Bản án 787/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Đơn kháng cáo của nguyên đơn, bị đơn trong hạn luật định và đúng trình tự thủ tục mà Bộ luật tố tụng dân sự quy định nên Hội đồng xét xử chấp nhận xem xét lại bản án sơ thẩm theo trình tự phúc thẩm.

[2] Về việc bị đơn rút yêu cầu phản tố: Buộc nguyên đơn phải trả cho bị đơn số tiền thuê đất đã nhận 1.750.000.000 đồng (từ ngày 31/12/2011 đến ngày 31/12/2015) Tại phiên tòa sơ thẩm công ty xin rút yêu cầu này. Xét thấy việc rút yêu cầu này của công ty là hoàn toàn tự nguyện; Căn cứ Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự; Tòa án cấp sơ thẩm đồng ý cho rút và Đình chỉ xét xử yêu cầu này là đúng quy định của pháp luật.

[3] Về thay đổi yêu cầu khởi kiện, thì thấy: Tại đơn khởi kiện, nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả tiền thuê đất với tổng số tiền tính đến ngày 31/12/2023 là 1.850.542.000 đồng. Nay, thay đổi thành yêu cầu trả gốc và lãi tính đến ngày 30/7/2025 là 1.996.593.750 đồng. Xét, phần yêu cầu tăng thêm về tiền là do tính lãi phát sinh từ ngày làm đơn khởi kiện đến thời điểm xét xử sơ thẩm, nằm trong phạm vi khởi kiện ban đầu nên chấp nhận.

[4] Xét nội dung kháng cáo; Hội đồng xét xử thấy: [4.1] Các bên đương sự đều thừa nhận: Ngày 31/12/2011, giữa bà Phạm Thị N và Công ty TNHH MTV K1 (Sau đây gọi tắt Công ty K1) có ký với nhau hợp đồng thuê đất số 35/HĐTĐ với nội dung là bà N cho Công ty K1 thuê phần đất có diện tích khoảng 10.000m2 thuộc các thửa đất 1, 4, 5, 8, 38 tờ bản đồ số 08 tương ứng với hiện nay là thửa 1, 5, một phần thửa 121 tờ bản 04 phường K, thành phố B (Nay là phường L, thành 6 phố Hồ Chí Minh); giá thuê 50.000.000đồng/tháng; thời hạn thuê 02 năm; mục đích thuê: lắp đặt máy nghiền đá và cát nhân tạo. Nguồn gốc các thửa đất bà N cho thuê vào năm 2011 là của bà Phạm Hồng C và bà Đặng Thị T viết giấy tay ủy quyền cho bà N cho thuê lại đất. Khi hết thời hạn thuê đất, hai bên không ký lại hợp đồng thuê hoặc gia hạn thời gian thuê đất. Công ty K1 và Công ty K1 đã thanh toán cho bà N số tiền thuê đất tổng cộng là 1.750.000.000đồng và từ khi hết thời hạn đến nay hai bên không ký kết hợp đồng văn bản nào về việc gia hạn thời hạn thuê đất hoặc hợp đồng thuê đất mới.

Do đó, căn cứ theo Điều 92 của Bộ luật dân sự thì đây là chứng cứ không phải chứng minh. [4.2] Công ty cổ phần K1 trước đây là Công ty TNHH MTV K1. Năm 2016, đã cổ phần hoá 100% vốn và đổi tên thành Công ty cổ phần K1. Theo quy định pháp luật thì Công ty cổ phần K1 kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của Công ty K1.

Do đó, việc bà N có đơn khởi kiện đối với Công ty cổ phần K1 và Công ty K1 thực hiện quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng ký kết trước đây của Công ty K1 là đúng quy định của pháp luật. [4.3] Xét, hợp đồng thuê đất số 35/HĐTĐ giữa bên cho thuê là bà Phạm Thị N và bên thuê là Công ty TNHH MTV K1 Hợp đồng không có công chứng, chứng thực theo quy định tại Điều 128 luật đất đai 2003; thời điểm ký kết hợp đồng cho thuê đất, bà N chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất cho thuê; các giấy ủy quyền của Đặng Thị T, Phạm Hồng C ủy quyền cho bà N cho thuê đất không đúng quy định của pháp luật; hơn nữa bà C chưa được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất ủy quyền cho bà N cho Công ty thuê.

Do đó, theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai 2003 thì việc ký kết giữa hai bên là không hợp pháp, vi phạm điều cấm của luật nên căn cứ theo Điều 122, 128 Bộ luật dân sự 2005, xác định Hợp đồng thuê đất số 35/HĐTĐ nêu trên vô hiệu. [4.4] Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Theo đơn yêu cầu phản tố, bị đơn có yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là buộc bên bà N phải hoàn trả lại tiền và Công ty K1 sẽ trả lại mặt bằng thuê.

Tuy nhiên, tại phiên tòa, các bên đương sự đều không có yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu vì đều xác định mặt bằng thuê đất đã giao trả cho nhau xong, theo biên bản thẩm định thì còn hàng rào, cây trồng ..trên đất do Công ty trước đây để lại nhưng không đáng kể, không có yêu cầu giải quyết; đối với số tiền phía Công ty K1 đã thanh toán cho bà N nêu trên thì Công ty K1 rút yêu cầu, không yêu cầu bà N hoàn trả lại.

Vì vậy, Hội đồng xét xử đã đình chỉ đối với yêu cầu này nên không xem xét gì thêm. [4.5] Đối với yêu cầu thanh toán tiền thuê đất còn thiếu theo yêu cầu nguyên đơn thì thấy: 7 Mặc dù hợp đồng thuê đất giữa nguyên đơn và bị đơn bị vô hiệu, tuy nhiên trên thực tế, sau khi giao kết hợp đồng, Công ty K1 (Nay là Công ty Cổ phần K1) thừa nhận đã tiếp nhận đất từ thời điểm ký kết hợp đồng (ngày 31/12/2011) và đã khai thác sử dụng đất (đặt máy nghiền, bệ khai thác đá …). Việc sử dụng này đã mang lại lợi ích vật chất trực tiếp cho phía bên thuê đất, bên thuê đất đã hưởng lợi từ việc khai thác tài sản, trong khi chủ có đất không thể sử dụng hoặc cho thuê tài sản đó cho người khác.

Vì vậy, căn cứ vào quy định tại Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005, bị đơn vẫn phải có nghĩa vụ hoàn trả cho nguyên đơn giá trị lợi ích đã thu được, cụ thể là khoản tiền thuê nhà tương ứng với thời gian sử dụng tài sản. Đây là nghĩa vụ phát sinh, nhằm bảo đảm nguyên tắc công bằng, ngăn ngừa việc chiếm hữu, sử dụng tài sản của người khác một cách không hợp pháp. [4.6] Về thời gian được tính là thuê đất: Phía bà N xác định thời gian thuê đất từ 31/12/2011 đến ngày tháo máy nghiền 28/10/2016 là 58 tháng. Phía Công ty K1 không đồng ý, cho rằng thời gian thuê đất là 02 năm, kể từ khi kết thúc hợp đồng thuê, tuy nhiên, sau đó vì tình cảm với nhau đồng thời công ty vẫn còn đặt bệ máy móc trên đất tranh chấp nên đã thanh toán tiền cho bà N tổng cộng là 35 tháng tương ứng với số tiền 1.750.000.000đồng. Mặc dù yêu cầu tuyên hợp đồng thuê vô hiệu nhưng vẫn tự nguyện trả số tiền này cho phía nguyên đơn bà N và đã thanh toán xong. Như vậy, thời gian thuê, nhận tiền thuê đất của 35 tháng đầu tiên (từ ngày 31/12/2011 đến ngày 30/11/2014), các bên không tranh chấp. */Đối với thời gian còn lại 23 tháng kế tiếp thì có sự tranh chấp. Xét, hợp đồng thuê đất giữa hai bên thỏa thuận là 2 năm, mặc dù khi kết thúc hợp đồng, hai bên không ký kết lại hợp đồng mới hoặc gia hạn thời gian thuê, bà N cũng không có văn bản yêu cầu phải tháo dỡ máy móc giao trả mặt bằng nhưng thực tế hai bên thuê đều thừa nhận sau ngày 31/12/2013 thì phía Công ty vẫn còn tiếp tục sử dụng đất thuê và thực tế tại biên bản kiểm tra hiện trạng ngày 01/4/2015 của đoàn kiểm tra thành phố B lập cho thấy đến thời điểm này Công ty K1 vẫn còn đang sử dụng đất và phía đoàn kiểm tra có đề nghị Công ty không được xây dựng thêm, chủ sử dụng đất phải hoàn tất thủ tục sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai trong thời hạn 01 tháng. Theo tài liệu do bà Phạm Thị N cung cấp cho Tòa thì bà N đã nhận được văn bản số 315/BVMC-KTh ngày 3/4/2015 của Công ty K1 về việc đề nghị bà N phải hoàn tất thủ tục sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai theo yêu cầu của Phòng T4 kể từ ngày 01/4/2015, nếu không thì cơ quan có thẩm quyền sẽ xử lý vi phạm hành chính về đất đai theo quy định.

Tuy nhiên, hết thời hạn 01 tháng bà N không thực hiện, đến nay việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng bà N và bà T vẫn chưa hoàn tất. Như vậy, đồng nghĩa với việc Công ty K1 không thể tiếp tục khai thác công năng trên đất thuê, nếu không sẽ vi phạm pháp luật nên có cơ sở để xác 8 định thời điểm kết thúc thời hạn thực hiện là ngày 01/5/2015 chính là thời điểm kết thúc việc thuê đất của Công ty K1. Hơn nữa, “Biên bản xác nhận việc tháo dỡ máy nghiền” (BL 05) không được lập bởi Công ty khoáng sản và phía bà N mà đóng dấu bởi bên thứ ba “Công ty TNHH H2” là không hợp lệ nên việc bà N dựa trên biên bản xác nhận này giữa ông Bùi Bá C2 và ông Trần Huy K để xác định thời điểm chấm dứt hợp đồng là không có căn cứ. Ngoài ra, đối với số tiền ghi trên các bản đối chiếu công nợ không rõ ràng, báo cáo tài chính của Công ty, báo cáo kiểm toán của Công ty TNHH H3 vào ngày 30/01/2015 …Công ty cổ phần K1 không thừa nhận và các bên đều thừa nhận hiện nay kiểm toán nhà nước đang thực hiện lại nhưng đến nay vẫn chưa có kết quả, do đó, không đủ cơ sở để xác định khoản nợ còn lại ghi trong báo cáo tài chính là căn cứ để buộc bị đơn phải trả số tiền còn lại này. Từ phân tích trên, xác định thời gian thuê đất của bị đơn là từ ngày x 31/12/2011 50.000.000đồng/tháng= 2.000.000.000đồng (Hai tỷ đồng). tương ứng 30/4/2015 tháng ngày đến với 40 Bị đơn đã thanh toán cho bà N số tiền là 1.750.000.000đồng, do đó, số tiền còn lại phải thanh toán là 250.000.000 đồng. [4.7] Về yêu cầu trả lãi: Hợp đồng thuê đất bị vô hiệu, không thuộc trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng nên không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Việc tính lãi chậm trả và tiền phạt vi phạm Hợp đồng (đơn phương chấm dứt hợp đồng) chỉ áp dụng trong trường hợp hợp đồng có giá trị pháp lý và một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng. Theo quy định tại khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: “...Khi giao địch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận...” và tại khoản 4 Điều 131 BLDS, quy định: “Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường”. Hai bên đều có lỗi ngang nhau, Công ty K1 và bà Phạm Thị N đều biết điều kiện chủ thể ký hợp đồng thuê không đủ điều kiện; đất thuê chưa đủ điều kiện và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, hợp đồng ủy quyền cho thuê đất không đảm bảo về mặt hình thức nhưng vẫn thực hiện. Bên cạnh đó, theo Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất số 35/HĐTĐ được ký kết giữa các bên thì không có điều khoản nào thỏa thuận về việc bồi thường thiệt hại là tiền lãi.

Vì vậy, không có căn cứ để chấp nhận yêu cầu tính lãi suất phát sinh theo yêu cầu của bà Phạm Thị N.

[5] Về chi phí tố tụng: Căn cứ Điều 157, 165 Bộ luật tố tụng dân sự. Tổng chi phí thẩm định bị đơn đã tạm ứng là 2.000.000đồng (Hai triệu đồng). Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận một phần nên mỗi bên phải chịu 50% chi phí tố tụng. Buộc, bà N phải trả lại cho Công ty Cổ phần K1 số tiền 1.000.000đồng. 9

[6] Về án phí sơ phúc thẩm: Căn cứ theo Điều 26, Điều 27, 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy Ban thường Vụ Quốc Hội quy định về án phí tòa án. +Về án phí sơ thẩm: Nguyên đơn phải chịu án phí đối với phần yêu cầu của nguyên đơn không được chấp nhận, yêu cầu phản tố của bị đơn được chấp nhận. Về tranh chấp hợp đồng: 300.000 đồng. Số tiền không được chấp nhận: (900.000.000 đồng + 846.593.750 đồng = 1.746.593.750 đồng) = 36.000.000 đồng + (946.593.750 đồng x 3%) = 64.397.813 đồng. Bị đơn phải chịu án phí do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận một phần là 250.000.000 đồng x 5% = 12.500.000 đồng +Về án phí phúc thẩm: Do y án sơ thẩm nên người kháng cáo nguyên đơn, bị đơn mỗi người phải chịu 300.000 đồng, nhưng được trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp.

Từ những phân tích và nhận định nêu trên, có đủ căn cứ kết luận: Không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.