Bản án 808/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng vay tài sản

[1] Kháng cáo của nguyên đơn, ông Trần Hoàng A; bị đơn ông Võ Văn G; người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị T thực hiện đúng theo quy định tại Điều 271, Điều 272, Điều 273 và Điều 276 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Ông Trần Hoàng A giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; ông Võ Văn G do ông Mai Thanh N đại diện tại phiên tòa phúc thẩm xác định ông G đã rút yêu cầu phản tố tại cấp sơ thẩm. Ông Nguyễn Văn H, bà Cù Thị Thúy H2, bà Lê Thị D, ông Trần Văn Đ và ông Lê Văn H1 giữ nguyên yêu cầu độc lập như đã trình bày tại phiên tòa sơ thẩm. Người kháng cáo giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Các đương sự không tự thỏa thuận được về việc giải quyết toàn bộ vụ án. Vụ án được xét xử theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Việc xét xử vắng mặt các đương sự: Tòa án không triệu tập các đương sự gồm: bà Phạm Thị Kim C1, bà Huỳnh Thị Minh H3, ông Lê Văn N1, bà 17 Nguyễn Thị Hồng T2, bà Hồ Thị L1, ông Nguyễn Hồng T3, bà Võ Thị H4, bà Nguyễn Thị Thùy D1, ông Lê Minh K, bà Phan Thị Ngọc H5, Văn phòng C9, Văn phòng C5, Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh T, Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã Đ, tỉnh Tây Ninh, Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã Đ, tỉnh Tây Ninh tham gia phiên tòa phúc thẩm. Ông Trần Hoàng A vắng mặt, nhưng có người đại diện theo ủy quyền có mặt. Bà Nguyễn Thị T, ông Lê Văn H1, bà Nguyễn Thị T1 vắng mặt, có đơn xin xét xử vắng mặt. Ông Võ Văn G vắng mặt, nhưng có người đại diện theo ủy quyền là ông Mai Thanh N có mặt tại phiên tòa ngày 12/6/2026 và xin vắng mặt tại phiên tòa ngày 18/6/2026. Căn cứ Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án vẫn xét xử phúc thẩm vụ án.

[3] Về phạm vi xét xử phúc thẩm: nguyên đơn, ông Trần Hoàng A; bị đơn, ông Võ Văn G và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, ông Nguyễn Văn H, bà Nguyễn Thị T chỉ kháng cáo 1 phần bản án dân sự sơ thẩm liên quan đến giải quyết hậu quả pháp lý của việc vô hiệu 1 phần Hợp đồng số 722/2008 đối với thửa 376 và vô hiệu 1 phần Hợp đồng số 723/2008 đối với thửa 389 (đổi thành thửa 380) giữa ông H, ông Hoàng A và ông G. Các đương sự còn lại trong vụ án không có kháng cáo. Căn cứ Điều 293 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án cấp phúc thẩm chỉ xem xét lại phần bản án sơ thẩm có kháng cáo hoặc có liên quan đến việc xem xét nội dung kháng cáo.

[4] Về xác định quan hệ pháp luật tranh chấp: căn cứ yêu cầu khởi kiện của các đương sự, Tòa án cấp sơ thẩm xác định các quan hệ pháp luật tranh chấp cần giải quyết là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hủy quyết định hành chính cá biệt và tranh chấp quyền sử dụng đất, là có căn cứ theo quy định tại khoản 3, khoản 9 Điều 26, Điều 34 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Xét kháng cáo của ông Trần Hoàng A và ông Nguyễn Văn H, ông Võ Văn G và bà Nguyễn Thị T về giải quyết hậu quả của việc vô hiệu một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa 376 và thửa 380

[5] Nội dung và căn cứ kháng cáo của ông Hoàng A và ông H: 02 đương sự cho rằng, giá chuyển nhượng năm 2008 được tính căn cứ theo đơn giá là 500.000.000đ/ha, nay ông G giao thiếu thửa 376 và thửa 380, có lỗi 100% thì phải hoàn trả và bồi thường 100% thiệt hại theo giá trị quyền sử dụng đất hiện tại của 02 thửa.

[6] Nội dung và căn cứ kháng cáo của ông G và bà T: 02 đương sự không đồng ý bồi thường cho ông H và cho rằng, đã giao bản chính GCNQSDĐ cho ông H và đã giao nhận đất xong từ năm 2008; toàn bộ hồ sơ thủ tục chuyển nhượng do phía bên mua là ông H, ông Hoàng A tự thực hiện và đã được cấp GCNQSDĐ đủ diện tích và số thửa theo hợp đồng, việc cấp GCNQSDĐ và chỉnh lý số thửa đất là do Nhà nước thực hiện; tại thời điểm chuyển nhượng thì phía ông H đã xem xét hiện trạng đất trên thực tế, nhận đất sử dụng từ năm 2008 đến nay gần 20 năm mới tranh chấp cho rằng bị thiếu đất, là không có căn cứ.

[7] Để giải quyết kháng cáo của các bên đương sự, Hội đồng xét xử phúc thẩm xem xét nguyên nhân dẫn đến hợp đồng giữa các bên bị vô hiệu, lỗi của các bên dẫn đến hợp đồng vô hiệu. 18

[8] Hồ sơ vụ án thể hiện: diện tích đất mà ông H và ông Hoàng A được cấp GCNQSDĐ vẫn đủ 04 thửa đất và có diện tích đủ theo diện tích đất trong GCNQSDĐ mà ông G được cấp vào năm 1997; ranh giới thực tế phần đất khi ông H, ông Hoàng A nhận có ranh giới rõ ràng với các thửa đất liền kề của các chủ sử dụng khác, được phân định trên thực tế bởi con mương hoặc là đường đi; hiện trạng thực tế hiện nay toàn bộ phần đất của ông H thỏa thuận chuyển nhượng với ông G chỉ có 02 khu riêng biệt (thửa 388 và thửa 392) – phù hợp với trình bày của ông H tại biên bản biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 20/01/2025, ông H đã xác định rằng “tôi nhận chuyển nhượng từ ông G 2 khu là hơn 15.000m2” (bút lục số 1209).

[9]

Tuy nhiên, theo trình bày của ông G và ông H trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm và tại phiên tòa phúc thẩm, đủ căn cứ xác định, tại thời điểm xác lập và thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 04 thửa 376, 388, 389 (đổi thành thửa 380) và thửa 392, theo Hợp đồng số 722/2008 và Hợp đồng số 723/2008, giữa ông G và ông H, mặc dù có xem xét đất trên thực tế, nhưng lại không thực hiện việc đo đạc chính xác diện tích, mà chỉ thỏa thuận số thửa và diện tích theo GCNQSDĐ mà ông G được cấp lần đầu vào năm 1997, trong khi việc cấp giấy cho ông G thời điểm đó là cấp đại trà, căn cứ vào sự tự kê khai của người sử dụng đất mà không đo đạc, ký xác nhận ranh giới đất giữa các chủ sử dụng đất liền kề. Chính vì vậy, dẫn đến việc mặc dù trong GCNQSDĐ, ông G được cấp quyền sử dụng thửa 376, nhưng từ trước đến nay ông G lại không quản lý, sử dụng, mà thửa 376 lại do bà Lê Thị D và ông Trần Văn Đ trực tiếp quản lý sử dụng, xây dựng nhà ở. Tương tự, đối với thửa 389 (chỉnh lý số hiệu thành 380) lại do bà Hồ Thị L1 trực tiếp quản lý sử dụng (ông H1 là người mua sau cùng đến thời điểm phát sinh tranh chấp); tại thời điểm cấp GCNQSDĐ cho bà L1 có lập Trích đo, có tứ cận thửa đất và số liệu đo đạc thực tế, thể hiện ông G không có đất ở vị trí thửa 380 (các bút lục số 651, 719, 724, 811, 838, 839, 938, 1041, 1209, 1210).

[10] Tòa án cấp sơ thẩm đã chấp nhận các yêu cầu khởi kiện độc lập của bà D, ông Đ và ông H1, vô hiệu 1 phần Hợp đồng số 722/2008 và Hợp đồng số 723/2008 liên quan đến thửa đất số 376, thửa 380 (sau này là 1 phần thửa 777), hủy GCNQSDĐ đã cấp cho ông Hoàng A, ông H đối với 02 thửa đất này, là hoàn toàn có căn cứ. Các đương sự không ai kháng cáo về nội dung này của bản án sơ thẩm.

[11] Tại phiên tòa phúc thẩm ngày 12/6/2026, ông H xác định rằng, việc chỉnh lý số hiệu thửa đất là do cán bộ địa chính thực hiện. Nguyên nhân dẫn đến ông H tranh chấp với ông G chỉ phát sinh vào năm 2019 khi ông H được Ủy ban nhân dân xã thông báo làm thủ tục cấp đổi GCNQSDĐ, qua kiểm tra tờ bản đồ thì ông H phát hiện thửa 380 được cấp trùng cho ông H1 và đồng thời, bà D, ông Đ cũng phát hiện thửa 376 đã được cấp nhầm cho ông G và ông H. Từ những tình tiết này cho thấy, vào năm 2008 giữa ông G và ông H, ông Hoàng A đã thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích và số thửa được xác định theo GCNQSDĐ, giao dịch giữa các bên được xác lập hoàn toàn tự nguyện, thiện chí, phù hợp với nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự theo quy định tại 19 Điều 4, Điều 5, Điều 6 và Điều 11 của Bộ luật Dân sự năm 2005. Trong trường hợp này, số thửa đất trên thực tế không tồn tại so với số thửa trên GCNQSDĐ, nghĩa là đã có sự nhầm lẫn giữa hai bên trong giao dịch về nội dung của hợp đồng (thỏa thuận mua theo sổ) và ngay từ khi ký kết, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa 376 và thửa 389 (mới là thửa 380) giữa ông G và ông H, ông Hoàng A đã bị vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được vì lý do khách quan, bởi lẽ, việc xác định số hiệu thửa đất trên tờ bản đồ và cấp GCNQSDĐ cho người dân, là do cơ quan quản lý nhà nước về đất đai thực hiện.

[12] Khoản 1 Điều 411 của Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về hợp đồng dân sự vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được như sau: “1. Trong trường hợp ngay từ khi ký kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được vì lý do khách quan thì hợp đồng này bị vô hiệu.”

[13] Theo quy định tại khoản 2 Điều 137 của Bộ luật Dân sự năm 2005; khoản 2 Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, “khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”… “Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

[14] Ông H và ông Hoàng A không chứng minh được ông G đã có sự lừa dối về số thửa đất và diện tích đất ngay tại thời điểm các bên xác lập giao dịch, nên nay, ông H và ông Hoàng A lại căn cứ vào diện tích đất thực tế bị thiếu để yêu cầu ông G phải bồi thường 100% thiệt hại là số tiền chênh lệch tăng giá trị quyền sử dụng đất thửa 376 và thửa 380, so sánh thời điểm năm 2008 và hiện nay, là không có căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 137, khoản 1 Điều 410 và Điều 411 của Bộ luật Dân sự năm 2005; khoản 4 Điều 131, Điều 407 và Điều 408 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

[15] Theo Hợp đồng mua bán đất bằng giấy tay ghi ngày 15/3/2008 giữa ông Nguyễn Văn H và ông Võ Văn G, thì 02 bên đã thỏa thuận giá chuyển nhượng là 500.000.000đ/ha (= 50.000đ/m2).

Do đó, ông G phải trả lại cho ông H số tiền tương ứng với giá trị diện tích đất không có trên thực tế tại thời điểm chuyển nhượng. Theo 02 Mảnh Trích đo địa chính do Công ty TNHH Đ3 đo vẽ ngày 25/9/2023, được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Đ, tỉnh Long An phê duyệt ngày 27/9/2023 và ngày 02/10/2023, thì diện tích thực tế của thửa 388 là 6.652,2m2; diện tích thực tế của thửa 392 là 4.018,7m2. Tổng diện tích đo đạc thực tế của thửa 392 và 388 là 10.670,9m2, thiếu 4.329,1m2 so với diện tích 15.000m2 đã thỏa thuận tại Hợp đồng mua bán đất bằng giấy tay ghi ngày 15/3/2008.

Do đó, ông G phải trả lại cho ông H số tiền đã nhận thừa là 216.455.000 đồng (= 4.329,1m2 x 50.000đ/m2).

[16] Về bồi thường thiệt hại: Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy rằng, mặc dù hợp đồng chuyển nhượng thửa 376 và thửa 389 (380) giữa ông Hoàng A, ông H và ông G không thể thực hiện được vì lý do khách quan (việc cấp số hiệu thửa đất là do cơ quan quản lý đất đai thực hiện), nhưng, cả hai bên trong giao dịch đều có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu, bởi lẽ, các bên đã không tiến hành đo đạc thực tế để xác định chính xác diện tích đất giao dịch, trong khi lại thỏa thuận giá 20 chuyển nhượng được tính theo diện tích cụ thể (500.000.000đ/ha). Thửa 376 và thửa 389 (380) trong giao dịch chuyển nhượng giữa ông G và ông H, ông Hoàng A, mặc dù đã không tồn tại trên thực tế ngay từ thời điểm xác lập giao dịch, nhưng, cả bên ông G và ông H đều thừa nhận rằng, ý chí của các bên khi thỏa thuận chuyển nhượng thì đã xác định vị trí của 02 thửa đất này lần lượt liền kề với 02 thửa số 392 và 388 còn lại trong hợp đồng (2 khu). Tại thời điểm thỏa thuận năm 2008, hai bên trong giao dịch cũng không phân biệt giá trị của từng thửa đất mà tính giá 50.000đ/m2.

Do đó, cần căn cứ vào giá trung bình của 04 thửa đất theo hiện nay để tính thiệt hại tương ứng với diện tích đất bị thiếu.

[17] Theo các Chứng thư thẩm định giá số 256/2022/08/2022/TĐG LA- BĐS ngày 25/8/2022 và số 020/2025/91-HD/TĐG LA-BĐS ngày 09/04/2025 của Công ty cổ phần T6, giá trị quyền sử dụng đất thửa 380, thửa 389 là 1.354.000đ/m2, thửa 376 và thửa 392 là 869.000đ/m2; thửa 388 là 508.000đ/m2 (các bút lục số 1251, 1283). Như vậy, đơn giá trung bình 1m2 tại 4 thửa đất là 900.000 đồng (= (1.354.000đ + 869.000đ + 869.000đ + 508.000đ)/4). Giá trị hiện nay của phần diện tích đất bị thiếu so với thỏa thuận trong hợp đồng là 3.896.190.000đ (= 4.329,1m2 x 900.000/m2), nên tổng thiệt hại (mức chênh lệch giữa giá thỏa thuận năm 2008 và hiện nay) là 3.679.735.000đ (= 3.896.190.000đ - 216.455.000đ), mỗi bên phải chịu ½ thiệt hại là 1.839.867.500đ. Như vậy, tổng số tiền ông G phải hoàn trả và bồi thường thiệt hại cho ông H là 2.056.322.500 đồng ( = 216.455.000đ +1.839.867.500đ), quy tròn là 2.056.323.000 đồng. Số tiền ông Nguyễn Văn H và bà Cù Thị Thúy H2 yêu cầu ông Võ Văn G và bà Nguyễn Thị T phải liên đới hoàn trả và bồi thường thiệt hại cho ông Nguyễn Văn H nhưng không được chấp nhận là 3.360.624.000 đồng (=5.416.947.000đ - 2.056.323.000đ).

[18] Đối với kháng cáo của bà T không đồng ý bồi thường cho ông H, Hội đồng xét xử nhận thấy, bà T là người đã ký vào “Giấy hợp đồng cho mướn đất” với ông H để thuê lại chính phần đất mà ông G đã chuyển nhượng, nên việc bà cho rằng không biết và không có trách nhiệm liên đới với ông G để trả tiền cho ông H, là không có căn cứ. Tòa án cấp sơ thẩm đã buộc trách nhiệm liên đới của bà T, là đúng quy định tại Điều 25 của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000; Điều 37 của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014.

[19]

Do đó, cần chấp nhận 1 phần kháng cáo của ông G và bà T, không chấp nhận kháng cáo của ông Hoàng A và ông H về giải quyết hậu quả của hợp đồng bị vô hiệu.

[20] Đối với trình bày và yêu cầu của ông H về biện pháp khẩn cấp tạm thời, hồ sơ vụ án thể hiện: [20.1] Ngày 09/3/2022, Tòa án cấp sơ thẩm ban hành Quyết định số 09/2022/QĐ-BPKCTT áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: “Cấm thực hiện hành vi chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, thừa kế, ủy quyền và tặng cho về quyền sử dụng đất và cấm thay đổi hiện trạng tài sản tranh chấp” đối với thửa 389 tờ bản đồ số 1 do ông Võ Văn G đứng tên trên GCNQSDĐ số phát hành CĐ 851342 ngày 27/6/2016 (bút lục số 1105). 21 [20.2] Đến ngày 11/3/2022, Tòa án cấp sơ thẩm có Quyết định số 11/2022/QĐ-BPKCTT áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Cấm thực hiện hành vi chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, thừa kế, ủy quyền và tặng cho về quyền sử dụng đất; và C2 thay đổi hiện trạng tài sản tranh chấp theo quy định tại Điều 121, Điều 122 của Bộ luật Tố tụng dân sự đối với thửa đất số 380 tờ bản đồ số 1 H, có diện tích 1.889m2 do ông Lê Văn H1 đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CE 796355 ngày 25/11/2016 (bút lục 1058).

Tuy nhiên, trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ban hành Quyết định số 11/2022/QĐ-BPKCTT, thửa 380 này đã được nhập với thửa 379, thành 1 thửa mới là 777 và ông Lê Văn H1 đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DD540000 vào ngày 16/02/2022. Như vậy, tại thời điểm ngày 11/3/2022 khi Tòa án cấp sơ thẩm ban hành Quyết định số 11/2022/QĐ-BPKCTT, thì thửa 380 đã không còn tồn tại về mặt pháp lý. [20.3] Tại phiên tòa phúc thẩm ngày 12/6/2026, ông H xác định không kháng cáo và đồng ý rút yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời do Tòa án cấp sơ thẩm đã áp dụng đối với thửa đất số 380 tờ bản đồ số 1 H trước đây do ông Lê Văn H1 đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CE 796355 ngày 25/11/2016, chỉ còn giữ yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với thửa 389 do ông Võ Văn G đang đứng tên trên GCNQSDĐ và yêu cầu được nhận lại số tiền đã thực hiện biện pháp bảo đảm.

Xét thấy, các yêu cầu này của ông H là có căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 1, khoản 2 Điều 138 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 18 của Nghị quyết số 02/2020/NQ-HĐTP ngày 24/9/2020 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định về các biện pháp khẩn cấp tạm thời của Bộ luật Tố tụng dân sự, cần được chấp nhận.

[21] Đề nghị của Kiểm sát viên có căn cứ một phần, được chấp nhận.

[22] Về chi phí tố tụng tại cấp sơ thẩm, gồm chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc, định giá, tổng cộng đã chi 104.000.000 đồng: cả ông G và ông H đều có lỗi khi giao dịch nhưng không đo đạc thực tế làm cho hợp đồng bị vô hiệu 1 phần, nên chi phí tố tụng mỗi bên phải chịu ½ là 52.000.000 đồng. Tạm ứng chi phí do ông H1 nộp 14.000.000 đồng, ông Hoàng A nộp 60.000.000 đồng, bà D nộp 20.000.000 đồng, ông G có nộp 10.000.000 đồng.

Do đó, ông G phải nộp 42.000.000 đồng để hoàn trả tạm ứng cho ông H1 và ông Hoàng A, bà D; ông H phải nộp 52.000.000 đồng để hoàn trả cho ông Hoàng A.

[23] Về án phí dân sự sơ thẩm: do sửa bản án sơ thẩm về giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu, nên án phí sơ thẩm liên quan đến phần này được xác định lại, cụ thể ông Nguyễn Văn H và bà Cù Thị Thúy H2 phải chịu án phí trên số tiền yêu cầu hoàn trả và bồi thường không được chấp nhận quy tròn là 99.212.000 đồng, nhưng phần ông H được miễn do là người cao tuổi và có đơn đề nghị xét miễn, nên bà H2 phải chịu ½ là 49.606.000 đồng. Ông Võ Văn G và bà Nguyễn Thị T phải liên đới chịu án phí trên số tiền phải trả cho ông H, quy tròn án phí là 73.126.000 đồng. Ngoài ra, ông Hoàng A chỉ phải chịu 600.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch đối với yêu cầu công nhận hợp 22 đồng 723/2028 và vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng thửa 777 không được chấp nhận; đồng thời, ông Đ, bà D và ông H1 được chấp nhận yêu cầu độc lập nên không phải chịu án phí, nhưng bản án sơ thẩm tuyên được miễn là không chính xác, cần sửa phần này cho đúng quy định tại Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[24] Về án phí dân sự phúc thẩm: ông Võ Văn G và bà Nguyễn Thị T không phải chịu do kháng cáo được chấp nhận một phần; buộc ông Trần Hoàng A phải chịu án phí do kháng cáo không được chấp nhận. Ông Nguyễn Văn H được miễn án phí do là người cao tuổi và có đơn đề nghị xét miễn.

[25] Ngoài ra, quyết định của bản án sơ thẩm còn có một số sai sót về thời gian cấp GCNQSDĐ cho các đương sự, cần sửa cho chính xác để đảm bảo thi hành án.

[26] Các phần khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm thì có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.