Bản án 17/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

3 Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về áp dụng pháp luật tố tụng: [1.1]. Về quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết vụ án: Nguyên đơn bà Bùi Thị T yêu cầu bị đơn ông Nguyễn Văn M phải trả lại số tiền thuê quyền sử dụng đất toạ lạc tại xã P (cũ) nay là xã P, tỉnh Đồng Nai. Bị đơn ông Nguyễn Văn M có địa chỉ tại Âp C, xã P, tỉnh Đồng Nai. Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự xác định quan hệ pháp luật là "Tranh chấp đòi tiền thuê quyền sử dụng đất" và thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 7 - Đồng Nai. [1.2]. Về tư cách tham gia tố tụng: Căn cứ Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự, bà Bùi Thị T là người khởi kiện nên xác định là nguyên đơn; bà Bùi Thị T có ủy quyền cho ông Bùi T1 trực tiếp tham gia tố tụng theo hợp đồng ủy quyền công chứng ngày 17/6/2025 là hợp lệ nên chấp nhận; ông Nguyễn Văn M là người bị kiện nên xác định là bị đơn; bà Bùi Thị T cho ông Nguyễn Đ thuê đất sau đó ông Đ giao quyền cho ông M và bà Hồ Sám M1 trực tiếp canh tác và trực tiếp trả tiền thuê đất cho bà T. Vì vậy ông Nguyễn Đ và bà Hồ Sám M1 tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án. [1.3] Về sự vắng mặt của đương sự: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Đ có đơn xin xét xử vắng mặt, bà Hồ Sám M1 được triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt nên Tòa án xét xử vắng mặt ông Đ, bà M1 là phù hợp với quy định tại Điều 227 và khoản 3 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung tranh chấp: Năm 2020, bà Bùi Thị T cho ông Nguyễn Đồng T2 diện tích đất là 1,5ha đất trồng lúa toạ lạc xã P (cũ) nay là xã P, tỉnh Đồng Nai; khi thuê đất các bên chỉ thoả thuận miệng, không làm hợp đồng thuê, thời hạn thuê hàng năm, số tiền thuê là 15.000.000 đồng/01 năm sau đó thỏa thuận lại là 16.000.000 đồng/năm, đến năm 2021 ông Nguyễn Đ không trực tiếp canh tác trên đất thuê mà giao đất lại cho vợ chồng con trai ông Đ là ông M, bà M1 canh tác và có nghĩa vụ trả tiền thuê đất hàng năm cho bà T. Ông M, bà M1 đã trả tiền thuê đất của năm 2021 và năm 2022. Năm 2023, ông M vi phạm nghĩa vụ trả tiền nên bà T yêu cầu ông M trả số tiền 16.000.000 đồng và lãi suất chậm trả 02 năm (2024 và 2025) theo quy định của pháp luật. [2.1] Về hình thức hợp đồng thuê quyền sử dụng đất: 4

Xét thấy, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa các bên được giao kết bằng lời nói, không lập thành văn bản tuy nhiên các bên đêu thừa nhận, các bên tự nguyện thỏa thuận và thực hiện ổn định trong nhiều năm. Ông Nguyễn Đ là người trực tiếp thuê và trả tiền thuê đất đến năm 2020, năm 2021 giao lại cho ông Nguyễn Văn M và bà Hồ Sám M1 tiếp tục canh tác và trực tiếp trả tiền thuê cho bà T. Việc chuyển giao này có sự biết và không phản đối của bà T, ông M, bà M1. Như vậy, có căn cứ xác định từ năm 2021 trở đi, ông M, bà M1 là người trực tiếp thực hiện quyền và nghĩa vụ thuê đất.

Do đó, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa các bên được xác lập bằng lời nói là giao dịch dân sự hợp pháp, có hiệu lực pháp luật và làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên. [2.2] Về thời hạn thuê và trả tiền thuê quyền sử dụng đất: Qua các tài liệu chứng cứ do Tòa án thu thập, các chứng cứ do các đương sự giao nộp, Hội đồng xét xử xét thấy: Các bên thỏa thuận thời gian thuê và trả tiền thuê hàng năm. Ông M nhận đất thuê từ ông Đ vào tháng 01/2020, sau khi nhận đất canh tác, hàng năm ông M, bà M1 đều trả tiền thuê cho bà T. Ông M bà M1 đã trả tiền thuê đất 02 năm (năm 2021 và năm 2022) thời điểm thuê của năm 2023 tính từ tháng 01/2023 kết thúc sẽ là tháng 01/2024. Ông M không đồng ý trả tiên thuê đất năm 2023 cho bà T vì ông cho rằng đất thuê một năm ông canh tác 02 vụ, năm 2023 ông chỉ canh tác 01 vụ từ tháng 9/2023 đến tháng 12/2023, ông yêu cầu được canh tác thêm 01 vụ từ tháng 01/2024 đến tháng 4/2024 cho đủ 2 vụ nhưng ông không cung cấp được chứng cứ chứng minh được việc có sự thỏa thuận đất thuê một năm canh tác 02 vụ và nếu không đủ 02 vụ thì sẽ trả tiền theo số vụ thực tế. Theo nguyên tắc thực hiện hợp đồng, bên thuê có nghĩa vụ trả đủ tiền thuê theo thỏa thuận khi đã nhận và sử dụng tài sản thuê. Thực tế năm 2023 ông M vẫn chiếm hữu, canh tác, sử dụng diện tích đất thuê, đến đầu năm 2024 bà T mới lấy lại đất không cho ông M tiếp tục thuê.

Do đó, việc ông M không trả tiền thuê của năm 2023 là vi phạm nghĩa vụ thanh toán nên yêu cầu của nguyên đơn buộc bị đơn trả số tiền 16.000.000 đồng là số tiền thuê đất năm 2023 có cơ sở chấp nhận. [2.3] Về yêu câu tính tiền lãi: Ông M, bà M1 đã vi phạm nghĩa vụ trả tiền thuê đất cho bà T, bà Bùi Thị T yêu cầu ông M phải trả tiền lãi đối với số tiền 16.000.000 đồng theo mức lãi suất 8%/ năm, lãi suất bà T yêu cầu ông M phải trả thấp hơn mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự, lãi suất được xác định bằng 50% mức lãi suất giới hạn quy định tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

Do đó, yêu cầu thanh toán tiền lãi chậm trả của nguyên đơn là có căn cứ, được Hội đồng xét xử chấp nhận. Vì vậy tiền lãi năm 2024 và năm 2025 là 16.000.000 đồng x 8%/năm x 02 5 năm = 2.560.000 đồng. Từ những nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử buộc ông Nguyễn Văn M và bà Hồ Sám M1 phải có trách nhiệm thanh toán cho bà Bùi Thị T số tiền 18.560.000 đồng (Mười tám triệu năm trăm sáu mươi nghìn đồng). Trong đó: Tiền thuê là 16.000.000 đồng, tiền lãi là 2.560.000 đồng.

[3] Về án phí: Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên ông M, bà M1 phải chịu án phí có giá ngạch theo quy định của pháp luật. Hoàn trả cho nguyên đơn toàn bộ số tiền tạm ứng án phí sơ thẩm đã nộp.

[4] Xét quan điểm của Đại diện Viện kiêm sát là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.