Bản án 20/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

[1] Về tố tụng: Bà Châu Thị Thanh L khởi kiện yêu cầu bà Phùng Minh Minh T phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán số tiền thuê đất năm 2023, 2024, 2025 tổng cộng là 15.000.000 đồng; đồng thời yêu cầu bà T còn phải thanh toán tiền lãi đối với nghĩa vụ chậm trả theo quy định pháp luật.

Vì vậy, Tòa án thụ lý, giải quyết vụ án dân sự về tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là đúng quy định tại khoản 3 Điều 26; Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự. Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã xin vắng mặt, từ chối tham gia tố tụng, từ chối nhận các văn bản tố tụng. Vì vậy Hội đồng xét xử căn cứ Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự để xét xử vắng mặt những người liên quan.

[2] Về nội dung: [2.1] Quá trình khởi kiện, nguyên đơn bà L cung cấp cho Tòa án văn bản ghi nội dung “Giấy hợp đồng thuê đất làm quán”, đề ngày 06/01/2021, đồng thời xác định văn bản này là sự thỏa thuận về việc bà L cho bà T thuê diện tích đất khoảng 15m2 (rộng 3m, xài 5m); đất thuộc một phần thửa đất số 47 tờ bản đồ số 02, theo GCNQSDĐ số AĐ 516564 cấp cho vợ chồng bà L. Bị đơn bà T xác định có xác lập văn bản này với bà L để thuê quyền sử dụng đất như bà L đã trình bày; tuy nhiên tại dòng thứ ba, từ dưới lên trang số 01 bà Lưu T2 viết thêm nội dung “Khi nào hết hợp đồng cô L trả 10 triệu lấy quán”.

Nhận thấy, “Giấy hợp đồng thuê đất làm quán”, đề ngày 06/01/2021, là văn bản chứa nội dung về sự thỏa thuận giữa bà L với bà T về việc thuê quyền sử dụng đất.

Vì vậy, Hội đồng xét xử xác định đây là hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa các bên. [2.2] Xét nội dung hợp đồng thuê đất giữa các bên, Hội đồng xét xử nhận thấy 3 các bên thỏa thuận giá thuê là 5.000.000 đồng/năm, thời hạn thuê là 05 năm; không thỏa thuận cụ thể phương thức thanh toán hay việc xác lập văn bản ghi nhận việc thanh toán; không xác định rõ thời điểm thanh toán, mà chỉ thỏa thuận năm nào trả tiền năm đó. Quá trình giải quyết vụ án các đương sự xác định việc thanh toán tiền thuê được thực hiện hàng năm; bị đơn trình bày việc thanh toán tiền thuê được thực hiện bằng tiền mặt nên không có chứng cứ chứng minh cho việc đã thanh toán; người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn cũng xác định việc thanh toán được thực hiện bằng tiền mặt. [2.3] Quá trình khởi kiện, tại đơn khởi kiện của nguyên đơn, tại bản tự khai của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, đều có nội dung yêu cầu bị đơn phải trả tiền thuê đất của năm 2022, 2023, 2024, 2025 với tổng số tiền 20.000.000 đồng (hai mươi triệu đồng) và tiền lãi chậm trả theo quy định.

Tuy nhiên, sau khi làm rõ nội dung các tài liệu, chứng cứ mà nguyên đơn cung cấp, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn xác định lại rằng bị đơn đã thanh toán tiền thuê đất của năm 2022, và chỉ còn yêu cầu bị đơn thanh toán tiền thuê đất của năm 2023, 2024, 2025 với tổng số tiền là 15.000.000 đồng (mười lăm triệu đồng) và tiền lãi chậm trả. Hội đồng xét xử nhận thấy tại hợp đồng thuê đất, các bên không thỏa thuận về việc xác nhận thanh toán tiền thuê bằng biên nhận hay xác lập văn bản ghi nhận việc thanh toán tiền thuê đất. Quá trình khởi kiện, giải quyết vụ án, nguyên đơn căn cứ vào sự ghi nhận của mình về các lần thanh toán tiền thuê tại tài liệu đã nộp cho Tòa án để yêu cầu bị đơn thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê, dẫn đến sự không thống nhất về số tiền khởi kiện cụ thể trong đơn khởi kiện, tại bản tự khai, cho đến khi Tòa án làm rõ các nội dung liên quan đến tài liệu mà nguyên đơn đã giao nộp. Nguyên đơn cho rằng sau năm 2022, do việc kinh doanh của bà T gặp khó khăn nên đồng ý cho bà T thanh toán một lần sau khi chấm dứt hợp đồng, nhưng không có chứng cứ chứng minh cho thỏa thuận này; trong khi đó, không có tài liệu, chứng cứ thể hiện trong các năm còn lại của thời hạn thuê, nguyên đơn đã có yêu cầu hay thông báo về nghĩa vụ thanh toán đối với bị đơn; hơn nữa, nguyên đơn cho rằng do tin tưởng nhau nên khi bị đơn trả tiền thuê đất thì nguyên đơn ghi vào sổ để nhớ, như vậy hoàn toàn có thể xảy ra trường hợp bị đơn trả tiền thuê đất nhưng nguyên đơn không ghi lại.

Từ những phân tích, nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử nhận thấy có đủ căn cứ xác định bị đơn đã thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán tiền thuê đất cho nguyên đơn; vì vậy, Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. [2.4] Đối với yêu cầu của bị đơn về việc áp dụng thời hiệu khởi kiện, Hội đồng xét xử nhận thấy nguyên đơn xác định từ năm 2023 bị đơn bắt đầu không thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Do các bên không thỏa thuận cụ thể thời điểm thanh toán, mà chỉ thỏa thuận năm nào trả tiền năm đó, vì vậy Hội đồng xét xử xác định thời điểm nguyên đơn phải biết quyền của mình bị xâm phạm là ngày cuối cùng của năm 2023; căn cứ Điều 429 Bộ luật Dân sự thì thời hiệu khởi kiện của nguyên 4 đơn vẫn còn; yêu cầu áp dụng thời hiệu của bị đơn là không có căn cứ. [2.5] Đối với hợp đồng thuê đất ngày 06/01/2021, các đương sự đều xác định tài sản thuê là đất trống, sau khi thuê đất thì bà T có dựng quán để kinh doanh, cuối năm 2025 bà T đã tháo dỡ các tài sản trên đất và trả lại đất trống như ban đầu. Nguyên đơn cho rằng bị đơn tự ý tháo dỡ tài sản, chấm dứt hợp đồng mà không thông báo trước hay lập biên bản gì với nguyên đơn.

Tuy nhiên, các đương sự không tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng cũng như các tài sản liên quan, Hội đồng xét xử nhận thấy thời hạn thực hiện hợp đồng giữa các bên đã hết, các bên đã thực hiện xong các nghĩa vụ với nhau. Căn cứ khoản 1 Điều 422 Bộ luật Dân sự, hợp đồng thuê đất giữa bà L với bà T đã chấm dứt.

[3] Về án phí, căn cứ khoản 1 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, bà Châu Thị Thanh L phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, cụ thể: 15.632.887 đồng x 5% = 781.644 đồng (bảy trăm tám mươi mốt nghìn, sáu trăm bốn mươi bốn đồng). Được khấu trừ vào số tiền 500.000 đồng (năm trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo Biên lai số 0000107 ngày 07/01/2026 của Thi hành án dân sự tỉnh Đắk Lắk. Bà Châu Thị Thanh L phải tiếp tục nộp thêm 281.644 đồng (hai trăm tám mươi mốt nghìn, sáu trăm bốn mươi bốn đồng).