Bản án 119/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: [1.1] Về thẩm quyền và quan hệ pháp luật: Nguyên đơn ông Phan Văn L khởi kiện yêu cầu bị đơn ông Lê Văn K hoàn trả số vàng đã nhận theo hợp đồng cầm cố đất. Bị đơn ông K có nơi cư trú tại khu vực P, phường T, thành phố Cần Thơ.

Do đó, xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 4 - Cần Thơ theo quy định tại khoản Điều 26, Điều 35 và Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. [1.2] Về việc vắng mặt của các đương sự: Bị đơn ông Lê Văn K vắng mặt nên theo quy định tại Điều 227, 228 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Hội đồng xét xử vẫn tiến hành xét xử vụ án là có căn cứ. [1.3] Đối với phần đất cố tại thửa số 1278 nêu trên, Hội đồng xét xử nhận thấy nguyên đơn đã thực hiện việc giao đất cho cơ quan Thi hành án dân sự để tổ chức thi hành theo Bản án số 74/2023/DS-ST ngày 31/8/2023 của Tòa án nhân dân quận Thốt Nốt, thành phố Cần Thơ, căn cứ Quyết định thi hành án số 353/QĐ- CCTHADS ngày 26/01/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Thốt Nốt, thành phố Cần Thơ.

Xét thấy, trong vụ án này, nguyên đơn chỉ yêu cầu hủy hợp đồng cố đất và buộc bị đơn hoàn trả số vàng đã nhận, không phát sinh tranh chấp quyền sử dụng đất; đồng thời, phần đất nêu trên đã được thi hành án xong.

Do đó, việc Tòa án không tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ đối với phần đất là có căn cứ, phù hợp quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung vụ án: Theo các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và lời trình bày của các đương sự, Hội đồng xét xử có căn cứ xác định: Vào năm 2021, giữa ông Lê Văn K với ông Phan Văn L có xác lập giao dịch cố phần đất thuộc thửa số 1278, tọa lạc tại khu vực P, phường T, quận T, thành phố Cần Thơ theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH00732 do Ủy ban nhân dân quận T cấp ngày 11/7/2012 đứng tên ông Lê Văn K. Theo thỏa thuận, ông K nhận 40 chỉ vàng 24K và giao đất cho ông L quản lý, sử dụng; đến ngày 28/9/2023. Các bên có lập giấy tay thể hiện nội dung giao dịch này là có sự thật.

Tuy nhiên, đến nay ông K không thực hiện việc trả vàng cho nguyên đơn để nhận lại đất dẫn đến phát sinh tranh chấp. 4 [2.1] Xét về hình thức của hợp đồng: Hợp đồng cố quyền sử dụng đất mà các bên xác lập chỉ được lập bằng giấy tay, không được công chứng hoặc chứng thực. Trong khi đó, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo luật định. Mặc dù pháp luật đất đai không quy định một loại giao dịch có tên gọi là “hợp đồng cố quyền sử dụng đất”, nhưng giao dịch mà các bên xác lập trực tiếp làm phát sinh việc chuyển giao thực tế quyền chiếm hữu, quản lý, sử dụng đất từ người đứng tên giấy chứng nhận sang cho bên nhận cố.

Vì vậy, đây là giao dịch liên quan trực tiếp đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và không thể đứng ngoài khuôn khổ bắt buộc của pháp luật đất đai về hình thức. Việc các bên chỉ lập giấy tay nên không đáp ứng điều kiện về hình thức của giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. [2.2] Xét về nội dung của hợp đồng: Nội dung thỏa thuận giữa các bên thể hiện rõ: ông Lê Văn K giao phần đất thuộc quyền sử dụng của mình cho ông Phan Văn K1 trực tiếp quản lý, canh tác, sử dụng trong một thời gian; khi nào ông K1 hoàn lại số vàng đã nhận thì sẽ lấy lại đất. Như vậy, giao dịch này có bản chất là một hình thức “cố đất” theo tập quán, tức lấy quyền sử dụng đất làm đối tượng của sự ràng buộc để đổi lấy một khoản tài sản và cho bên nhận cố trực tiếp sử dụng đất trong thời gian chưa chuộc lại.

Tuy nhiên, tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, pháp luật chỉ ghi nhận các quyền của người sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không ghi nhận quyền “cố” quyền sử dụng đất như một hình thức giao dịch hợp pháp. Mặt khác, Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, nhưng cũng không có biện pháp “cố quyền sử dụng đất”.

Do đó, việc các bên thỏa thuận giao đất cho bên nhận cố trực tiếp quản lý, sử dụng để bảo đảm cho việc chuộc lại đất là một thỏa thuận không được pháp luật thừa nhận. [2.3] Xét về hiệu lực của hợp đồng: Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện, trong đó mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của Luật, không trái đạo đức xã hội; đồng thời hình thức giao dịch là điều kiện có hiệu lực trong trường hợp luật có quy định. Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của Luật thì vô hiệu. Đối chiếu với các quy định này, Hội đồng xét xử thấy rằng hợp đồng cố quyền sử dụng đất giữa các bên vừa không được pháp luật đất đai thừa nhận về loại giao dịch, vừa không tuân thủ quy định bắt buộc về hình thức đối với giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Nói cách khác, các bên đã tự đặt ra một phương thức định đoạt, khai thác quyền sử dụng đất ngoài các trường hợp mà pháp luật cho phép.

Vì vậy, hợp đồng cố quyền sử dụng đất nêu trên là giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của Luật theo Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015. 5

[4] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì Hội đồng xét xử có đủ căn cứ xác định hợp đồng cố quyền sử dụng đất giữa ông Lê Văn K với ông Phan Văn L là giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của Luật.

Do đó, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng cố quyền sử dụng đất vô hiệu là có căn cứ, phù hợp quy định tại các Điều 117 và 123 Bộ luật Dân sự năm 2015, nên được chấp nhận.

[5] Về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: Khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Do đó, bị đơn đã nhận của nguyên đơn 40 chỉ vàng 24K nên có nghĩa vụ hoàn trả lại số vàng này và nguyên đơn cũng đã thực hiện xong nghĩa vụ trả lại đất.

[6] Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử xét thấy cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố hợp đồng cố quyền sử dụng đất giữa các bên là vô hiệu và buộc bị đơn trả 40 chỉ vàng lại cho nguyên đơn là có căn cứ pháp luật.

[7] Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định tại Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy Ban Thường vụ Quốc hội khóa 14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

[8] Xét quan điểm của đại diện Viện kiểm sát là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.