Bản án 21/2026/KDTM-STTranh chấp về mua bán hàng hóa

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định như sau: 1]. Về tố tụng: 1.1. Về thời hiệu khởi kiện: Theo quy định tại Điều 429 Bộ luật dân sự năm 2015 thì thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Do vậy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vẫn còn thời hiệu theo quy định của pháp luật. 4 1.2. Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Nguyên đơn, bị đơn đều có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh và ký kết Hợp đồng kinh tế đều vì mục đích lợi nhuận. Các bên xác nhận, cho đến thời điểm hiện tại hai công ty chưa tiến hành thanh lý hợp đồng do phía bị đơn chưa thanh toán hết cho nguyên đơn số tiền thuê nhà còn lại theo thỏa thuận.

Do đó, Tòa án xác định quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ án này là “Tranh chấp Hợp đồng thuê tài sản”, thuộc quan hệ pháp luật tranh chấp về kinh doanh, thương mại quy định tại khoản 1 Điều 30 của Bộ luật tố tụng Dân sự. 1.3. Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Tại Điều 9 của Hợp đồng thuê nhà, các bên thỏa thuận tranh chấp sẽ do “Tòa án có thẩm quyền giải quyết”. Bị đơn, HN có trụ sở chính tại phường Võ Cường, tỉnh Bắc Ninh nên Tòa án nhân dân Khu vực 6- Bắc Ninh thụ lý giải quyết vụ án là đúng thẩm quyền theo quy định tại Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự. 1.4. Về việc bị đơn đề nghị Hội đồng xét xử triệu tập ông Nguyễn Thanh H, bà Vũ Thị M đến tham gia phiên tòa để làm rõ số tiền thuê nhà và tiền điện nước mà những người này đã nhận từ HN về nộp cho Công ty cổ phần Lilama 69-1. Nhận thấy bị đơn không cung cấp được bất cứ thông tin gì về nhân thân lai lịch của những người này; nguyên đơn xác nhận ở công ty có ông Nguyễn Thanh H đã nghỉ việc từ lâu, không có thông tin gì; trong danh sách nhân sự của Công ty không có ai tên Vũ Thị M, do đó, không có đủ căn cứ để Hội đồng xét xử triệu tập ông H, bà M đến tham gia phiên tòa theo yêu cầu của HN. 2] Về nội dung: 2.1. Về yêu cầu của CTLvề việc buộc HN (gọi tắt là Công ty HN) phải thanh toán cho CTLsố tiền nợ gốc là: 2.074.326.000 đồng (Hai tỷ không trăm bảy tư triệu ba trăm hai sáu nghìn đồng) Hội đồng xét xử xét: Ngày 07/02/2017, CTL(gọi tắt là Công ty LILAMA 69-1) ký hợp đồng thuê nhà với HN và bàn giao các hạng mục cho thuê theo hợp đồng số 070217/LILAMA69-1/BRNGKHN với thời hạn thuê từ 07/2/2017 đến 31/12/2024. Nội dung hợp đồng cụ thể như sau: + Bên A (Công ty LILAMA 69-1) đồng ý cho bên B (HN ) thuê căn nhà 02 tầng, khuôn biên đất mặt tiền địa chỉ đường Cao Lỗ Vương thuộc khuôn viên nằm trong tổng diện tích đất của Công ty Cổ phần Lilama 69-1, với diện tích 4055m2 (giới hạn bởi các điểm A-B-C-D-E-F-G-H-I-J-K); Căn nhà 2 tầng có diện tích mỗi tầng là 600m2 (trừ 80m2 của 01 gian tầng 1 tiếp giáp với phía trụ sở Công ty để làm nhà khách của Công ty, có bản vẽ đính kèm); Mặt tiền phía trước căn nhà là hướng Đông Bắc nhìn sang Cơ quan tiếp công dân của tỉnh Bắc Ninh với chiều dài 56.36m (Trừ 04m chiều dài sân giáp Trụ sở để CTLlàm nhà ăn cho CBCNV Công ty, xem bản vẽ đính kèm); Mặt ngang căn nhà là 5 hướng Đông Nam nhìn sang khu đất của Công ty Đại Hoàng Long với chiều dài 70m, gồm sân + 01 nhà bảo vệ và mặt bằng của 02 sân tennis (có bản vẽ đính kèm). + Mục đích thuê: Để bên B thực hiện việc kinh doanh nhà hàng ăn uống, cây cảnh, Gara ô tô và dịch vụ thể thao. + Thời hạn thuê: 08 năm kể từ ngày 01/5/2017 đến hết ngày 31/12/2024 + Giá thuê trong năm 2017 là 60.000.000 đồng/tháng; Giá thuê trong giai đoạn từ ngày 01/01/2018 đến 31/12/2024 là 60.000.000 đồng/tháng; Trong quá trình thực hiện hợp đồng, sau mỗi năm đơn giá sẽ được điều chỉnh tăng lên nhưng không vượt quá 75.000.000 đồng/tháng; Đơn giá thuê chưa bao gồm tiền thuế thuê nhà theo quy định pháp luật và do bên B chi trả; Giá thuê nhà chưa bao gồm các chi phí sử dụng như: tiền điện, nước, điện thoại; internet,… các chi phí này sẽ được bên B trả riêng theo thực tế sử dụng. Tại phụ lục số 02 ngày 01/4/2023 của hợp đồng, hai bên đã thống nhất điều chỉnh giá thuê nhà như sau: “Đơn giá thuê từ ngày 01/4/2023 là 55.000.000 đồng/tháng”. Sau khi ký hợp đồng thuê nhà, HN tự ý cải tạo các hạng mục trên mặt bằng thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của Công ty LILAMA 69-1. Trong quá trình thực hiện hợp đồng HN thực hiện thanh toán tiền thuê nhà đến 30/5/2023 thì dừng không thực hiện thanh toán, không xác nhận công nợ theo đề nghị của Công ty LILAMA 69-1. Đến ngày 31/12/2024 là thời hạn hết hạn hợp đồng thuê nhà giữa hai bên, Công ty LILAMA 69-1 đã có văn bản số 03/CV-TCHC ngày 10/01/2025 yêu cầu HN chấm dứt hợp đồng thuê nhà và hoàn trả mặt bằng theo quy định của hợp đồng nhưng không nhận được sự hợp tác của HN . Theo quyết định cưỡng chế trả nhà, giao nhà số 41/QĐ-CCTHADS ngày 25/6/2025 của chấp hành viên chi cục Thi hành án dân sự thành phố Bắc Ninh, đến ngày 05/9/2025 Phòng thi hành án dân sự khu vực 6 - Bắc Ninh thông báo cưỡng chế thi hành án bằng biện pháp cưỡng chế trả nhà, giao nhà đối với Công ty LILAMA 69-1 và HN đối với toàn bộ quyền sở hữu, sử dụng toàn bộ tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 6, tờ bản đồ 27 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CR 514677. Công ty LILAMA 69-1 yêu cầu Tòa án giải quyết buộc HN thanh toán số tiền thuê nhà còn nợ lại của hợp đồng số 070217/LILAMA69-1/RBNGKHN ngày 07/02/2017 số tiền là: 2.074.326.000 đồng ; a. Xét tính hợp pháp của hợp đồng kinh tế ký kết ngày 07/02/2017 giữa CTLvà HN thì thấy rằng: Hợp đồng kinh tế có nội dung và hình thức đều tuân thủ các quy định tại Điều 116, 117, 118, 119, 401 của Bộ luật dân sự 2015. Khi thực hiện giao dịch có chữ ký xác nhận của các bên trên cơ sở tự nguyện, không bị lừa dối hay cưỡng ép, nội dung của hợp đồng không vi phạm điều 6 cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Do đó, hợp đồng kinh tế này hợp pháp và làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao kết hợp đồng, các bên phải có trách nhiệm thực hiện các thỏa thuận cam kết trong hợp đồng. b. Về quá trình thực hiện hợp đồng: Công ty LILAMA 69-1 đã thực hiện việc bàn giao mặt bằng cho HN quản lý, sử dụng theo đúng thỏa thuận. Quá trình thực hiện hợp đồng, HN không thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà theo các kỳ hạn đã cam kết, dẫn đến phát sinh khoản nợ tiền thuê nhà còn tồn đọng đến thời điểm khởi kiện. HN xác nhận có việc ký kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà cũng như việc còn nợ tiền thuê. Đây là sự kiện không phải chứng minh theo Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự.

Tuy nhiên, HN chỉ thừa nhận một phần nợ và cho rằng đại diện phía Công ty LILAMA 69-1 đã cam kết miễn cho HN 01 năm tiền nhà trong đại dịch Covid; và từ thời điểm có Quyết định cưỡng chế thi hành án đối với các tài sản của Công ty Lilama 69-1 thì HN đã không thể kinh doanh như cũ, chỉ hoạt động cầm chừng nên không có nguồn thu để trả tiền mặt bằng.

Từ những phân tích trên, có đủ căn cứ xác định HN đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê tài sản theo quy định tại Điều 481 Bộ luật Dân sự năm 2015. Việc HN xin thanh toán số tiền nợ gốc theo biên bản đối chiếu công nợ ngày 31/12/2023 là 1.146.661.000 đồng và xin miễn toàn bộ tiền lãi và số tiền thuê nhà thời gian còn lại không được Công ty Lilama 69-1 đồng ý nên không có cơ sở để chấp nhận đề nghị này của HN Về số tiền còn nợ lại: Tại phiên tòa sơ thẩm, HN nộp bổ sung cho Hội đồng xét xử các chứng cứ có nội dung ghi là: Phiếu chi ngày 21/5/2019 (không theo mẫu quy định của Bộ tài chính) ghi: Người nhận: Anh H lilama; Lý do chi: Thanh toán tiền thuê nhà cho Lilama; Số tiền: 500.000.000 đồng. Một tờ giấy xác nhận (Không có tiêu đề - bản phô tô) ghi “ngày 7/2/2018 tôi Nguyễn Văn Huy đã nhận 501.000.000 đồng của ông Dương Thái S tiền thuê nhà năm 2018 và 01 giấy nộp tiền điện tháng 8/2023 với số tiền 65.467.000 đồng, người nhận là Vũ Thị M. Nhưng phía HN không cung cấp được bất cứ thông tin gì về những người này. Đại diện Công ty Lilama 69-1 cũng xác nhận không biết thông tin gì của những người này.

Do đó, chưa có đủ cơ sở để tòa án triệu tập những người nhận tiền này đến tham gia phiên tòa để làm rõ số tiền đã nhận và để có cơ sở đối trừ cho Công ty. Nếu HN thấy quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm thì có thể khởi kiện những người này bằng vụ án khác. Do bị đơn không xuất trình được tài liệu, chứng cứ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán đối với các khoản tiền thuê mà nguyên đơn yêu cầu nên Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu về số tiền nợ gốc. c. Đối với ý kiến của HN cho rằng trong các năm 2020, 2021 do ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19 nên hoạt động kinh doanh bị đình trệ, không phát sinh doanh thu và không có khả năng khai thác mặt bằng thuê; đồng thời 7 tài sản thuê sau đó bị cơ quan có thẩm quyền kê biên, xử lý nên không đồng ý thanh toán tiền thuê nhà, thấy rằng: Tại Điều 7.1 của Hợp đồng quy định các trường hợp tạm dừng thực hiện hợp đồng trong đó bao gồm các trường hợp bất khả kháng quy định tại Điều 8 Hợp đồng, cụ thể: “Trường hợp bất khả kháng là sự kiện xảy ra mang tính khách quan và nằm ngoài tầm kiểm soát của các bên như: động đất, bão, lũ, lụt, lốc, sóng thần, lở đất, hoả hoạn, chiến tranh hoặc có nguy cơ xảy ra chiến tranh,… và các thảm hoạ khác chưa lường hết được, sự thay đổi chính sách hoặc ngăn cấm của cơ quan có thẩm quyền nhưng phải theo quy định của pháp luật hiện hành. Thông báo ngay bằng văn bản cho bên kia về sự kiện bất khả kháng xảy ra trong vòng 07 ngày”. Mặc dù HN cho rằng có sự kiện bất khả kháng là dịch covid và có việc tài sản thuê bị xử lý bởi cơ quan có thẩm quyền, tuy nhiên trong suốt quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm, bị đơn không xuất trình được tài liệu, chứng cứ chứng minh cho các nội dung đã trình bày; không cung cấp được các quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, tài liệu thể hiện việc không được tiếp tục sử dụng mặt bằng thuê. Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện Công ty HN cũng xác nhận Công ty HN không có bất cứ văn bản thông báo nào bằng giấy, thư điện tử hoặc tin nhắn hay email…về tình trạng bất khả kháng của Công ty; không cung cấp văn bản thông báo cho Công ty LILAMA 69-1 về sự kiện bất khả kháng trong vòng 7 ngày hoặc các tài liệu khác chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị ảnh hưởng dẫn đến không thể thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Hơn nữa, khi đại dịch xảy ra, HN vẫn đang trực tiếp quản lý tài sản thuê, không có bất cứ văn bản nào xác định về việc tạm ngừng Hợp đồng giữa các bên. Hơn nữa điều kiện không kinh doanh được không phải là cơ sở để các bên miễn trừ nghĩa vụ thanh toán đối với Hợp đồng thuê tài sản. Từ tháng 12 năm 2024, sau khi hết hạn hợp đồng thuê, HN vẫn tiếp tục quản lý và kinh doanh trên thửa đất đã thuê của Công ty LILAMA 69-1.

Do đó, HN vẫn phải có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê mặt bằng cho Công ty LILAMA 69-1 theo Điều 481 Bộ luật dân sự.

Vì vậy, không có căn cứ chấp nhận đề nghị về việc không trả tiền thuê mặt bằng trong thời gian xảy ra dịch bệnh của HN. 2.3. Đối với yêu cầu thanh toán tiền lãi chậm trả của Công ty LILAMA 69-1: HN đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà theo hợp đồng. Theo quy định tại Điều 306 Luật Thương mại năm 2005, trường hợp bên vi phạm hợp đồng chậm thanh toán thì bên bị vi phạm có quyền yêu cầu trả tiền lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả.

Do đó, việc HN cho rằng hợp đồng không quy định lãi chậm trả nên không phải thanh toán lãi là không có căn cứ. Xét mức lãi suất 10%/năm mà Công ty LILAM 69-1 yêu cầu đối với khoản tiền chậm thanh toán là phù hợp với quy định của pháp luật. Vì vậy có căn cứ chấp nhận yêu cầu thanh toán lãi chậm trả của Công ty LILAMA 69-1. 8 Lãi suất chậm trả tạm tính đến ngày 22/6/2026 theo quy định nhà nước (Chi tiết theo bảng tổng hợp tiền điện, nước, tiền thuê đến hết 31/12/2024 và tài liệu đính kèm với mức lãi suất là 10%/năm là 524.946.978 đồng.

Do đó, Hội đồng xét xử buộc HN phải thanh toán cho Công ty LILAMA 69-1 số tiền lãi theo yêu cầu là 524.946.978 đồng. 2.4. Đối với yêu cầu của HN về việc khấu trừ số tiền 286.143.750 đồng mà HN cho rằng Công ty LILAMA 69-1 còn nợ tiền dịch vụ ăn uống, thấy rằng: Các tài liệu do HN cung cấp chưa đủ căn cứ chứng minh giữa Công ty LILAMA 69-1 và HN tồn tại quan hệ công nợ đối ứng đối với khoản tiền nêu trên. Các hóa đơn dịch vụ ăn uống thể hiện người sử dụng dịch vụ là cá nhân, không có tài liệu, chứng cứ thể hiện Công ty LILAMA 69-1 là chủ thể giao kết, sử dụng dịch vụ hoặc xác nhận công nợ đối với khoản tiền mà HN yêu cầu khấu trừ. HN cũng không xuất trình được biên bản đối chiếu công nợ, xác nhận công nợ hoặc các tài liệu hợp pháp khác chứng minh nghĩa vụ thanh toán của Công ty LILAMA 69-1 đối với các khoản này. Hơn nữa, dù Tòa án đã yêu cầu HN làm đơn phản tố nhưng HN không làm.

Do đó, không xem xét giải quyết trong vụ án này. 2.5. Về án phí: Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu tiền án phí Kinh doanh thương mại theo quy định. Cụ thể là: 72.000.000 đồng + 2% x (2.599.272.978 đồng – 2.000.000.000 đồng) = 83.985.460 đồng (làm tròn số)