Bản án 661/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa; Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Văn bản ủy quyền của các đương sự: Trần Thanh Đ, Vũ Thị Ngọc L, Trần Hoàng A, Công ty TTĐ, Công ty TĐ đều có nội dung cho ông Hà Văn Đ1 được quyền kháng cáo Bản án sơ thẩm và tham gia tố tụng tại Tòa án nhân dân các cấp, nên đơn kháng cáo do ông Hà Văn Đ1 ký với tư cách là người đại diện hợp pháp của các đương sự nêu trên đều hợp pháp theo quy định tại khoản 6 Điều 272 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Đơn kháng cáo của ông Trần Vũ Hải Đ2, đơn kháng cáo do ông Hà Văn Đ1 ký và quyết định kháng nghị của Viện Trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ đều đảm bảo hình thức, thời hạn, đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục phúc thẩm. Phiên tòa phúc thẩm được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai, những đương sự có kháng cáo vắng mặt nhưng đều có cử người đại diện hợp pháp của họ tham gia phiên tòa, các đương sự khác (không có kháng cáo) vắng mặt không vì sự kiện bất khả kháng 17 hoặc trở ngại khách quan, nên theo quy định tại Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì Tòa án vẫn tiến hành xét xử phúc thẩm vụ án.

[2] Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện Công tố và Kiểm sát xét xử phúc thẩm Viện kiểm sát nhân dân tối cao rút toàn bộ kháng nghị nên căn cứ vào khoản 3 Điều 284 và Điều 289 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 03/QĐ-VKS-DS ngày 27/02/2026 của Viện Trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ;

[3] Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy các hợp đồng thế chấp tài sản, các hợp đồng tín dụng và các thông báo thu giữ tài sản; Bị đơn phản tố yêu cầu Công ty TTĐ và Công ty TĐ phải thanh toán các khoản nợ vay theo các hợp đồng tín dụng, trường hợp không thanh toán dứt nợ thì xử lý tài sản thế chấp theo các hợp đồng thế chấp để thu hồi nợ; Ông Trần Vũ Hải Đ2 có yêu cầu độc lập yêu cầu công nhận hợp đồng tặng cho tài sản và yêu cầu hủy các hợp đồng thế chấp.

Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm xác định thẩm quyền giải quyết và quan hệ pháp luật tranh chấp “Tranh chấp hủy hợp đồng thế chấp tài sản, hợp đồng tín dụng, hợp đồng tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất” là đúng quy định tại khoản 2 khoản 3 Điều 26 và Điều 37 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

[4] Xét kháng cáo của các đương sự: Trần Thanh Đ, Vũ Thị Ngọc L, Trần Hoàng A, Công ty TĐ, Công ty TTĐ do ông Hà Văn Đ1 làm đại diện: [4.1] Trong vụ án, BIDV chỉ có một tư cách là bị đơn, đồng thời BIDV đã có Quyết định số 9082/QĐ-BIDV ngày 22/10/2025, Quyết định số 329/QĐ-BIDV.ĐBSCL ngày 08/6/2026 và Văn bản ngày 08/6/2026 của BIDV Chi nhánh Đồng bằng sông Cửu Long xác định vẫn chấp nhận các ý kiến của người được ủy quyền là đại diện cho BIDV với tư cách là bị đơn, nên việc Văn bản của BIDV Chi nhánh Đồng bằng sông Cửu Long tại cấp sơ thẩm đã ủy quyền cho các ông: Nguyễn Chí L1, Tiêu Thành H, Nguyễn Phúc T đại diện BIDV tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chỉ là sự nhầm lẫn mà không làm thay đổi quyền và nghĩa vụ của BIDV trong vụ án.

Do đó, không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của của các đương sự yêu cầu hủy Bản án sơ thẩm vì lý do xác định sai tư cách người đại diện hợp pháp của BIDV; [4.2] Bà Vũ Thị Ngọc L cho rằng bà không ký tên trong một số hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp nên có yêu cầu giám định chữ viết, chữ ký nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận cho tiến hành giám định là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, nhưng xét thấy trong đơn khởi kiện và trong quá trình chuẩn bị xét xử sơ thẩm thì ông Đ, bà L thừa nhận Công ty TTĐ và Công ty TĐ có nợ BIDV và ông Đ, bà L đã ký các hợp đồng thế chấp tài sản, đã thỏa thuận và đã thực hiện việc thoả thuận cho BIDV xử lý tài sản thế chấp bằng hình thức chuyển nhượng một phần tài sản và trả một phần nợ cho BIDV; Các hợp đồng thế chấp đều đã được công chứng và đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phù hợp quy định tại Điều 298 Bộ luật dân sự năm 2015 và Điều 167 Luật đất đai năm 2013; Sau khi xét xử sơ thẩm thì nguyên đơn và Công ty TTĐ, Công ty TĐ vẫn thừa nhận các khoản nợ như Bản án sơ thẩm đã xử, đồng thời bà L không xuất trình được chứng cứ chứng minh các khoản nợ vay của BIDV mà bà đã thừa nhận là theo hợp đồng tín dụng nào khác với các hợp đồng tín dụng do BIDV xuất trình. Do đó việc giám định chữ ký, chữ viết theo yêu cầu của bà Vũ Thị Ngọc L là không cần thiết, nên không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của đương sự cho rằng Tòa cấp sơ 18 thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng do không tiến hành giám định chữ ký, chữ viết theo yêu cầu của bà Vũ Thị Ngọc L; [4.3] Hồ sơ vụ án thể hiện vào các ngày 16/6/2023 (bút lục số 466), ngày 08/11/2023 (bút lục số 581), ngày 25/3/2025 (bút lục số 1104), ngày 17/4/2025 (bút lục số 1117), ngày 27/5/2025 (bút lục số 1141), ngày 17/6/2025 (bút lục số 1142), Tòa án cấp sơ thẩm đã nhiều lần tiến triệu tập phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải nhưng không thực hiện được với lý do nguyên đơn và đại diện Công ty TTĐ, Công ty TĐ vắng mặt.

Do đó, việc ông Hà Văn Đ1 cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm vi phạm thủ tục tố tụng vì không tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, là không có căn cứ; [4.4] Đơn phản tố số 346/BIDV.ĐBSCL-TTXL ngày 18/4/2023 và Đơn phản tố số 358A/BIDV.ĐBSCL-TXLN ngày 20/4/2023 của BIDV có khác nhau về số hiệu và ngày ký văn bản nhưng đều có nội dung yêu cầu Tòa án bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc Công ty TTĐ và Công ty TĐ trả nợ vay theo các hợp đồng tín dụng và cho BIDV xử lý tài sản thế chấp theo các hợp đồng thế chấp tài sản. Cả hai đơn phản tố của BIDV đều được lưu trong hồ sơ vụ án và Bản án sơ thẩm đã giải quyết trong phạm vi đơn phản tố của BIDV, nên việc ông Hà Văn Đ1 cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm không minh bạch trong quá trình giải quyết vụ án, là không đúng. [4.5] Tòa án cấp sơ thẩm cũng đã tiến hành việc xem xét, thẩm định tại chỗ tài sản thế chấp nhưng chỉ thực hiện được một phần, phần còn lại không thực hiện được là do nguyên đơn không hợp tác. Mặt khác, quan hệ pháp luật mà Tòa án giải quyết là tranh chấp hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản nên không cần thiết phải xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản thế chấp. Trường hợp khi thi hành án mà có tranh chấp về quyền sở hữu tài sản thế chấp thì sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 74 và Điều 75 Luật thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014.

Do đó, việc ông Hà Văn Đ1 cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng vì không đưa đầy đủ những người thuê tài sản thế chấp vào tham gia tố tụng (mà bản thân ông Hà Văn Đ1 cũng không rõ họ là những ai) và không tiến hành việc xem xét, thẩm định tại chỗ tài sản thế chấp; Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 16/02/2024 đối với các thửa đất số: 472, 1560, 1561, 430 không có sự tham gia của đương sự nên không đảm bảo tính khách quan, bỏ sót các công trình kiến trúc trên đất, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự, đều là không có cơ sở để chấp nhận. [4.6] Tại Điều 3 của các hợp đồng tín dụng quy định:“Các thỏa thuận về biện pháp bảo đảm được ghi nhận và thực hiện theo các Hợp đồng cầm cố/thế chấp/bảo lãnh/ký quỹ được giao kết trước ngày, cùng ngày, sau ngày của Hợp đồng này mà Điều khoản về phạm vi bảo đảm của các Hợp đồng bảo đảm bao gồm hợp đồng này”.

Do đó, việc ông Hà Văn Đ1 cho rằng việc Tòa án cấp sơ thẩm bất hợp lý khi đã chấp nhận hợp đồng thế chấp có trước hợp đồng tín dụng, là không có căn cứ để chấp nhận. [4.7] Tại Điều 4 của các hợp đồng thế chấp bằng bất động sản để bảo đảm nghĩa vụ cho người khác đều có quy định phạm vi nghĩa vụ bảo đảm là:“…Toàn bộ TSTC nêu tại Điều 2 của Hợp đồng này để bảo đảm cho việc thực hiện toàn bộ nghĩa vụ của Bên được bảo đảm đối với Ngân hàng phát sinh từ các Hợp đồng cấp tín dụng như định nghĩa tại Điều 1 Hợp đồng này, bao gồm nhưng không giới hạn nghĩa vụ trả nợ gốc, 19 lãi, các khoản phí, tiền bồi thường thiệt hại, chi phí xử lý tài sản thế chấp … và tất cả các nghĩa vụ liên quan khác”. Thỏa thuận trên đã xác định rõ phạm vi bảo đảm là bảo đảm cho toàn bộ nghĩa vụ của Bên được bảo đảm đối với BIDV, đồng thời ông Trần Thanh Đ và bà Vũ Thị Ngọc L là vợ chồng, đã cùng ký tên vào các hợp đồng thế chấp, nên việc ông Hà Văn Đ1 cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm đã không làm rõ phạm vi bảo đảm của các hợp đồng thế chấp là bao nhiêu, không rõ phạm vi bảo lãnh của ông Trần Thanh Đ, của bà Vũ Thị Ngọc L đối với Công ty TTĐ và Công ty TĐ là bao nhiêu, phạm vi bảo lãnh của ông Trần Thanh Đ là bao nhiêu, phạm vi bảo lãnh của bà Vũ Thị Ngọc L là bao nhiêu, dẫn đến tuyên án chung chung làm xung đột lợi ích và khó thi hành án, là không có cơ sở để chấp nhận. [4.8] Công ty TTĐ và Công ty TĐ đã không thanh toán các khoản tiền vay đến hạn cho BIDV và không chứng minh được công ty có tài sản gì khác để trả nợ vay, nên việc ông Hà Văn Đ1 yêu cầu BIDV phải xử lý tài sản khác của hai công ty thì mới được quyền xử lý đến tài sản thế chấp là không đúng quy định tại Điều 317 và khoản 7 Điều 323 Bộ luật dân sự năm 2015; [4.9] Đối với việc ông Hà Văn Đ1 đề nghị xem xét BIDV đã rút các thông báo thu giữ tài sản, chứng tỏ BIDV đã thừa nhận sai, đồng nghĩa với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với các thông báo này là đúng, nhưng Bản án sơ thẩm không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn hoặc đình chỉ giải quyết đối với nội dung này, mà lại bác yêu cầu khởi kiện này của nguyên đơn là không đúng. Xét thấy nguyên đơn không rút yêu cầu khởi kiện đối với nội dung này, nên không có căn cứ để Tòa án cấp sơ thẩm đình chỉ giải quyết; Các thông báo thu giữ tài sản của BIDV phù hợp với quy định tại Điều 299 và Điều 300 Bộ luật dân sự năm 2015, đồng thời các thông báo thu giữ tài sản thế chấp cũng không còn, nên cũng không có căn cứ để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về yêu cầu hủy các thông báo thu giữ tài sản bảo đảm và yêu cầu hủy các thông báo điều chỉnh thời gian thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý thu hồi nợ vay.

Vì vậy, không có căn cứ để chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Hà Văn Đ1 về nội dung này.

[5] Xét kháng cáo của ông Trần Vũ Hải Đ2 do bà Nguyễn Huỳnh A1 làm đại diện: [5.1] Bà Nguyễn Huỳnh A1 cho rằng ông Lê Thanh Đ3 và ông Nguyễn Văn Quốc S không ký tên vào văn bản ủy quyền của ông Trần Thanh Đ và bà Vũ Thị Ngọc L (không thụ ủy quyền), nên văn bản của ông Trần Thanh Đ và bà Vũ Thị Ngọc L ủy quyền cho ông Lê Thanh Đ3 và ông Nguyễn Văn Quốc S là không hợp pháp, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm vẫn chấp nhận cho ông Lê Thanh Đ3 và ông Nguyễn Văn Quốc S làm người đại diện hợp pháp cho ông Trần Thanh Đ và bà Vũ Thị Ngọc L là không hợp pháp, là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng. Thực tế ông Lê Thanh Đ3 và ông Nguyễn Văn Quốc S đã nhiều lần làm việc với Tòa án cấp sơ thẩm với tư cách là người đại diện hợp pháp của ông Trần Thanh Đ và bà Vũ Thị Ngọc L, chứng tỏ ông Lê Thanh Đ3 và ông Nguyễn Văn Quốc S đã mặc nhiên chấp nhận thực hiện công việc theo ủy quyền của ông Trần Thanh Đ và bà Vũ Thị Ngọc L (đã thụ ủy quyền).

Do đó, không có căn cứ để chấp nhận yêu cầu này của bà Nguyễn Huỳnh A1. [5.2] Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 01/9/2020 giữa bên tặng cho là ông Trần Thanh Đ và bà Vũ Thị Ngọc L với bên được tặng cho là ông Trần Vũ Hải Đ2 không có công chứng theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 và 20 cũng không đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý về đất đai theo quy định tại Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015, nên hợp đồng tặng cho này không đảm bảo giá trị pháp lý, chưa được pháp luật công nhận.

Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Trần Vũ Hải Đ2 yêu cầu công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 01/9/2020 và yêu cầu công nhận cho ông được quyền sử dụng các thửa đất mà ông được tặng cho theo hợp đồng tặng cho, là có căn cứ. Tòa án cấp sơ thẩm không tuyên bố vô hiệu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nêu trên, nên việc bà Nguyễn Huỳnh A1 cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng do không giải thích hậu quả pháp lý của việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu, là không có căn cứ. [5.3] Như đã phân tích tại tiểu mục [4.5] nêu trên, việc xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản thế chấp là không cần thiết nên việc bà Nguyễn Huỳnh A1 cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng do không xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản thế chấp, là không có căn cứ. [5.4] Bà Nguyễn Huỳnh A1 cho rằng nguyên đơn vắng mặt nhiều lần nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không đình chỉ việc giải quyết vụ án là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, nhưng xét thấy trong vụ án còn có yêu cầu phản tố của BIDV và yêu cầu độc lập của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan cần phải giải quyết, nên lời nại ra của bà Nguyễn Huỳnh A1 là không có căn cứ để chấp nhận. [5.5] Như đã phân tích tại tiểu mục [4.5] nêu trên, trường hợp khi thi hành án mà có tranh chấp về quyền sở hữu tài sản thế chấp thì sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 74 và Điều 75 Luật thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014, nên việc bà Nguyễn Huỳnh A1 cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng do không giải quyết trách nhiệm bồi thường của ông Trần Thanh Đ và bà Vũ Thị Ngọc L cho ông Trần Vũ Hải Đ2, là không có căn cứ để chấp nhận.

[6] Từ các phân tích trên, không chấp nhận kháng cáo của các đương sự, giữ nguyên Bản án sơ thẩm theo đề nghị của đại diện Viện Công tố và Kiểm sát xét xử phúc thẩm Viện kiểm sát nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh là phù hợp.

[7] Bản án sơ thẩm đã buộc Công ty TTĐ phải trả cho BIDV tổng số tiền là 246.223.187.761 đồng, trong đó gốc là 179.539.946.773 đồng, lãi trong hạn là 45.222.713.818 đồng, lãi phạt (quá hạn) là 21.460.527.270 đồng. Buộc Công ty TĐ phải trả cho BIDV tổng số tiền là 133.895.313.906 đồng, trong đó gốc là 98.225.502.204 đồng, lãi trong hạn 24.552.328.978 đồng, lãi phạt (quá hạn) là 11.117.482.724 đồng, là có căn cứ. Tại phiên tòa phúc thẩm ông Hà Văn Đ1 thừa nhận các khoản tiền này là đúng và không có ý kiến gì.

[8] Tại phiên tòa phúc thẩm, đương sự cung cấp bản photocopy Thông báo số 130/TB-BIDV.ĐBSCL ngày 06/3/2026 của BIDV thể hiện sau khi xét xử sơ thẩm thì ông Trần Vũ Hải Đ2 có thanh toán cho BIDV một số tiền và được BIDV giải chấp 06 thửa đất, nhưng do không phải là bản gốc nên không có cơ sở để giải quyết. Trường hợp sự việc này có xảy ra thì sẽ được xem xét giải quyết trong giai đoạn thi hành án;

[9] Do không được chấp nhận kháng cáo nên các đương sự có kháng cáo phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. 21

[10] Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm về án phí dân sự sơ thẩm; về chi phí tố tụng; về nghĩa vụ thi hành án không có kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị