Bản án 02/2025/KDTM-PTTranh chấp về mua bán hàng hóa

: Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư và dịch vụ thương mại tại phường TV, thành phố UB, tỉnh QN do Công ty TNHH Tập đoàn XL làm chủ đầu tư được UBND tỉnh QN phê duyệt quy hoạch tại Quyết định số 4142/QĐ-UBND ngày 26/12/2011, và phê duyệt dự án đầu tư tại Quyết định số 3596/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 với tổng diện tích thực hiện dự án 17,39 ha. Công ty đã được giao đất giai đoạn 1 tại Quyết định số 1450/QĐ-UBND ngày 04/7/2014 với diện tích 11,32ha. Do có khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng nên ngày 22/3/2016 UBND thành phố UB đã có Quyết định số 1146/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết của dự án; tổng diện tích quy hoạch sau điều chỉnh là 111.002m2 (11,1ha, trong đó: đất ở 36.650m2; đất ở liền kề 28.848,5m2; đất ở biệt thự 7.801,5m2; đất công trình công công cộng, dịch vụ 17.679,5m2; đất cây xanh, thể dục thể thao, vườn hoa 8.571,0m2; đất giao thông, hạ tầng kỹ thuật, xử lý nước thải 48.101,5m2). Ngày 30/6/2016, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 1965/QĐ-UBND điều chỉnh lại dự án đầu tư với tổng diện tích là 11,1 ha; phương thức thực hiện dự án: Chủ đầu tư được giao đất có thu tiền sử dụng đất để đầu tư kinh doanh hạ tầng; thời gian thi công dự án: Đến tháng 6/2018 phải hoàn thành. Ngày 20/9/2016, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 3012/QĐ-UBND điều chỉnh ranh giới, diện tích giao đất cho Công ty với diện tích 111.002,0m2, trong đó diện tích đất ở kinh doanh là 29.244,6m2; đất dịch vụ thương mại là 13.759,0m2; còn lại là đất công cộng, đất cây xanh, hạ tầng kỹ thuật. Theo Quyết định số 1965/QĐ-UBND ngày 30/6/2016 của UBND tỉnh thì Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư và dịch vụ thương mại tại phường TV, thành phố UB là dự án cấp

1. Mục tiêu đầu tư: Đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để thực hiện Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500; thực hiện mục tiêu phát triển, chỉnh trang đô thị, đáp ứng nhu cầu về nhà ở, đất ở, nâng cao giá trị sử dụng đất, tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ thu tiền sử dụng đất. Nội dung quy mô đầu tư: San nền, làm kè, xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cây xanh cảnh quan, cấp nước, thoát nước mặt, thoát nước thải và trạm xử lý nước thải, cấp điện, chiếu sáng) theo quy hoạch điều chỉnh được duyệt. Nhà ở và các công trình thương mại, dịch vụ được thực hiện bằng các dự án thứ cấp. Phương thức thực hiện dự án: Chủ đầu tư được giao đất có thu tiền sử dụng đất để đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch, dự án được duyệt và chuyển giao cho Nhà nước sau đầu tư. UBND tỉnh trưng dụng 20% quỹ đất xây dựng nhà ở của Dự án để phục vụ 11 các mục đích chung của tỉnh. Đối với quỹ đất xây dựng nhà ở còn lại, quỹ đất xây dựng công trình dịch vụ, chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư cấp II để xây dựng, kinh doanh nhà ở, công trình; hoặc đầu tư xây dựng nhà ở, công trình để kinh doanh theo quy định của pháp luật. Theo Quyết định số 3012/QĐ-UBND ngày 20/9/2016 của UBND tỉnh tại Điều 1 quy định: Đối với đất ở - Chủ đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng; đối với đất dịch vụ thương mại - Chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm, thời hạn thuê 48 năm, từ ngày ban hành quyết định này đến ngày 04/7/2064. Ngày 29/8/2016 Công ty TNHH Tập đoàn XL có văn bản số 89/BC-TĐXL V/v xin thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm của dự án khu dân cư và dịch vụ thương mại. Ngày 07/10/2016, Công ty TNHH Tập đoàn XL ký hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh QN. Tại Điều 1 của hợp đồng ghi: Diện tích đất thuê 13.759m2; trong đó khu C1: 4.004,5m2, khu C2: 4.939,5m2, khu C3: 4.815,5m2, tại phường TV, thành phố UB. Thời hạn thuê 48 năm tính từ ngày 20/9/2016 đến hết ngày 04/7/2064. Mục đích sử dụng đất: Đất dịch vụ thương mại. Tại Điều 2 quy định đơn giá thuê: 9.331 đ/m2/năm, mức đơn giá trên ổn định trong 05 năm tính từ ngày 20/9/2016 đến ngày 20/9/2021. Tại khoản 2 Điều 4 quy định: Trường hợp bên thuê đất bị thay đổi do chia tách, sát nhập, chuyển đổi doanh nghiệp, bán tài sản gắn liền với đất thuê,...thì tổ chức, cá nhân được hình thành hợp pháp sau khi bên thuê đất bị thay đổi sẽ thực hiện tiếp quyền và nghĩa vụ của bên thuê đất trong thời gian còn lại của hợp đồng này. Tại khoản 3 Điều 4 quy định: Trong thời hạn hợp đồng còn hiệu lực thi hành, nếu bên thuê đất trả lại toàn bộ hoặc một phần khu đất thuê trước thời hạn thì phải thông báo cho bên thuê đất biết trước ít nhất là 06 tháng. Bên cho thuê đất trả lời cho bên thuê đất trong thời gian 03 tháng, kể từ ngày nhận được đề nghị của bên thuê đất. Ngày 14/10/2016, UBND tỉnh QN cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) số CĐ919800 diện tích 4.815m2 đất cho Công ty TNHH Tập đoàn XL. Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư và dịch vụ thương mại tại phường TV, thành phố UB được công ty TNHH Tập đoàn XL thi công thời gian từ năm 2011 đến năm 2012 thì dừng lại. Công ty mới đầu tư xây dựng 8.906.932.331,0 đồng/91.383.330.541,0 đồng (chi phí xây lắp + thiết bị) đạt 9,7% khối lượng dự toán, mới san nền, làm 02 tuyến đường bê tông khoảng 360m, làm tuyến cống thoát nước trục chính, các hạng mục còn lại chưa thực hiện. (theo Kết luận thanh tra số 12/KL- Ttr ngày 16/6/2021 của Thanh tra tỉnh QN). Theo Quyết định số 1146/QĐ-UBND ngày 22/3/2016 của UBND thành phố UB “V/v phê duyệt Điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu dân cư và dịch vụ thương mại tại phường TV, thành phố UB” thì công trình xây dựng tại khu dịch vụ thương mại lô C3 gồm có: 01 nhà dịch vụ - 2, 01 sân tennis, 02 bể cảnh, đài phun. Tại thời điểm Công ty TNHH Tập đoàn XL bán tài sản nhà dịch vụ - 2 cho Công ty TNHH BMX ngày 05/5/2017, công trình nhà dịch vụ - 2 chưa hoàn thiện, chưa thi công sân tennis, bể cảnh, đài phun nước; chưa có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư của Chủ tịch UBND tỉnh QN. Căn cứ kết quả xem xét thẩm định tại chỗ ngày 06/5/2022 của Tòa án nhân dân thành phố UB xác định công trình nhà dịch vụ - 2 mới thi công xong phần thô, trát 12 phía trong và ngoài, chưa lắp cửa, ốp lát và sơn. Tại Biên bản làm việc về việc xử lý tồn tại thông qua kết quả thanh tra của Thanh tra tỉnh QN ngày 05/3/2020, Kết luận thanh tra số 12/KL-TTr ngày 16/6/2021 của Thanh tra tỉnh QN đều có nội dung xác nhận công trình xây dựng nhà dịch vụ -2 thi công chưa hoàn thành, chưa có hồ sơ thiết kế được phê duyệt. Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư và dịch vụ thương mại phường TV, thành phố UB, tỉnh QN do Công ty TNHH Tập đoàn XL là chủ đầu tư đến ngày 06/8/2021 mới được Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, chấp thuận (Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư số 2600/QĐ-UBND ngày 06/8/2021 của Chủ tịch UBND tỉnh QN - bút lục số 399). Tại tờ trình số 135/TTr-UBND ngày 05/7/2017 của UBND thành phố UB ghi “Về việc cho Công ty TNHH BMX thuê đất để đầu tư làm khu nhà thương mại dịch vụ tại phường TV, thành phố UB”. Tại khoản 4 Điều 1 Hợp đồng thuê đất giữa UBND tỉnh QN và Công ty TNHH BMX ký ngày 25/8/2017 ghi: “Mục đích sử dụng đất: làm nhà dịch vụ -

2. Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn là Công ty TNHH BMX không cung cấp được giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế công trình xây dựng nhà dịch vụ -

2. Tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của Công ty TNHH BMX khai xác nhận công trình xây dựng nhà dịch vụ - 2 không có giấy phép xây dựng, không có hồ sơ thiết kế. Căn cứ tài liệu chứng cứ đã phân tích nêu trên, đủ cơ sở kết luận: Tại thời điểm ngày 05/5/2017 Công ty TNHH Tập đoàn XL bán tài sản là công trình xây dựng nhà dịch vụ - 2 cho Công ty TNHH BMX khi công trình xây dựng chưa hoàn thành, không có giấy phép xây dựng, không có hồ sơ thiết kế công trình; dự án đầu tư chưa được UBND tỉnh phê duyệt chấp thuận. Việc mua bán tài sản nêu trên giữa Công ty TNHH Tập đoàn XL và Công ty TNHH BMX trái với quy định tại điểm c khoản 1 Điều 175, khoản 1 Điều 189 Luật đất đai. Điểm c khoản 1 Điều 175 Luật đất đai năm 2013 quy định: “1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây: c). Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định”. Khoản 1 Điều 189 Luật đất đai năm 2013 quy định: “1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây: a). Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật; b). Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận”. Công ty TNHH Tập đoàn XL bán tài sản công trình xây dựng nhà dịch vụ - 2 trên đất thuê trả tiền hàng năm khi công trình xây dựng nhà dịch vụ - 2 chưa hoàn thành, không có giấy phép xây dựng, không có hồ sơ thiết kế công trình, dự án đầu 13 tư chưa được UBND tỉnh phê duyệt chấp thuận, là trái với quy định tại điểm c khoản 1 Điều 175, khoản 1 Điều 189 Luật đất đai năm 2013.

Vì vậy, Hợp đồng mua bán tài sản công trình xây dựng nhà dịch vụ - 2 ngày 05/5/2017 giữa Công ty TNHH Tập đoàn XL với Công ty TNHH BMX bị vô hiệu theo quy định tại Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015. Văn phòng công chứng QY vắng mặt tại phiên tòa, nhưng có bản khai thể hiện quan điểm cho rằng căn cứ Điều 175, Điều 189 Luật đất đai năm 2013 Công ty XL có quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Hội đồng xét xử xét thấy tại thời điểm công chứng hợp đồng mua bán tài sản nhà dịch vụ - 2 ngày 05/5/2017, nhà dịch vụ - 2 chưa hoàn thành việc xây dựng, không có giấy phép xây dựng, không có hồ sơ thiết kế công trình, dự án đầu tư chưa được UBND tỉnh phê duyệt chấp thuận; Công ty TNHH Tập đoàn XL bán tài sản nhà dịch vụ - 2 cho Công ty TNHH BMX khi chưa đủ điều kiện quy định tại điểm c khoản 1 Điều 175 và khoản 1 Điều 189 Luật đất đai năm 2013. Không có căn cứ chấp nhận quan điểm nêu trên của Văn phòng công chứng QY.

Từ những phân tích nêu trên, có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện tuyên Hợp đồng mua bán toàn bộ công trình xây dựng nhà dịch vụ - 2 lập ngày 05/5/2017 giữa Công ty TNHH Tập đoàn XL và Công ty TNHH BMX được công chứng số 804, quyển số 01/TP-CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng công chứng QY là vô hiệu. Buộc Công ty TNHH Tập đoàn XL phải trả lại cho Công ty TNHH BMX số tiền 2.600.000.000đ. Buộc Công ty TNHH BMX phải trả lại cho Công ty TNHH Tập đoàn XL toàn bộ công trình xây dựng nhà dịch vụ - 2 tại địa chỉ: Khu dịch vụ thương mại lô C3 Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư và dịch vụ thương mại tại phường TV, thành phố UB. [2.2]. Xét Quyết định cá biệt: GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CĐ 955170, số vào sổ cấp GCN: CT 06327 do UBND tỉnh QN cấp ngày 11/9/2017 mang tên Công ty TNHH BMX, Hội đồng xét xử xét thấy: Ngày 14/10/2016 Công ty TNHH Tập đoàn XL được UBND tỉnh QN cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CĐ 919800, số vào sổ cấp GCN: CT 05514; diện tích 4.815,0m2; mục đích sử dụng: đất thương mại, dịch vụ; thời hạn sử dụng 48 năm; nguồn gốc sử dụng đất: Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Tại điểm c khoản 1 Điều 175 Luật đất đai năm 2013 quy định: Người mua tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định. Tại khoản 3 Điều 189 Luật đất đai năm 2013 quy định: Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án. Căn cứ quy định tại điểm c khoản 1 Điều 175 và quy định tại khoản 3 Điều 189 Luật đất đai năm 2013 như đã nêu trên, thì Công ty TNHH BMX sau khi mua công trình xây dựng gắn liền với quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm sẽ được tiếp tục thuê đất trả tiền hàng năm theo mục đích và thời hạn đã được xác định; và thực hiện đăng ký biến động theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 95 Luật đất đai. Khoản 4 Điều 95 Luật đất đai năm 2013 quy định: Đăng ký biến động được 14 thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau: a. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất. Công ty TNHH Tập đoàn XL sau khi bán tài sản nhà dịch vụ - 2 trên đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm cho Công ty TNHH BMX ngày 05/5/2017, đến ngày 04/6/2017 có đơn xin trả lại diện tích 4.815,0m2 đất thuê cho UBND tỉnh QN là không đúng với quy định tại điểm c khoản 1 Điều 175 và quy định tại khoản 3 Điều 189 Luật đất đai năm 2013 như đã nêu trên; không đúng với quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 4 Hợp đồng thuê đất số 606/HĐTĐ ngày 07/10/2016 ký giữa Công ty TNHH tập đoàn XL với UBND tỉnh QN. Tại khoản 2 Điều 4 Hợp đồng thuê đất số 606/HĐTĐ ngày 07/10/2016 nêu trên ghi: “.....Trường hợp bên thuê đất bị thay đổi do chia tách, sát nhập, chuyển đổi doanh nghiệp, bán tài sản gắn liền với đất thuê......thì tổ chức, cá nhân được hình thành hợp pháp sau khi bên thuê đất bị thay đổi sẽ thực hiện tiếp quyền và nghĩa vụ của bên thuê đất trong thời gian còn lại của Hợp đồng này”. Tại khoản 3 Điều 4 Hợp đồng thuê đất số 606/HĐTĐ ngày 07/10/2016 nêu trên ghi: “Trong thời hạn Hợp đồng còn hiệu lực thi hành, nếu bên B thuê đất trả lại toàn bộ hoặc một phần khu đất thuê trước thời hạn thì phải thông báo cho bên cho thuê biết trước ít nhất là 6 tháng. Bên cho thuê đất trả lời cho bên thuê đất trong thời gian 03 tháng, kể từ ngày nhận được đề nghị của bên thuê đất. Thời điểm kết thúc hợp đồng tính đến ngày bàn giao mặt bằng”. Tại khoản 3 Điều 1 của Hợp đồng thuê đất số 606/HĐTĐ ngày 07/10/2016 nêu trên ghi: “Thời hạn thuê đất 48 năm, tính từ ngày 20/9/2016 đến hết ngày 04/7/2064”. Tại Điều 5 của Hợp đồng thuê đất số 606/HĐTĐ ngày 07/10/2016 ghi: “Hợp đồng thuê đất chấm dứt trong các trường hợp sau: hết thời hạn thuê đất mà không được gia hạn thuê tiếp; do đề nghị của một bên hoặc các bên tham gia hợp đồng và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất chấp thuận; bên thuê đất bị phá sản hoặc bị phát mại tài sản hoặc giải thể; bên thuê đất bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai; bên thuê đất không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo quy định của hợp đồng này”. Như vậy, ngày 04/6/2017 Công ty TNHH Tập đoàn XL có đơn xin trả lại diện tích 4.815,0m2 đất thuê cho UBND tỉnh QN tại thời điểm trong trong thời hạn thuê đất, và chưa có văn bản đề nghị chấp dứt hợp đồng thuê đất; trái với quy định tại điểm c khoản 1 Điều 175 và quy định tại khoản 3 Điều 189 Luật đất đai năm 2013. Mặt khác, tại đơn xin trả lại đất ngày 04/6/2017 của Công ty TNHH Tập đoàn XL ghi lý do trả lại đất do Công ty thu hẹp quy mô sản xuất nên chuyển nhượng khu dịch vụ C3 cho Công ty TNHH BMX. Tại Quyết định số 45/QĐ-TĐXL ngày 04/5/2017 của Công ty TNHH Tập đoàn XL về việc chuyển nhượng khu dịch vụ C3, tại Điều 1 ghi chuyển nhượng khu dịch vụ C3, diện tích 4.815,0m2. Điều 189 Luật đất đai năm 2013 chỉ quy định điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm, không quy định được quyền chuyển 15 nhượng quyền sử dụng đất Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm. Tại tờ trình số 624/TTr-TNMT-QHKH ngày 01/8/2017 của Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh QN về việc thu hồi diện tích 4.815,0m2 đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm của Công ty TNHH Tập đoàn XL, Sở Tài nguyên và môi trường ghi căn cứ vào Quyết định số 45/QĐ-TĐXL ngày 04/5/2017 của Công ty TNHH Tập đoàn XL về việc chuyển nhượng khu dịch vụ C3. Ngày 11/8/2017, UBND tỉnh QN ban hành Quyết định số 3096/QĐ-UBND về việc thu hồi 4.815m2 đất của Công ty TNHH Tập đoàn XL đã được UBND tỉnh cho thuê tại Quyết định số 3012/QĐ-UBND ngày 20/9/2016; ngày 11/9/2017, UBND tỉnh QN cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CĐ 955170, số vào sổ cấp GCN: CT 06327 mang tên Công ty TNHH BMX, là trái với quy định tại điểm c khoản 1 Điều 175, khoản 3 Điều 189 Luật đất đai năm 2013 như đã phân tích, ở trên. Tại Công văn số 1024/UBND-TD ngày 05/5/2023 của Chủ tịch UBND tỉnh QN có quan điểm như sau: “Theo quy định của Luật đất đai 2013, đất thuê không có quyền chuyển nhượng nhưng người được thuê đất có quyền bán tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, người bán tài sản trả lại đất cho Nhà nước, người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất. Tài sản được cấp quyền sở hữu hợp pháp của Công ty TNHH Tập đoàn XL do đó Công ty có quyền chuyển nhượng...”. Quan điểm nêu trên của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan UBND tỉnh QN là không phù hợp với quy định tại điểm c khoản 1 Điều 175 và khoản 1 Điều 189 Luật đất đai năm 2013. Điểm c khoản 1 Điều 175 quy định về điều kiện bán tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 Luật đất đai năm 2013. Khoản 1 Điều 189 Luật đất đai năm 2013 quy định tổ chức kinh tế được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước trả tiền hàng năm khi có đủ điều kiện sau: Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật; đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt chấp thuận. Tại thời điểm ngày 05/5/2017 Công ty TNHH Tập đoàn XL bán tài sản là công trình xây dựng nhà dịch vụ - 2 cho Công ty TNHH BMX khi công trình xây dựng chưa hoàn thành, không có giấy phép xây dựng, không có hồ sơ thiết kế công trình; dự án đầu tư chưa được UBND tỉnh phê duyệt chấp thuận. Việc mua bán tài sản nêu trên giữa Công ty TNHH Tập đoàn XL và Công ty TNHH BMX trái với quy định tại điểm c khoản 1 Điều 175, khoản 1 Điều 189 Luật đất đai. Mặt khác, điểm c khoản 1 Điều 175 và khoản 3 Điều 189 Luật đất đai năm 2013 chỉ quy định người mua tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn thuê đất còn lại, mà không quy định người bán sau khi bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm trả lại đất thuê cho Nhà nước. Hợp đồng mua bán tài sản công trình xây dựng nhà dịch vụ - 2 giữa Công ty TNHH Tập đoàn XL và Công ty TNHH BMX ngày 05/5/2017 bị vô hiệu theo quy định tại Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015 nên không phát sinh quyền sử dụng diện tích 4.815m2 đất thuê của Công ty TNHH BMX kể từ thời điểm xác lập hợp đồng. Diện tích 4.815m2 đất nêu trên thuộc loại đất thuê trả tiền hàng năm, tranh chấp phát 16 sinh gữa Công ty TNHH Tập đoàn XL với Công ty TNHH BMX là tranh chấp về Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm, không phải là tranh chấp về quyền sử dụng đất. Vì vậy không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi GCNQSDĐ đã cấp sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định tại khoản 3 Điều 106 Luật đất đai năm 2013.

Từ những phân tích nêu trên, căn cứ Điều 34 Bộ luật tố tụng dân sự cần hủy GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CĐ 955170, số vào sổ cấp GCN: CT 06327 do UBND tỉnh QN cấp ngày 11/9/2017 mang tên Công ty TNHH BMX. [2.3]. Xét yêu cầu khởi kiện bổ sung của Công ty TNHH Tập đoàn XL: yêu cầu tuyên hủy Quyết định thu hồi đất số 3096/QĐ-UBND ngày 11/8/2017 của UBND tỉnh QN; tuyên vô hiệu Hợp đồng thuê đất giữa Công ty BMX và UBND tỉnh QN ngày 22/8/2017; tuyên hủy GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CD 955170 do UBND tỉnh QN cấp ngày 11/9/2017 cho Công ty BMX; tuyên buộc Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trả lại GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CD 919800 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh QN cấp ngày 14/10/2016 mà Công ty XL đã nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh QN theo nội dung Quyết định số 3096/QĐ-UBND ngày 11/8/2017 của UBND tỉnh QN; tuyên Công ty XL được quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở theo theo nội dung Giấy chứng nhận số CD919800 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh QN đã cấp cho Công ty XL ngày 11/9/2016. Hội đồng xét xử xét thấy: Tại phiên tòa ngày 14/02/2023, nguyên đơn là Công ty TNHH Tập đoàn XL có quan điểm giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, không sửa đổi bổ sung yêu cầu khởi kiện.

Vì vậy, ngày 24/5/2023 Công ty TNHH Tập đoàn XL có đơn bổ sung yêu cầu khởi kiện: yêu cầu tuyên hủy Quyết định thu hồi đất số 3096/QĐ-UBND ngày 11/8/2017 của UBND tỉnh QN; tuyên vô hiệu Hợp đồng thuê đất giữa Công ty BMX và UBND tỉnh QN ngày 22/8/2017; tuyên hủy GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CD 955170 do UBND tỉnh QN cấp ngày 11/9/2017 cho Công ty BMX; tuyên buộc Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trả lại GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CD 919800 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh QN cấp ngày 14/10/2016 mà Công ty XL đã nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh QN theo nội dung Quyết định số 3096/QĐ-UBND ngày 11/8/2017 của UBND tỉnh QN; tuyên Công ty XL được quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở theo theo nội dung Giấy chứng nhận số CD919800 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh QN đã cấp cho Công ty XL ngày 11/9/2016, là vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu. Theo quy định tại khoản 1 Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự thì các yêu cầu khởi kiện bổ sung nêu trên không được chấp nhận.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 1 Điều 34 Bộ luật tố tụng dân sự quy định: “1. Khi giải quyết vụ việc dân sự, Tòa án có quyền hủy quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết.” 17 GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CD 955170 do UBND tỉnh QN cấp ngày 11/9/2017 cho Công ty BMX thuộc loại Quyết định cá biệt và đã được Hội đồng xét xử xem xét tại mục [2.2] nêu trên.

[3]. Xét yêu cầu của Công ty TNHH BMX đề nghị Tòa án áp dụng thời hiệu đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Hội đồng xét xử xét thấy: Tại phiên tòa ngày 14/02/2023 Công TNHH BMX có quan điểm trong trường hợp Hợp đồng mua bán tài sản ngày 05/5/2017 giữa Công ty XL và Công ty BMX vô hiệu, thì Công ty BMX yêu cầu Tòa án áp dụng quy định tại Điều 132 Bộ luật dân sự để tuyên bố hết thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu tuyên vô hiệu Hợp đồng mua bán tài sản nhà dịch vụ - 2 giữa Công ty TNHH Tập đoàn XL và Công ty TNHH BMX ngày 05/5/2017. Như đã phân tích tại mục [2.1] nêu trên, Hợp đồng mua bán tài sản ngày 05/5/2017 giữa Công ty XL và Công ty BMX trái với quy định tại Điều 175 và Điều 189 Luật đất đai năm 2013, nên bị vô hiệu theo quy định tại Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015. Theo quy định tại khoản 3 Điều 132 Bộ luật dân sự 2015 quy định thì đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế. Vì vậy yêu cầu áp dụng thời hiệu nêu trên của Công ty TNHH BMX không có cơ sở chấp nhận.

[4]. Xét yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu của Công ty TNHH BMX: Công ty TNHH BMX có quan điểm trong trường hợp Hợp đồng mua bán tài sản ngày 05/5/2017 giữa Công ty XL và Công ty BMX vô hiệu, thì Công ty BMX yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, cụ thể: Đề nghị Tòa án buộc UBND tỉnh QN và Công ty XL trả lại cho Công ty BMX số tiền 18.532.631.455 đồng, bao gồm: khoản tiền đã thanh toán trả tiền mua nhà dịch vụ - 2 là 2.600.000.000 đồng; tiền thuế phí đã nộp vào ngân sách Nhà nước từ việc nhận chuyển nhượng tài sản là 76.072.055 đồng; bồi thường thiệt hại do chênh lệch tài sản bằng 05 lần số tiền đã thanh toán cho công ty XL là 13.000.000.000đồng, trong đó Công ty XL bồi thường số tiền 3.532.104.000 đồng, UBND tỉnh QN bồi thường 9.923.928.000 đồng; chi phí trông coi, trả lương bảo vệ từ ngày 06/5/2017 đến 30/7/2023 là 2.576.299.400đồng; tiền trả tiền thuê đất từ năm 2017 đến tháng 6/2023 là 311.258.500đồng. Tổng số tiền UBND tỉnh QN phải bồi thường là 10.000.000.000đồng; là tiền Công 9.019.061.900đồng. ty XL phải bồi tổng số thường Công ty BMX trả lại toàn bộ công trình xây dựng nhà dịch vụ - 2 lô C3 cho Công ty XL. Do quyền sử dụng diện tích 4.815m2 đất thuộc về Công ty BMX, nên Công ty XL có trách nhiệm tháo dỡ tài sản ra khỏi diện tích đất chứng nhận quyền sử dụng cho Công ty BMX. [4.1]. Xét yêu cầu của Công ty TNHH BMX yêu cầu UBND tỉnh QN bồi thường số tiền 10.000.000.000 đồng: Tại bản ý kiến ghi ngày 10/3/2023 và tại phiên tòa, bị đơn trình bày: Trong trường hợp Tòa án xác định Hợp đồng mua bán tài sản ngày 05/5/2017 giữa Công ty 18 TNHH Tập đoàn XL và Công ty TNHH BMX vô hiệu, thì đề nghị giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu; xác định bên có lỗi dẫn đến giao dịch mua bán nhà dịch vụ - 2 bị Tòa án tuyên vô hiệu là Công ty TNHH Tập đoàn XL và UBND tỉnh QN. Công ty TNHH Tập đoàn XL là đơn vị đề nghị cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu tài sản. UBND tỉnh QN, đơn vị đã cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản số CĐ919800, số vào sổ cấp GCN: CT 05514 cho Công ty XL nên Công ty BMX mới thực hiện giao dịch mua bán. Bị đơn yêu cầu Công ty TNHH Tập đoàn XL và UBND tỉnh QN phải liên đới bồi thường thiệt hại cho bị đơn, trong đó UBND tỉnh QN phải bồi thường thiệt hại cho Công ty BMX số tiền 10.000.000.000 đồng (mười tỷ đồng); Công ty TNHH Tập đoàn XL phải bồi thường 9.019.061.900 đồng (chín tỷ không trăm mười chín triệu không trăm sáu mươi một nghìn chín trăm đồng). Xét thấy Công ty TNHH BMX yêu cầu UBND tỉnh QN bồi thường thiệt hại số tiền 10.000.000.000 đồng nêu trên thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật trách nhiệm bồi thường của Nhà nước. Thuộc phạm vi trách nhiệm bồi thường trong hoạt động quản lý hành chính quy định tại Điều 13 Luật trách nhiệm bồi thường của Nhà nước. Tại khoản 8 Điều 13 quy định “Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, tái định cư; cấp hoặc thu hồi GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Vì vậy không thuộc thẩm quyền giải quyết trong vụ kiện dân sự này. [4.2]. Xét yêu cầu buộc Công ty TNHH Tập đoàn XL bồi thường 9.019.061.900 đồng, bao gồm; 2.600.000.000đ tiền đã chi trả cho giá trị công trình xây dựng nhà dịch vụ - 2, tiền bồi thường 05 lần giá trị của 2.600.000.000đ trong đó Công ty XL phải bồi thường số tiền 3.532.104.000đ, chi phí thuê bảo vệ trông coi tài sản tính từ năm 2017 đến ngày 30/7/2023 là 2.576.599.400 đồng, tiền trả tiền thuê đất hàng năm từ năm 2017 đến tháng 6 năm 2023 là 311.258.500 đồng, Hội đồng xét xử xét thấy: Căn cứ tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và kết quả tranh tụng tại phiên tòa đã được phân tích, nhận định tại mục [2.1] nêu trên, có đủ cơ sở kết luận tại thời điểm xác lập Hợp đồng mua bán tài sản công trình xây dựng nhà dịch vụ - 2 ngày 05/5/2017, thì công trình xây dựng chưa hoàn thành, không có giấy phép xây dựng, không có hồ sơ thiết kế công trình; dự án đầu tư chưa được UBND tỉnh phê duyệt chấp thuận. Tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn vẫn cho rằng tại thời điểm ngày 05/5/2017 công trình xây dựng nhà dịch vụ - 2 khu C3 đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng thiết kế chi tiết là không có căn cứ, không phù hợp với các tài liệu chứng cứ đã được phân tích, nhận định tại mục [2.1] nêu trên. Tại thời điểm ngày 05/5/2017 công trình xây dựng nhà dịch vụ - 2 khu C3 chưa hoàn thành, không có giấy phép xây dựng, không có hồ sơ thiết kế công trình; không thỏa mãn các điều kiện về mua bán tài sản trên đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm quy định tại điểm c khoản 1 Điều 175, khoản 1 Điều 189 Luật đất đai năm 2013; nhưng Công ty TNHH Tập đoàn XL và Công Ty TNHH BMX vẫn xác lập hợp đồng mua bán tài sản, vì vậy xác định Công ty XL và Công ty BMX có mức độ lỗi ngang nhau dẫn đến Hợp đồng mua bán công trình xây dựng nhà dịch vụ - 2 bị vô hiệu.

Do đó, không có căn cứ chấp nhận yêu cầu buộc Công ty XL phải bồi thường thiệt hại cho Công ty BMX số tiền 9.019.061.900 đồng. 19

Tuy nhiên, xét đến yếu tố lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu thuộc về cả 2 công ty (50/50) và Công ty TNHH Tập đoàn XL đã nhận và được sử dụng số tiền 2.600.000.000 đồng của Công ty TNHH BMX từ tháng 5/2017 đến thời điểm xét xử phúc thẩm là 07 năm 09 tháng. Tính lãi suất đối với khoản tiền trong trường hợp các bên có thỏa thuận lãi suất theo Điều 468 Bộ luật dân sự, mức 20%/năm. Xét giữa Công ty TNHH Tập đoàn XL với Công ty TNHH BMX trong trường hợp này là không có thỏa thuận nên Hội đồng xét xử tính lãi suất là 10%/năm để buộc Công ty TNHH Tập đoàn XL phải trả cho Công ty TNHH BMX 1/2 khoản tiền lãi là phù hợp, phần nào đảm bảo được yếu tố công bằng, đảm bảo quyền lợi cho các bên đương sự. Số tiền 2.600.000.000 đồng và 5% khoản tiền lãi của 2.600.000.000 đồng tính đến thời điểm xét xử phúc thẩm như phân tích là 2.600.000.000 đồng x 5%/năm x 7 năm 9 tháng = 1.007.500.000 đồng. Tổng cộng là 3.607.500.000 đồng. [4.3]. Xét yêu cầu của Công ty TNHH BMX sau khi trả lại toàn bộ công trình nhà dịch vụ -2 lô C3 cho Công ty TNHH Tập đoàn XL. Do quyền sử dụng diện tích 4.815m2 đất thuộc về Công ty BMX, nên yêu cầu Công ty XL tháo dỡ toàn bộ tài sản ra khỏi diện tích đất thuộc quyền sử dụng của Công ty BMX theo GCNQSDĐ số CĐ 955170, số vào sổ cấp GCN: CT 06327 mang tên Công ty TNHH BMX. Hội đồng xét xử thấy: Hợp đồng mua bán tài sản công trình xây dựng nhà dịch vụ - 2 khu C3 xác lập ngày 05/5/2017 giữa Công ty TNHH Tập đoàn XL với Công ty TNHH BMX bị vô hiệu như đã phân tích tại mục [2.3] nêu trên. Do hợp đồng vô hiệu nên không phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên (bên mua và bên bán) kể từ thời điểm xác lập hợp đồng. GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CĐ 955170, số vào sổ cấp GCN: CT 06327 do Sở tài nguyên và môi trường tỉnh QN cấp ngày 11/9/2017 mang tên Công ty TNHH BMX là quyết định cá biệt, bị tuyên hủy theo quy định tại Điều 34 Bộ luật tố tụng dân sự, như đã nhận định tại mục [2.2] nêu trên. Vì vậy không có cơ sở chấp nhận yêu cầu buộc Công ty TNHH Tập đoàn XL tháo dỡ công trình xây dựng nhà dịch vụ - 2 tại khu C3 để trả lại đất cho Công ty TNHH BMX.

[5]. Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện Viện kiểm sát tỉnh QN cho rằng ngày 28/02/2023, Viện kiểm sát có văn bản số 06/YC-VKS-KDTM về việc yêu cầu Tòa án xác minh thu thập chứng cứ đề nghị UBND tỉnh QN có văn bản trả lời để xác định rõ mâu thuẫn trong việc năm 2017 UBND tỉnh QN đã cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho Công ty TNHH BMX đối với diện tích 4.815m2 đất; nhưng khi UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư cho Công ty TNHH tập đoàn XL tại Quyết định số 2600 ngày 08/8/2021 thì vẫn giữ nguyên diện tích, quy mô đầu tư theo Quyết định 1965 ngày 30/6/2016 của UBND tỉnh phê duyệt điều chỉnh dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ tại phường TV, thành phố UB và các văn bản chỉ đạo của UBND tỉnh có liên quan, mà không trừ đi phần diện tích 4.815m2 đã cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho Công ty TNHH BMX năm 2017. Nhưng Tòa án không tiến hành xác minh thu thập tài liệu chứng cứ nêu trên theo yêu cầu của Viện kiểm sát, vì vậy chưa đủ căn cứ để giải quyết vụ án. 20 Tòa án cấp sơ thẩm xét thấy: Theo Quyết định số 1965/QĐ-UBND ngày 30/6/2016 của Chủ tịch UBND tỉnh QN về việc phê duyệt điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (dự án cấp I) khu dân cư và dịch vụ thương mại tại phường TV, thành phố UB; và Quyết định số 3012/QĐ-UBND ngày 20/9/2016 của Chủ tịch UBND tỉnh QN, về việc điều chỉnh ranh giới, diện tích giao đất, cho thuê đất và cơ cấu sử dụng đất cho Công ty TNHH Tập đoàn XL để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (dự án cấp I) khu dân cư và dịch vụ thương mại tại phường TV, thành phố UB thì Công ty TNHH Tập đoàn XL là chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Dự án khu dân cư và dịch vụ thương mại tại phường TV, thành phố UB (dự án cấp I). Tại tiết 3 khoản 2 Điều 1 của Quyết định số 1965/QĐ-UBND ngày 30/6/2016 ghi: “Nội dung, quy mô đầu tư: San nền, làm kè, xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cây xanh cảnh quan, cấp nước, thoát nước mặt, thoát nước thải và trạm xử lý nước thải, cấp điện, chiếu sáng) theo quy hoạch điều chỉnh được duyệt. Nhà ở và các công trình thương mại, dịch vụ được thực hiện bằng các dự án thứ cấp”. Như vậy, theo nội dung quy định nêu trên thì công trình xây dựng nhà dịch vụ 2 khu C3 là công trình thương mại, dịch vụ thuộc dự án thứ cấp, còn Quyết định số 2600/QĐ-UBND ngày 06/8/2021 của Chủ tịch UBND tỉnh QN về việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (dự án cấp I) khu dân cư và dịch vụ thương mại tại phường Trưng Vưng thành phố UB là dự án cấp I xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Ngày 05/5/2017, Công ty XL bán công trình xây dựng nhà dịch vụ 2 tại khu C3 cho Công ty BMX là bán tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm, không phải bán một phần dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Do vậy, không có sự mâu thuẫn giữa Quyết định số 2600/QĐ-UBND ngày 06/8/2021 với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho Công ty BMX như Viện kiểm sát nêu trên. Việc Tòa án cấp sơ thẩm đánh giá như đã nêu và quyết định là có căn cứ.

[6] Về án phí: [6.1] Án phí kinh doanh thương mại sơ thẩm: Yêu cầu khởi kiện tuyên vô hiệu Hợp đồng mua bán tài sản công trình xây dựng nhà dịch vụ 2 được chấp nhận, vì vậy Công ty TNHH BMX phải chịu án phí kinh doanh thương mại sơ thẩm không có giá ngạch là 3.000.000 đồng (ba triệu đồng). Yêu cầu buộc Công ty TNHH Tập đoàn XL bồi thường số tiền 9.019.061.900 đồng của Công ty TNHH BMX được chấp nhận một phần tương ứng với số tiền 3.994.500.000 đồng, vì vậy Công ty BMX phải chịu án phí kinh doanh thương mại sơ thẩm có giá ngạch là 113.024.000 đồng (một trăm mười ba triệu không trăm hai mươi bốn nghìn đồng). [6.1] Án phí kinh doanh thương mại phúc thẩm: Công ty TNHH Tập đoàn XL rút kháng cáo tại phiên tòa phúc thẩm nên phải chịu toàn bộ án phí kinh doanh thương mại phúc thẩm. Kháng cáo được chấp nhận một phần nên Công ty TNHH BMX không phải chịu án phí kinh doanh thương mại phúc thẩm. 21

Vì các lẽ trên; căn cứ Điều 289, Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự; Luật phí và lệ phí; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.