Bản án 483/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

[1] Xét đơn kháng cáo của bà Trương Thị T là nguyên đơn, bà Trần Thị K, anh Nguyễn Kha M là bị đơn, chị Nguyễn Thị Hòa L và anh Nguyễn Duy L1 là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, Hội đồng xét xử thấy rằng các đơn kháng cáo đều được thực hiện trong thời hạn luật định, đáp ứng các điều kiện quy định tại 6 các Điều 271, 272 và 273 Bộ luật Tố tụng dân sự nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm. Bà Trần Thị K là bị đơn, anh Nguyễn Duy L1 là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có kháng cáo nhưng có đơn yêu cầu xử vắng mặt, do đó Hội đồng xét xử tiến hành xử vắng mặt theo quy định tại Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Xét yêu cầu kháng cáo của bà T: Bà T cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và bồi thường thiệt hại do tài sản bị xâm phạm” là không đúng, mà phải xác định là “Đòi lại tài sản là quyền sử dụng đất thuê” để không áp dụng thời hiệu khởi kiện. [2.1] Hội đồng xét xử xét thấy, trong đơn khởi kiện và suốt quá trình tố tụng tại cấp sơ thẩm, bà T đều cho rằng quyền sử dụng phần đất tranh chấp của bà phát sinh từ hợp đồng thuê đất có thời hạn 49 năm với ông Nguyễn Văn C3; trên cơ sở đó yêu cầu công nhận hợp đồng, buộc những người kế thừa quyền, nghĩa vụ của ông C3 tiếp tục thực hiện hợp đồng, giao đất cho bà sử dụng và bồi thường thiệt hại. [2.2] Như vậy, quyền mà bà T yêu cầu bảo vệ là quyền phát sinh từ hợp đồng. Bà T không phải là người có quyền sử dụng đất độc lập với hợp đồng; nếu không có hợp đồng thuê thì bà không có căn cứ yêu cầu giao đất.

Do đó, yêu cầu giao đất chỉ là hệ quả của yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng, không phải yêu cầu đòi lại tài sản độc lập. Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp và áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp hợp đồng theo Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015 là có căn cứ.

[3] Về thời hiệu khởi kiện: Theo lời trình bày của nguyên đơn, cuối năm 2002 ông Nguyễn Văn C3 đã lấy lại đất và không cho bà T tiếp tục sử dụng. Từ thời điểm này, bà T đã biết quyền, lợi ích của mình bị xâm phạm nhưng đến năm 2024 mới khởi kiện. Việc bà T cho rằng nhà bị sạt lở làm thất lạc hợp đồng không phải là sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan theo Điều 156 Bộ luật Dân sự năm 2015. Việc thất lạc hợp đồng chỉ ảnh hưởng đến khả năng cung cấp chứng cứ, không làm mất quyền khởi kiện và cũng không cản trở bà T yêu cầu cơ quan có thẩm quyền bảo vệ quyền lợi khi biết đất đã bị lấy lại.

Vì vậy, không có căn cứ loại trừ khoảng thời gian này khi tính thời hiệu khởi kiện. Bị đơn đã yêu cầu áp dụng thời hiệu trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án. Do quyền, lợi ích mà nguyên đơn yêu cầu bảo vệ đã bị xâm phạm từ năm 2002, đến năm 2024 mới khởi kiện và không có căn cứ áp dụng Điều 156 Bộ luật Dân sự năm 2015 nên Tòa án cấp sơ thẩm đình chỉ giải quyết vụ án theo khoản 2 Điều 184 Bộ luật Tố tụng dân sự là đúng pháp luật.

[4] Tại cấp phúc thẩm, các bên yêu cầu giám định những tài liệu liên quan đến việc thuê đất, nhận tiền và giao đất.

Tuy nhiên, kết quả giám định các tài liệu này, nếu có, chỉ có ý nghĩa đối với việc xác định giao dịch có được xác lập hay không, không làm thay đổi thời điểm nguyên đơn biết quyền lợi bị xâm phạm và không làm phát sinh lại thời hiệu khởi kiện đã hết. 7

[5] Về kháng cáo bổ sung của bà Trương Thị T Tại cấp sơ thẩm và trong đơn kháng cáo ban đầu, bà T đều căn cứ vào hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có thời hạn 49 năm để yêu cầu công nhận hợp đồng, tiếp tục thực hiện hợp đồng và giao đất cho bà sử dụng. Đến ngày 15/7/2026, bà T nộp bổ sung Đơn kháng cáo (đơn ghi ngày 24/6/2026), căn cứ vào “Giấy sang nhượng đất” ngày 10/9/2001 để yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng và công nhận quyền sử dụng đất. Nội dung này làm thay đổi căn cứ phát sinh quyền, nội dung yêu cầu và hậu quả pháp lý của giao dịch; thuộc quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khác với quan hệ tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đã được cấp sơ thẩm giải quyết. Yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng chưa được khởi kiện, thụ lý và giải quyết tại cấp sơ thẩm; đồng thời vượt quá phạm vi kháng cáo ban đầu theo khoản 2 Điều 284 và Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Do đó, không có căn cứ chấp nhận kháng cáo bổ sung yêu cầu hủy bản án sơ thẩm. Bà T có quyền khởi kiện bằng vụ án khác đối với giao dịch chuyển nhượng nếu có căn cứ và đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

[6] Đối với yêu cầu trưng cầu giám định theo đơn ngày 13/7/2026 Ngày 15/6/2026 người đại diện của bà T nộp đơn yêu cầu thu thập mẫu chữ ký của ông Nguyễn Văn C3 để giám định chữ ký trong “Giấy sang nhượng đất” ngày 10/9/2001. Như đã nhận định trên, tài liệu này được cung cấp để chứng minh cho một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là quan hệ tranh chấp khác và không thuộc phạm vi xét xử phúc thẩm của vụ án.

Vì vậy, việc xác định chữ ký trong giấy sang nhượng có phải của ông C3 hay không không cần thiết cho việc giải quyết kháng cáo. Căn cứ khoản 2 Điều 102 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu trưng cầu giám định theo đơn ngày 13/7/2026.

[7] Đối với kháng cáo của bà Trần Thị K, anh Nguyễn Kha M là bị đơn; chị Nguyễn Thị Hòa L, anh Nguyên Duy L6 là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Từ các phân tích trên, việc Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng thời hiệu và đình chỉ giải quyết vụ án là có căn cứ.

Do đó, chấp nhận kháng cáo của bà Trần Thị K, anh Nguyễn Kha M, chị Nguyễn Thị Hòa L và anh Nguyễn Duy L1 về việc giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[8] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát về việc không chấp nhận kháng cáo của bà T và xác định vụ án đã hết thời hiệu là phù hợp nên được chấp nhận.

Tuy nhiên, nguyên đơn không có yêu cầu độc lập về việc hoàn trả số tiền 250.000.000 đồng nên Tòa án không xem xét trong vụ án này. Việc khởi kiện yêu cầu hoàn trả tiền, nếu có, là quyền tố tụng của đương sự và không phụ thuộc vào việc bản án có tuyên “dành quyền khởi kiện” hay không.

[9] Từ những căn cứ và phân tích trên, cấp phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của bà Trương Thị T; chấp nhận kháng cáo của bà Trần Thị K, anh Nguyễn Kha M, chị Nguyễn Thị Hòa L, anh Nguyễn Duy L1, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm. 8

[10] Lời trình bày của Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn không phù hợp với nhận định nêu trên của Hội đồng xét xử, nên không được chấp nhận. Lời trình bày của Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho anh Nguyễn Kha M, chị Nguyễn Thị Hòa L có phần phù hợp với nhận định nêu trên của Hội đồng xét xử, nên được chấp nhận một phần.

[11] Chi phí tố tụng: Bà Trương Thị T phải chịu chi phí thẩm định tại cấp sơ thẩm, với số tiền 4.985.000 đồng (đã nộp xong). Chi phí giám định tại cấp phúc thẩm: Tổng số tiền 7.322.000 đồng. Do phía nguyên đơn là bà Trương Thị T và phía bị đơn, người có quyền lợi & nghĩa vụ liên quan (gồm bà Trần Thị K, anh Nguyễn Kha M, chị Nguyễn Thị Hòa L, anh Nguyễn Duy L1) đều có yêu cầu giám định, nên mỗi bên phải chịu ½ chi phí = 3.661.000 đồng (đã nộp xong).

[12] Án phí dân sự: Bà Trương Thị T là người cao tuổi nên được miễn án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm. Bà Trần Thị K, anh Nguyễn Kha M, chị Nguyễn Thị Hòa L, anh Nguyễn Duy L1 không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, được nhận lại số tiền đã tạm ứng án.

[13] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.