28/6/2024 mang tên anh Đào Quang H và chị Chu Thị T1. Tại phiên tòa phúc thấm, bị đơn anh Đ xuất trình tài liệu chứng minh nguyên đơn anh T đã được anh Đ thông báo diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ít hơn diện tích thực tế và ít hơn diện tích thỏa thuận chuyển nhượng ghi trong hợp đồng đặt cọc, chứng minh bị đơn đã thông báo, thúc giục nguyên đơn phối hợp để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nguyên đơn xác nhận biết diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhỏ hơn diện tích thực tế và nhỏ hơn diện tích thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.

Vì vậy, hai bên có thỏa thuận việc bị đơn anh Đ sẽ đính chính lại diện tích giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại cho anh T. Các tài liệu là các tin nhắn mà bị đơn cung cấp thể hiện việc anh Đ thông báo, thúc giục anh T thanh toán đủ tiền cho anh Đ để thực hiện việc chuyển nhượng, không có nội dung thúc giục anh T cùng phối hợp để điều chỉnh thông tin trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, làm các thủ tục để chuyển nhượng và sang tên giấy chứng nhận quyền sử đụng đất.

Do đó, không có căn cứ chấp nhận lời trình bày của bị đơn về việc nguyên đơn không hợp tác để làm các thủ tục chuyển nhượng, sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Như vây, có căn cứ xác định nguyên nhân dẫn đến việc hai bên không thực hiện được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do diện tích đất mà hai bên mua bán không đúng với diện tích mà anh Đ, chị L được cấp trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thể tiến hành chuyển nhượng được, vì trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CĐ 398158 ngày 06/9/2016 diện tích là 35.425,0 m2 nhưng trong hợp đồng đặt cọc giữa anh Đ và anh T thỏa thuận chuyển nhượng là 53.876 m?. Mặt khác tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc thửa đất 449 đang được cầm cố cho người thứ 3 để đảm bảo cho 1 giao dịch dân sự khác, phía bị đơn có nhắn tin, gọi điện thoại yêu cầu nguyên đơn thanh toán hết tiền để làm các thủ tục chuyển nhượng, nguyên đơn không đồng ý do hợp đồng đặt cọc thỏa thuận sau khi chuyển nhượng và cấp bìa đứng tên nguyên đơn, nguyên đơn mới thanh toán hết số tiền còn lại.

Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh T và vợ chồng anh Đ không thể tiến hành được nên anh T yêu cầu anh Đ, chị L trả lại số tiền 300.000.000 đồng đã nhận theo hợp đồng đặt cọc ngày 14/01/2024 là có cơ sở. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Đặng Trần T buộc anh Nguyễn Văn Đ và chị Trần Thị L phải trả số tiền đã nhận cọc 300.000.000 đồng cho anh T là có căn cứ.

Từ những phân tích và đánh giá nêu trêu, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn anh Nguyễn Văn Đ và chị Trân Thị L. 6

[3] Án phí: bị đơn kháng cáo không được chấp nhận, phải chịu án phí dân sự phúc thâm theo quy định.