Bản án 470/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

:

[1] Về tố tụng: [1.1] Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản Thành phố H có đơn xin xét xử vắng mặt, ông Cao Minh S đã được triệu tập lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt không rõ lý do. Căn cứ khoản 2, khoản 3 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, Toà án tiến hành phiên toà phúc thẩm xét xử vắng mặt những người tham gia tố tụng trên.

[2] Về nội dung: [2.1] Ngân hàng TMCP Q (MB) với ông Đặng Phúc C và bà Nguyễn Thị Lan A giao kết Hợp đồng tín dụng số 107.10.220.668165.TD ngày 12/07/2010 và Hợp đồng tín dụng số 273.10.220.737683.TD ngày 07/10/2010 với nội dung: Ngân hàng TMCP Q cho ông Đặng Phúc C và bà Nguyễn Thị Lan A vay số tiền là 2.300.000.000 đồng. Lãi suất thả nổi là 15%/năm, được điều chỉnh định kỳ 03 tháng/lần vào ngày làm việc đầu tiên của mỗi quý bằng lãi suất huy động tiết kiệm dân cư VND kỳ hạn 24 tháng loại trả lãi sau của MB cộng biên độ lãi suất 5%/năm. Biên độ có thể được thay đổi theo thỏa thuận của các bên trên cơ sở lãi suất thị trường. Để bảo đảm cho các khoản vay, ông Đặng Phúc C và bà Nguyễn Thị Lan A thế chấp tại Ngân hàng Q các tài sản sau: - Xe ô tô 05 chỗ ngồi, màu ghi theo Giấy chứng nhận đăng ký xe ô tô số 054695 do Phòng C2 cấp ngày 06/07/2010 theo Hợp đồng thế chấp tài sản số 107.10.220.668165.TC ngày 12/7/2010. Tài sản được đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định. - Nhà đất số A P, Phường E, Quận H, và diện tích 500m2 thuộc thửa đất số 523, tờ bản đồ số 15, phường L, Quận I theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 273.10.220.737683.TC ngày 07/10/2010. Tài sản được đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định. Quá trình thực hiện hợp đồng, nguyên đơn vi phạm nghĩa vụ thanh toán, nên Ngân hàng đã thông qua Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản Thành phố H thực 10 hiện việc bán đấu giá tài sản thế chấp là quyền sử dụng phần đất diện tích 500m2 thuộc thửa đất số 523, tờ bản đồ số 15, phường L, Quận I. Theo kết quả bán đấu giá tài sản ngày 21/01/2015, ông Cao Minh S là người trúng đấu giá. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ thanh toán và cập nhật sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông S đã chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất trên cho ông Nguyễn Tất T1. Ngày 17/3/2017, ông T1 đã chuyển nhượng cho ông Trịnh Thế G một phần diện tích 250m2. [2.2] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc hủy hợp đồng bán đấu giá, kết quả bán đấu giá và việc cập nhật sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất có diện tích 500m2 thuộc thửa đất số 523, tờ bản đồ số 15, phường L, Quận I: - Tại điểm (g) mục 7.1 Điều 7 Hợp đồng tín dụng số 273.10.220.737683.TD ngày 07/10/2010 về quyền và nghĩa vụ của MB thể hiện MB có quyền “Quyết định phương thức xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ trong trường hợp Bên vay vi phạm Hợp đồng này”. - Tại mục 4.1 Điều 4 Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 273.10.220.737683.TC ngày 07/10/2010 về xử lý tài sản thế chấp thể hiện: “Khi đến thời hạn trả nợ (kể cả trường hợp phải trả nợ trước hạn) theo Hợp đồng tín dụng mà Bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ hoặc vi phạm bất kỳ điều khoản nào tại Hợp đồng tín dụng; hoặc khi Bên thế chấp vi phạm bất kỳ điều khoản nào tại Hợp đồng này thì MB được toàn quyền quyết định bán hoặc thông qua các tổ chức khác để bán tài sản thế chấp hoặc xử lý tài sản bảo đảm bằng bất kỳ hình thức nào mà MB cho là cần thiết bằng cách gửi tới Bên thế chấp thông báo bằng văn bản. Bên thế chấp có nghĩa vụ hợp tác vô điều kiện và chấp nhận mọi hình thức xử lý tài sản do MB đưa ra mà không được có bất kỳ hành vi cản trở nào đến việc xử lý tài sản bảo đảm của MB”. Xét, phần đất có diện tích 500m2 thuộc thửa đất số 523 là tài sản bảo đảm cho khoản vay theo Hợp đồng tín dụng nêu trên. Tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án thể hiện từ tháng 10/2012 nguyên đơn đã vi phạm nghĩa vụ, chậm thanh toán cho MB (theo các thư thông báo nợ quá hạn số 20/TB-MB-GD1-KHCN ngày 09/10/2012 (BL 119) và trình bày của ông C tại phiên tòa sơ thẩm (BL 403)).

Do đó, căn cứ nội dung thỏa thuận tại điểm (g) mục 7.1 Điều 7 Hợp đồng tín dụng, MB có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Ngày 13/6/2014, MB có Thông báo số 804/TB/MBAMC-HCM về việc xử lý tài sản bảo đảm nợ vay để thu hồi nợ. Ngày 31/7/2014, ông C và MB có Biên bản thỏa thuận với nội dung ông C cam kết thanh toán nợ trong tháng 9/2014 nhưng ông C và bà Lan A vẫn không thực hiện. Ngày 07/11/2014 Công ty Q1 nợ và Khai thác tài sản MB ký Hợp đồng bán đấu giá tài sản số 247, Hợp đồng sửa đổi lần thứ 1 ngày 12/12/2014 với Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản bán đấu giá tài sản thế chấp là diện tích 500m2 thuộc thửa đất số 523, tờ bản đồ số 15, phường L, Quận I. Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản bán đấu giá tài sản đã 11 ban hành Thông báo số 2949/TTĐG ngày 07/11/2014 và 3298/TTĐG ngày 12/12/2014 về việc bán đấu giá tài sản nêu trên. Ông C, bà Lan A thừa nhận có nhận được thông báo bán đấu giá tài sản. Vậy, MB đã thực hiện đúng nội dung tại mục 4.1 Điều 4 Hợp đồng thế chấp, đã có thông báo bằng văn bản về việc xử lý tài sản thế chấp cho bên thế chấp; Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản thực hiện các thủ tục đấu giá thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật. Ngày 21/01/2015, Trung tâm D đã bán tài sản với số tiền là 571.000.000 đồng. Sau khi trừ đi các chi phí liên quan về việc bán đấu giá (571.000.000 đồng - 26.035.000 đồng), số tiền còn lại là 544.965.000 đồng được trừ vào tiền vay của Hợp đồng tín dụng số 273.10.220.737683.TD ngày 07/10/2010. Người mua được tài sản đấu giá là ông Cao Minh S đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính và ngày 26/5/2015 Văn phòng Đ3 xác nhận cập nhật tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, ông S chuyển nhượng cho ông Nguyễn Tất T1 và ngày 08/7/2016 Văn phòng Đ3 xác nhận cập nhật tên ông T1 trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 138 của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì ông S là bên thứ 3 ngay tình nên quyền lợi ích hợp pháp được bảo vệ.

Từ những phân tích trên, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn liên quan đến việc bán đấu giá tài sản là phần đất có diện tích 500m2 thửa số 523 là có căn cứ. [2.3] Xét yêu cầu của MB về việc buộc nguyên đơn thanh toán nợ gốc, lãi còn lại theo hợp đồng tín dụng và xử lý tài sản bảo đảm theo hợp đồng thế chấp: Tính đến ngày 26/8/2025, ông C và bà Lan A đã thanh toán cho Ngân hàng số tiền nợ gốc là 1.836.765.000 đồng và tiền lãi là 685.195.003 đồng, còn nợ là 2.366.643.586 đồng, cụ thể: Tiền nợ gốc là 463.235.000 đồng, lãi trong hạn là 737.566.110 đồng, lãi quá hạn là 1.165.842.476 đồng. Căn cứ Điều 95 của Luật các tổ chức tín dụng năm 2010 và khoản 2 Điều 305 và Điều 474 và Điều 476 của Bộ luật Dân sự 2005, yêu cầu của MB về việc buộc nguyên đơn thanh toán số tiền trên là được chấp nhận. Ngoài ra, ông C và bà Lan A còn phải tiếp tục trả lãi phát sinh theo mức lãi suất nợ quá hạn quy định tại các hợp đồng tín dụng đối với số dư nợ gốc tính từ ngày 27/8/2025 cho đến khi thi hành xong các khoản nợ. Trường hợp ông C và bà Lan A không thanh toán hoặc thanh toán không đầy đủ số tiền nợ gốc và lãi thì Ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm quyền phát mãi tài sản thế chấp (xe ô tô 05 chỗ ngồi, Biển kiểm soát: 56P – 9355 và nhà đất số A P, Phường E, Quận H) theo các hợp đồng thế chấp để thi hành án. Toàn bộ số tiền thu được từ việc phát mại tài sản được dùng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ của ông C và bà Lan A tại Ngân hàng Q. Nếu số tiền thu được từ việc phát mãi tài sản lớn hơn số tiền còn nợ thì sẽ được hoàn trả cho ông C và bà Lan A.

[3] Tại phiên tòa phúc thẩm, người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn trình bày Tòa án cấp sơ thẩm đã có vi phạm về tố tụng và nội dung giải quyết không chính xác. 12

Xét thấy, theo quy định tại Điều 70 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì “Đương sự có quyền, nghĩa vụ ngang nhau khi tham gia tố tụng”; Nếu có việc xác định sai tư cách nguyên đơn, bị đơn của Ngân hàng và vợ chồng ông C, bà Lan A trong vụ án này thì không làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp của các bên đương sự. Công ty Cổ phần B và ông Đỗ Ngọc H1 không có quyền và nghĩa vụ liên quan đến “Tranh chấp hợp đồng tín dụng” giữa Ngân hàng với ông C và bà Lan A nên không cần thiết đưa vào tham gia tố tụng. Hồ sơ vụ án thể hiện Tòa án cấp sơ thẩm đã thực hiện đầy đủ trình tự thủ tục tố tụng, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp của đương sự. Quá trình giải quyết vụ án ông C, bà Lan A đều xác nhận đã được Ngân hàng giải ngân sau khi ký hợp đồng tín dụng và có vi phạm nghĩa vụ thanh toán từ tháng 10/2012, nên yêu cầu giám định chữ ký, chữ viết của phía nguyên đơn tại Biên bản kiểm tra sau giải ngân giải là không cần thiết. Theo nhận định nêu tại mục

[2] thì Tòa án cấp sơ thẩm đã giải quyết vụ án là có căn cứ, phù hợp quy định pháp luật.

Do đó, Hội đồng xét xử không chấp nhận toàn bộ nội dung trình bày của người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn.

[4] Từ những nội dung nhận định trên, Hội đồng xét xử xét thấy Bản án sơ thẩm đã xét xử là có căn cứ, đúng quy định pháp luật. Nguyên đơn có kháng cáo nhưng không có tài liệu, chứng cứ mới để chứng minh. Do vậy, Hội đồng xét xử chấp nhận quan điểm của đại diện Viện Công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa; không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn và giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[5] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

[6] Án phí dân sự phúc thẩm: Do yêu cầu kháng cáo không được chấp nhận nên người có kháng cáo phải chịu.