Bản án 407/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục kháng cáo: Đơn kháng cáo của nguyên đơn làm trong thời hạn luật định và đóng tạm ứng án phí đầy đủ nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2] Về thẩm quyền giải quyết, quan hệ pháp luật, đương sự trong vụ án, người tham gia phiên tòa: Hồ sơ vụ án thể hiện quyền sử dụng đất cho thuê tại thửa đất số 48, tờ bản đồ số 23, xã H 3, huyện T, tỉnh Đồng Nai (nay là phường H, tỉnh Đồng Nai); theo Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (thay đổi lần thứ 5 ngày 19/9/2022) bị đơn có trụ sở chính tại Lô C, đường D, KCN A, phường L, Tp ., tỉnh Đồng Nai (nay là phường L, Tp .); nguyên đơn và bị đơn đều là doanh nghiệp tuy nhiên việc cho thuê quyền sử dụng đất không phải là hoạt động kinh doanh chủ yếu và thường xuyên của bị đơn, tính chất và nội dung của hợp đồng thể hiện việc khai thác quyền sử dụng đất, nguyên đơn thuê quyền sử dụng đất để sản xuất nên Tòa án nhân dân khu vực 3- Đồng Nai thụ lý và xét xử sơ thẩm vụ án là phù hợp với các quy định tại Điều 26, 35, 29 Bộ luật tố tụng dân sự và khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung số 85/2025/QH15. 5 Tòa án cấp sơ thẩm xác định đúng và đủ người tham gia tố tụng; căn cứ theo yêu cầu của nguyên đơn, quan hệ pháp luật được xác định là “Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và yêu cầu bồi thường thiệt hại về tài sản”. Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn và bị đơn có mặt, người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có đơn xin xét xử vắng mặt nên căn cứ quy định tại Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt đương sự nói trên.

[3] Về yêu cầu kháng cáo của đương sự: [3.1] Nội dung vụ án: Ngày 29/3/2022, Công ty CP X (Công ty X) và Công ty TNHH T2 (Công ty T2) kí kết hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đối với diện tích 8.500m2 thuộc một phần thửa đất số 48, tờ bản đồ số 23, xã H 3, huyện T, tỉnh Đồng Nai (nay là phường H, tỉnh Đồng Nai). Thời hạn thuê: 05 năm, từ 01/5/2022 đến 01/5/2026. Hiện trạng trên diện tích đất thuê đã có tài sản gắn liền là nhà xưởng, văn phòng, nhà ăn, bình điện 3 pha,… và Công ty X đồng ý cho Công ty T2 thuê toàn bộ tài sản gắn liền với đất như nói trên; giá thuê quyền sử dụng đất là 250.000.000đ/tháng và Công ty T2 đặt cọc 03 tháng tiền thuê là 750.000.000đ cho Công ty X. Này 25/6/2022, hai bên lập Phụ lục 01 với nội dung chuyển bên thuê đất là Chi nhánh Công ty TNHH T2, khoản tiền đặt cọc sẽ được giữ nguyên cho đến khi hợp đồng hết hạn hoặc có sự thay đổi theo các điều khoản đặt cọc được nêu ở hợp đồng. Ngày 20/9/2023 Phòng TNMT- UBND huyện T lập biên bản vi phạm hành chính và ngày 29/9/2023 Chủ tịch UBND huyện T ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực môi trường số 4039/QĐ-XPHC với nội dung phạt tiền 65.000.000đ và biện pháp khắc phục hậu quả là buộc di dời chi nhánh Công ty T2 đến địa điểm phù hợp. Ngày 08/01/2024 Công ty T2 và Công ty X lập biên bản thanh lý hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Công ty T2 khởi kiện yêu cầu Buộc Công ty X trả lại số tiền đặt cọc là 750.000.000đ (B trăm năm mươi triệu đồng) và bồi thường thiệt hại số tiền tương ứng với 01 tháng tiền thuê mặt bằng ở cơ sở mới là 217.220.000đ (Hai trăm mười bảy triệu hai trăm hai mươi ngàn đồng). Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn xác định rút một phần yêu cầu kháng cáo đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại, chỉ yêu cầu Tòa án tuyên buộc bị đơn trả lại số tiền 750.000.000đ. [3.2] Xét yêu cầu kháng cáo: [3.2.1] Căn cứ theo hồ sơ xin cấp lại GCNQSDĐ do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp: Thửa đất số 48, tờ bản đồ số 23, xã H 3 được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp GCNQSDĐ số CD 080974 ngày 08/5/2017 cho ông Đỗ Kim D và bà Đỗ Thị Kim S, cập nhật trang 4 ngày 04/12/2020 nội dung để thừa kế cho bà Đỗ Thị Kim S, mục đích sử dụng đất: Đất trồng cây lâu năm. Ngày 6 18/8/2016 ông D và bà S kí kết hợp đồng thuê quyền sử dụng đất (diện tích 10.000m2) với Công ty X, thời hạn thuê từ 01/9/2016 đến 01/9/2026. Tại mục 1.1 Điều 1 Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 29/3/2022 Công ty X xác định diện tích đất cho thuê thuộc chủ quyền của Công ty X và tại thời điểm cho thuê trên đất đã xây dựng nhà xưởng. Tại mục b khoản 2 Điều 9 Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 29/3/2022, Công ty T2 cam đoan đã xem xét kĩ, biết rõ về thửa đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Như vậy, tại thời điểm cho thuê quyền sử dụng đất bị đơn đã xây dựng nhà xưởng trên đất nông nghiệp, nguyên đơn đã cam đoan biết rõ các thông tin pháp lý của quyền sử dụng đất và hai bên tự nguyện kí kết hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, việc bị Chủ tịch UBND huyện T xử phạt vi phạm hành chính xuất phát từ lỗi của cả hai bên.

Tuy nhiên, Công ty T2 và Công ty X đã tự thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất vào ngày 08/01/2024 nên Hội đồng xét xử không đặt ra xem xét về việc tính lỗi khi hủy bỏ hợp đồng. [3.2.2] Đối với yêu cầu trả lại số tiền cọc 750.000.000đ: Nguyên đơn trình bày đặt cọc cho bị đơn số tiền 750.000.000đ nhằm mục đích bảo đảm thực hiện hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, Công ty T2 đã thanh toán đầy đủ tiền thuê cho bị đơn. Bị đơn xác nhận đã nhận số tiền đặt cọc 750.000.000đ. Xét thấy việc đặt cọc số tiền 750.000.000đ nhằm để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thuê quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 292 và khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự, khi thỏa thuận về số tiền đặt cọc này, hai bên không lập hợp đồng đặt cọc riêng mà ghi nhận tại Điều 4 Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 29/3/2022. Do đó việc đặt cọc và xử lý hợp đồng đặt cọc là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Tại biên bản thanh lý hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 08/01/2024 thể hiện: Hai bên đồng ý chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất; Công ty X đã nhận lại phần cho thuê và Công ty T2 đã thanh toán đủ tiền thuê, mọi vấn đề có liên quan đến hợp đồng thuê hai bên đã giải quyết xong và kể từ ngày lập biên bản thanh lý hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và phụ lục hợp đồng ngày 25/6/2022 không còn giá trị. Mặt khác, trước khi các bên thanh lí hợp đồng thì phía bị đơn đã có văn bản ngày 25/10/2023 về việc không chấp nhận đề nghị chấm dứt hợp đồng và hoàn tiền cọc của nguyên đơn điều này chứng minh khi các bên thanh lí hợp đồng đã có thỏa thuận toàn diện về các nội dung liên quan đến hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Mặc dù nội dung biên bản thanh lí không ghi nhận cụ thể về số tiền đặt cọc nhưng đã xác định mọi vấn đề liên quan đến hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đã được giải quyết.

Do đó, yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn là không có cơ sở để chấp nhận. [3.2.3] Đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại: 7 Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn đã rút phần yêu cầu bị đơn bồi thường số tiền 217.220.000đ nên ghi nhận và đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với phần này.

[4] Về chi phí tố tụng: Nguyên đơn phải chịu chi phí thu thập tài liệu, chứng cứ là 337.720đ, nguyên đơn đã nộp xong

[5] Về án phí: - Án phí sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện không được chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu án phí sơ thẩm là 41.016.600đ (bốn mươi mốt triệu không trăm mười sáu ngàn sáu trăm đồng), được khấu trừ vào số tiền 31.631.000đ (ba mươi mốt triệu sáu trăm ba mươi mốt ngàn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0006971 ngày 24/4/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Trảng Bom, Công ty TNHH T2 còn phải nộp tiếp số tiền 9.385.600đ (Chín triệu ba trăm tám mươi lăm ngàn sáu trăm đồng) - Án phí phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu án phí phúc thẩm là 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0013099 ngày 31/12/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Nai.

[6] Quan điểm của Kiểm sát viên tại phiên tòa phúc thẩm phù hợp một phần nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận một phần. Vì những lẽ trên,