Bản án 203/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu tài liệu có trong hồ sơ vụ án, thẩm tra các chứng cứ tại phiên tòa nghe đương sự trình bày và nghe Đại diện Viện kiểm sát phát biểu quan điểm. Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục kháng cáo: Đơn kháng cáo của phía bà Nguyễn Hồng O, ông Nguyễn Ngọc M đều làm trong hạn luật định, nên thủ tục kháng cáo hợp lệ.

[2] Về nội dung giải quyết yêu cầu kháng cáo: [2.1] Xét yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Hồng Á: Bà Á, do đang định cư tại Hoa Kỳ nên năm 2000 bà Á đã đưa tiền cho vợ chồng bà O ông M nhờ mua và đứng tên hộ nhà đất tại số D, đường M – nhà có diện tích 76,93m2 trên thửa đất số 156 diện tích 114,04m2 và xây dựng 09 phòng trọ trên đất của cụ H2 tại số D, đường N để kinh doanh. Tại các Giấy cam kết ngày 12/11/2012, Tờ thỏa thuận ngày 13/11/2012, Tờ ghi nợ ngày 15/11/2012, vợ chồng bà O đã cam kết bà (Ánh) được hưởng 6/10, vợ chồng bà O được hưởng 4/10 giá trị nhà đất tại số D, đường M và giao cho bà (Á) 09 phòng trọ tại số D, đường N.

Do đó, bà Á khởi kiện yêu cầu vợ chồng bà O trả 6/10 giá trị nhà đất tại thửa đất số 156, trả lại 09 phòng trọ và tiền cho thuê 09 phòng trọ. Vợ chồng bà Nguyễn Hồng O, ông Nguyễn Ngọc M cho rằng, đã mua nhà và đất tại số D, đường M của vợ chồng ông Nguyễn Hoàng T1 với giá 300.000.000đồng theo Hợp đồng mua bán nhà ở được Phòng Công chứng số 1 thành phố C4 công chứng ngày 03/11/2003 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 11 dụng đất ngày 02/12/2003 (được chỉnh lý sang tên cho vợ chồng bà O vào ngày 14/06/2004). Nguồn tiền mua nhà đất từ tiền vay bên ngoài với lãi suất cao. Năm 2003, vợ chồng bà O có vay của bà Á số tiền 12.000 USD (tương đương 180.000.000 đồng) dùng để trả nợ khi mua nhà đất nêu trên và một số khoản khác dùng để xây 16 phòng trọ trên đất của vợ chồng cụ H2.

Xét thấy, Năm 2012, bà Á về nước gây áp lực, buộc vợ chồng bà O phải ký các văn bản phân chia nhà, giao 09 phòng trọ.

Do đó, vợ chồng bà O không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà Á, chỉ đồng ý trả bà Á 12.000 USD và tiền lãi. Tòa án cấp sơ thẩm xác định có việc hùn tiền mua nhà đất giữa nguyên đơn và bị đơn, trong đó phía nguyên đơn hùn 6/10 phần và bị đơn hùn 4/10, trên cơ sở chứng thư thẩm định giá với tổng giá trị nhà và đất là 15.990.261.750đồng, nên phía bị đơn có trách nhiệm trả lại 6/10 giá trị nhà, đất cho bà Á với số tiền là 6/10 x 15.990.261.750đồng = 9.594.157.050đồng. Đối với yêu cầu về 09 phòng trọ và tiền thu được hàng tháng: Theo cam kết, thỏa thuận nêu trên thì 02 bên đã bỏ tiền ra mua và xây dựng 16 phòng trọ trên đất của cha mẹ (thửa 166) để cho thuê, vợ chồng bà O đồng ý giao 09 phòng trọ cho bà Á từ ngày 13/11/2012. Các bên thỏa thuận phân chia các phòng trọ trên phần đất nhưng không thỏa thuận ai là người quản lý, ai có quyền cho thuê và nhận tiền thuê. Thực tế, từ ngày thỏa thuận đến nay, bị đơn (thừa nhận) là người cho thuê và nhận tiền thuê nhưng không có sự đồng ý của bà Á; đồng thời, bà O, ông M không có tài liệu, chứng cứ gì chứng minh có việc ép buộc khi thiết lập Văn bản, nên Tòa án cấp sơ thẩm xác định bị đơn có nghĩa vụ hoàn trả tiền cho thuê theo yêu cầu của nguyên đơn là phù hợp Cụ thể: Buộc bị đơn trả tiền cho thuê phòng trọ cho bà Á từ ngày 01/01/2014 đến thời điểm xét xử sơ thẩm tháng 9/2025 tương ứng là 11 năm 08 tháng với giá bình quân 500.000đồng/phòng/tháng, thành tiền 630.000.000 đồng và phải giao trả 09 phòng trọ tại D, 07 cho bà Á theo tờ thỏa thuận các bên đã cam kết là hợp tình, hợp lý. [2.2] Xét yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Kim N: [2.2.1] Về yêu cầu của bà N đòi chia di sản thừa kế quyền sử dụng đất tại thửa đất số 166 + 155, tờ bản đồ số 03, tọa lạc số 49C N: Bà N (đồng thời là người đại diện theo ủy quyền của 06 thừa kế của vợ chồng cụ H2, trừ bà O) yêu cầu chia di sản thừa kế của vợ chồng cụ H2 phần đất diện tích đất 707,1m2 tại các thửa đất số 155, số 166 và căn nhà trên đất theo pháp luật, xin nhận toàn bộ hiện vật, đồng ý thanh toán giá trị cho các thừa kế khác. Phía vợ chồng bà O cho rằng, cụ H2 là mẹ đã chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 155 và số 166 cho bị đơn theo các Giấy bán đất ngày 16/04/2000, Giấy nhận tiền, Giấy nhận tiền thừa kế và cam kết cùng ngày 15/01/2008 nên chỉ đồng ý chia 12 căn nhà trên đất; đồng thời, phản tố yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất đối với thửa 166, 155, 1551 nêu trên. Xét, vợ chồng cụ Q (chết năm 1995), cụ H2 (chết năm 2013) có 08 người con chung gồm bà Á, bà O, bà Nguyễn Mỹ P1, ông Nguyễn Văn H1, bà N, bà Nguyễn Thị V, bà Nguyễn Kim L1 và ông Nguyễn Quang T. Vợ chồng cụ H2 chết đều không để lại di chúc. Quá trình chung sống, vợ chồng cụ H2 đã tạo lập được diện tích 807m2 đất (gồm thửa đất số 166, diện tích 150m2 và thửa đất số 155, diện tích 657m2), trên đất có căn nhà 02 tầng, nhà sau, nhà tạp hóa đều ghi tại địa chỉ số D đường N (cụ H2 đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 13/08/2003). Quá trình sử dụng, ngày 31/10/2003 cụ H2 chuyển nhượng 45m2 đất tại thửa số 155 cho bà Nguyễn Kim N (bà N đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 39,9m2 tại thửa đất số 222) và ngày 23/04/2007, cụ H2 chuyển nhượng tiếp 60m2 đất tại thửa số 166 cho vợ chồng bà Lê Thị Kim L2 (các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều có chứng thực của cơ quan nhà nước). Ngày 16/07/2007, cụ H2 được cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích đất là 707,1m2 (trong đó: thửa đất số 166, diện tích 90m2; thửa đất số 155, diện tích 617,1m2). Các tài liệu do vợ chồng bà O xuất trình đều là giấy viết tay, không có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và không được các thừa kế khác của vợ chồng cụ H2 thừa nhận, vợ chồng ông Nguyễn Quang T, bà Huỳnh Thị Kim H3 không thừa nhận chữ ký trong Giấy nhận tiền thừa kế, Cam kết ngày 15/01/2008 và Giấy nhận tiền ngày 15/01/2008. Quá trình giải quyết, phía bị đơn không cung cấp được mẫu chữ ký để thực hiện giám định và không có yêu cầu giám định chữ ký. Thực tế thì vào năm 2003 và năm 2007, cụ H2 đã chuyển nhượng 01 phần đất cho bà N, vợ chồng bà L2 và làm thủ tục xin cấp đổi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp. Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận khiếu nại của vợ chồng bà O và xác định các thửa đất số 155, 166 và căn nhà trên đất là di sản của vợ chồng cụ H2 chết để lại là phù hợp. Căn cứ kết quả đo đạc thực tế thì phần đất bà Nguyễn Kim N yêu cầu chia thừa kế của vợ chồng cụ H2 có tổng diện tích 706,6m2 (sau khi trừ diện tích lấn chiếm mương nước thoát nước 5m2, mương thoát nước được xác định giáp thửa 155 và 1551), trong đó: thửa đất số 166 diện tích 86,4m2, thửa đất số 155 diện tích 480,7m2, thửa đất số 1551 diện tích 144,5m2, trên đất có căn nhà 02 tầng, nhà sau, nhà tạp hóa. Vợ chồng cụ H2 chết không để lại di chúc nên yêu cầu chia tài sản thừa kế theo pháp luật cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất là phù hợp. Phía bà N (đồng thời là người đại diện theo ủy quyền của bà Á, bà P1, bà L2, bà V, ông T, ông H1) và phía bà O đều đề nghị chia thừa kế bằng hiện vật. Xét, qua xem xét thẩm định thực địa ghi nhận, toàn bộ phần đất thuộc di sản đều được xây dựng nhà kiên cố và các dãy nhà trọ, nên việc phân chia bằng hiện 13 vật cho mỗi thừa kế sẽ dẫn đến đập phá, tháo dỡ các công trình kiên cố trên đất, không đảm bảo tính năng khai thác sử dụng gây lãng phí tài sản, Tòa án cấp sơ thẩm xác định bà N (cùng là đại diện theo ủy quyền của bà Á, bà P1, bà L2, bà V, ông T, ông H1) có số kỷ phần lớn hơn so với bà O nên Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của bà N (cùng là đại diện theo ủy quyền của bà Á, bà P1, bà L2, bà V, ông T, ông H1) được nhận hiện vật là phù hợp. Theo Biên bản thẩm định giá, thì tổng giá trị di sản chia thừa kế là 18.491.379.566đồng, nên mỗi kỷ phần thừa kế có giá trị tương đương là: 1/8 x 18.491.379.566 đồng = 2.311.422.445đồng. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên xử, bà N có nghĩa vụ hoàn lại giá trị tài sản cho 07 đồng thừa kế khác để được quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đồi với nhà đất nêu trên là phù hợp. Đối với các công trình xây dựng còn lại trên phần đất chia thừa kế, phía nguyên đơn thừa nhận các công trình trên đất do bị đơn xây dựng (trừ các dãy trọ số 06, 07 có tổng cộng 09 phòng là do phía bà Á bỏ tiền ra xây dựng). Khi nhận hiện vật di sản thừa kế, bà N đồng ý trả lại giá trị các công trình xây dựng trên đất cho bị đơn (bao gồm nhà xe và dãy trọ từ 01 đến 05), điều này cũng nhằm bảo quản công năng sử dụng, không gây lãng phí tài sản nên Tòa án cấp sơ thẩm ghi nhận. Đối với dãy trọ 06 và 07, bị đơn đồng ý giao 09 phòng trọ cho bà Á (theo Tờ thỏa thuận); nhưng xét thấy, quyền sử dụng đất đã giao hiện vật cho bà N nên riêng 09 phòng trọ trên đất (tại dãy 06, 07) nếu giao cho bà Á là không đảm bảo toàn diện trong việc quản lý, sử dụng tài sản, nên Tòa án cấp sơ thẩm đã căn cứ vào Biên bản thẩm định, định giá ngày 30/10/2018 và ngày 16/5/2014 để bà N có trách nhiệm trả giá trị công trình xây dựng cho từng đương sự để nhận phần xây dựng để nhận 09 phòng trọ nêu trên là phù hợp. [2.2.2] Về yêu cầu của bà N đòi vợ chồng bà O trả lại thửa đất số 222 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính) mà bà O đang giữ; đồng thời, tháo dỡ hàng rào tại lối đi hẻm nội bộ để ra đường M: Vợ chồng bà O cho rằng thửa đất số 222 do bà N thế chấp tại Ngân hàng, vợ chồng bị đơn đã giải chấp, nhận Giấy chứng nhận và cụ H2 cũng chuyển nhượng cho vợ chồng bà (chuyển nhượng không lập giấy tờ) nên không chấp nhận các yêu cầu trên của bà N và phản tố yêu cầu công nhận tài sản này thuộc quyền của vợ chồng bà O, ông M. Xét, thực tế thì cụ H2 đã tặng cho bà N 01 phần thửa đất số 155 (nay là thửa đất số 222) theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 31/10/2003, có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bà N đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 02/12/2003, các thừa kế của cụ Q cụ H2 đều không có khiếu nại. Hơn nữa, phần đất cụ H2 định đoạt không vượt quá phần quyền của mình trong khối tài sản chung với cụ Q.

Do đó, có cơ sở chấp nhận yêu cầu của bà N, buộc vợ chồng bà O phải trả lại thửa đất số 222 và bản chính Giấy chứng nhận. Đối với yêu cầu tháo dỡ hàng rào chắn lối đi hẻm nội bộ ra đường M: Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất số 222 của bà N và Giấy chứng nhận năm 14 2003 của cụ H2 thì thửa đất số 222 có lối đi nhờ (rộng 01m) ra đường N. Căn cứ Biên bản đo đạc thẩm định ngày 16/05/2024 tại số 49C Mậu Thân – 49C Nguyễn Văn T2 thể hiện: hiện nay là lối đi hẻm nội bộ ra đường M là lối đi vào khu đất thuộc các thửa 166, 155, 155(1), 222 (có sự xác nhận sự việc của chính quyền địa phương – Bút lục: 790, 791). Trên cơ sở đó là căn cứ xác định đây là lối đi thuộc quyền sử dụng chung của những chủ sử dụng các thửa đất kể trên, Tòa án cấp sơ thẩm buộc bà Nguyễn Hồng O tháo dở trả lại lối đi chung cho các thửa đất vừa nêu là có cơ sở. [2.3] Tại phiên tòa phúc thẩm, phía bà O, ông M kháng cáo nhưng cũng không đưa ra được những tài liệu, chứng cứ gì mới để chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của mình, do đó không có cơ sở để chấp nhận.

[3] Các phần quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật thi hành.

[4] Án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên bà O, ông M phải chịu theo luật định. Tuy nhiên ông, bà là người cao tuổi nên được miễn nộp án phí dân sự phúc thẩm. Bởi các lẽ trên; Áp dụng Điều 308 Bộ Luật tố tụng Dân sự.