Bản án 08Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Căn cứ vào các chứng cứ và tài liệu trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện chứng cứ, ý kiến của Kiểm sát viên, Luật sư và đương sự. Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: [1.1] Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố Biên bản thỏa thuận vô hiệu và giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu là tranh chấp phát sinh theo Biên bản thỏa thuận số 110/IMGH/BBTT ngày 09/3/2022 thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án, được quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. [1.2] Về thẩm quyền giải quyết: Bị đơn Công ty cổ phần Đ có địa chỉ trụ sở tại đường số G, KĐT mới A, phường A, thành phố H, tỉnh Thừa Thiên Huế (địa chỉ mới là Lô K đường số A, khu đô thị M, phường A, thành phố H); căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự và khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của Bộ luật tố dụng dân sự, luật tố tụng hành chính, luật tư pháp người chưa thành niên, luật phá sản và luật hòa giải, đối thoại tại Tòa án nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế cũ. Căn cứ Điều 5 Nghị quyết số 1314/NQ-UBTVQH15 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc sắp xếp đơn vị hành chính cấp huyện, cấp xã của thành phố H giai đoạn 2023 – 2025, Tòa án nhân dân quận Thuận Hóa có trách nhiệm kế thừa nhiệm vụ, quyền hạn của Tòa án nhân dân thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế theo quy định của pháp luật kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2025. Căn cứ khoản 17 Điều 1 Nghị quyết số 1675/NQ-UBTVQH15 ngày 16/6/2025 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về 6 việc sắp xếp đơn vị hành chính cấp xã của thành phố H năm 2025 và Điều 3 Nghị quyết số 81/2025/UBTVQH15 ngày 27/6/2025 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc thành lập Toà án nhân dân cấp tỉnh, Toà án nhân dân khu vực; quy định phạm vi thẩm quyền theo lãnh thổ của Toà án nhân dân cấp tỉnh, Toà án nhân dân khu vực. Qua đó Tòa án nhân dân khu vực 1 - Huế được thành lập và kế thừa quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của Tòa án nhân dân quận Thuận Hóa, thành phố H kể từ ngày 01/7/2025. [1.3] Về thời hiệu khởi kiện của các bên không yêu cầu nên Hội đồng xét xử không xem xét. [1.4] Về sự vắng mặt của bị đơn: Bị đơn là công ty cổ phần Đ không có yêu cầu phản tố và đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai đến tham gia phiên tòa nhưng vẫn vắng mặt mà không có lý do chính đáng, không vì sự kiện bất khả kháng hay trở ngại khách quan nên Hội đồng xét xử căn cứ điểm b khoản 2 Điều 227, Điều 228 của Bộ luật tụng dân sự tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn.

[2] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Hoàng Ngọc T và bà Trần Thị Mai H thấy rằng: Bà Trần Thị Mai H với Công ty Cổ phần Đ đã ký kết Biên bản thoả thuận số 110/IMGH/BBTT ngày 09/3/2022 (kèm theo Bảng tính giá bán nhà thô dự kiến (lô: O-SH21-2 đường số A). Theo nội dung Biên bản thỏa thuận trên, lịch thanh toán tiền mua căn nhà Shophouse O-SH21-2 ở khu Đô thị M, phường A, thành phố H (nay là phường A, thành phố H) do Công ty Cổ phần Đ làm chủ đầu tư thành 06 (sáu) đợt, cụ thể: Đợt 1: Ngày 09/2/2022 - Khách hàng đặt cọc số tiền 200.000.000 đồng; đợt 2 (ngày 18/3/2022): Khách hàng nộp đợt 1 trong vòng 10 ngày (từ ngày đặt cọc), thanh toán 5% giá trị hợp đồng, tương đương với số tiền là 390.098.000 đồng; đợt 3 (ngày 18/4/2022): Khách nộp tiếp đợt 1 trong vòng 30 ngày, thanh toán 10% giá trị hợp đồng, tương đương với số tiền là 1.180.196.000 đồng; chuyển Hợp đồng mua bán đã ký kết đến Ngân hàng để giải ngân, thanh toán 50% giá trị hợp đồng, tương đương với số tiền là 5.900.980.000 đồng; đợt 4: Khi có thông báo xây xong tầng 3, khách hàng thanh toán 10% giá trị hợp đồng, tương đương 1.180.196.000 đồng; đợt 5: Khi có thông báo nhận nhà, khách hàng thanh toán 15% giá trị hợp đồng, tương đương 1.770.294.000 đồng; đợt 6: Khi có thông báo làm sổ, khách hàng thanh toán 5% giá trị hợp đồng, tương đương 590.097.000 đồng. Ngoài Biên bản thỏa thuận số 110/IMGH/BBTT ngày 09/3/2022 và Bảng tính giá bán nhà thô dự kiến (lô O-SH21-2, đường số A) kèm theo, trong hồ sơ vụ án cũng như trong quá trình tố tụng, các bên không cung cấp được bất kỳ văn bản nào khác thể hiện sự thỏa thuận liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng hoặc xác lập quyền, nghĩa vụ đối với căn nhà nêu trên theo quy định của pháp luật.

Do đó, toàn bộ việc thu và thanh toán số tiền 7 1.770.294.000 đồng giữa các bên chỉ được thực hiện trên cơ sở Biên bản thỏa thuận nêu trên, đủ cơ sở xác định đây là giao dịch dân sự duy nhất làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Mặc dù trong Biên bản thỏa thuận số 110/IMGH/BBTT thể hiện bên mua (bên B) là ông Hoàng Ngọc T, nhưng chữ ký trong Biên bản thỏa thuận là của bà Trần Thị Mai H.

Tuy nhiên, ông T và bà H là vợ chồng hợp pháp và đều thừa nhận số tiền 1.770.294.000 đồng dùng để giao dịch mua căn nhà O-SH21-2 là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân. Việc một trong hai vợ chồng trực tiếp ký kết Biên bản thỏa thuận nhằm xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản chung của vợ chồng là phù hợp với quy định tại Điều 27, 28, 33, 35 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014.

Do đó, việc bà Trần Thị Mai H ký Biên bản thỏa thuận không làm thay đổi chủ thể tham gia giao dịch, không làm phát sinh tranh chấp về tư cách bên mua và không ảnh hưởng đến quyền, nghĩa vụ của các bên trong vụ án.

Xét thấy, tại Văn bản số 3387/SXD-QLN&TTBĐS ngày 16/9/2023 của Sở Xây dựng tỉnh T cũ (nay là Sở xây dựng thành phố H) về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Dự án Khu nhà ở thương mại - S -SH1 đến O–SH28 thuộc dự án Khu đô thị M có nội dung “... 168 căn nhà (có danh sách kèm theo), thuộc Khu nhà ở thương mại- Shophouse O-SH1 đến O-SH28 thuộc dự án Khu đô thị M do Công ty Cổ phần Đ làm chủ đầu tư, đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai.” Tại Công văn số 6219/SXD-QLN&TTBĐS ngày 08/12/2025 của Sở Xây dựng thành phố H về việc cung cấp thông tin, tài liệu, chứng cứ liên quan đến Dự án Khu đô thị M do Công ty Cổ phần Đ làm chủ đầu tư, Sở Xây dựng xác định: “Theo khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán.

Tuy nhiên, qua kiểm tra, rà soát hồ sơ trên phần mềm hệ thống quản lý văn bản điều hành của Sở xây dựng (trước thời điểm ngày 09/3/2022); Sở Xây dựng không nhận được hồ sơ, tài liệu liên quan đến hồ sơ thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, mua theo quy định của pháp luật về Nhà ở, pháp luật về Kinh doanh bất động sản do chủ đầu tư (Công ty Cổ phần Đ) báo cáo. Đồng thời, Sở Xây dựng chưa ban hành văn bản xác nhận việc mở bán nhà ở hình thành trong tương lai trước thời điểm ngày 09/3/2022.” Như vậy, đến ngày 09/9/2023, Ủy ban nhân dân tỉnh T cũ mới ban hành Quyết định số 2092/QĐ-UBND về việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư và đến ngày 16/9/2023, Công ty Cổ phần Đ mới được phép ký Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với 168 căn nhà (có danh sách kèm theo), thuộc Khu nhà ở thương mại - Shophouse O-SH1 8 đến O -SH28 thuộc dự án Khu đô thị M. Tuy nhiên ngày 09/3/2022 Công ty Cổ phần Đ đã ký kết Biên bản thỏa thuận với ông Hoàng Ngọc T và bà Trần Thị Mai H để nhằm mục đích thanh toán tiền mua căn O-SH21-2 thuộc Dự án khu nhà ở T S Khu đô thị M, phường A, thành phố H, tỉnh Thừa Thiên Huế (nay là khu đô thị M, phường A, thành phố H) do Công ty Cổ phần Đ làm chủ đầu tư trong khi Công ty Cổ phần Đ chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 55, Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014; Điều 68, 69 Luật nhà ở năm 2014; Điều 19 Nghị Định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở. Vì vậy việc các bên tiến hành ký thỏa thuận Biên bản nêu trên là đã vi phạm điều cấm của pháp luật; nên thỏa thuận tại biên bản ngày 09/3/2022 đã bị vô hiệu theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 117, Điều 122, Điều 123 của Bộ luật dân sự.

Do đó, nguyên đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố Biên bản thỏa thuận số 110/IMGH/BBTT ngày 09/3/2022 được ký giữa bà Trần Thị Mai H và công ty Cổ phần Đ vô hiệu là có căn cứ cần chấp nhận. Xét về yêu cầu giải quyết hậu quả của tuyên bố hợp đồng vô hiệu, Hội đồng xét xử thấy rằng việc dẫn đến thỏa thuận hợp đồng vô hiệu là từ cả phía nguyên đơn và bị đơn; bởi lẽ tại thời điểm ký kết thỏa thuận để đăng kí mua nhà Công ty cổ phần Đ chưa được quyền huy động vốn theo pháp luật về kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở, còn bà Trần Thị Mai H và ông Hoàng Ngọc T thì trước khi ký Biên bản thỏa thuận không tìm hiểu kỹ về thông tin dự án mà vẫn ký. Vì vậy dẫn đến thỏa thuận trong giao dịch vô hiệu nên các bên đều có lỗi ngang nhau nên giải quyết hậu quả việc tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là: "hoàn trả cho nhau những gì đã nhận" theo quy định tại khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Do đó, Công ty Cổ phần Đ phải hoàn trả lại cho ông Hoàng Ngọc T, bà Trần Thị Mai H toàn bộ số tiền 1.770.294.000 đồng (Một tỷ bảy trăm bảy mươi triệu hai trăm chín mươi bốn nghìn đồng) mà nguyên đơn đã thanh toán để mua căn O-SH21-2 thuộc Dự án khu nhà ở T S Khu đô thị M, phường A, thành phố H, tỉnh Thừa Thiên Huế (nay thuộc phường A, thành phố H) do Công ty Cổ phần Đ làm chủ đầu tư.

[3] Về yêu cầu bồi thường: Nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện về việc yêu cầu Công ty cổ phần Đ bồi thường thiệt hại về số tiền lãi tạm tính từ ngày 20/4/2022 đến ngày khởi kiện 02/11/2023 là 1.770.294.000 đồng x 5,5%/năm x 1 năm 6 tháng = 146.049.255 đồng (Một trăm bốn mươi sáu triệu không trăm bốn mươi chín nghìn hai trăm năm mươi lăm đồng) và số tiền lãi tính đến ngày giải quyết xong vụ án ; Hội đồng xét xử thấy rằng: Việc rút yêu cầu này là hoàn toàn tự nguyện, phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 244 của 9 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2025), do đó, Hội đồng xét xử chấp nhận ý kiến của nguyên đơn và đình chỉ không xem xét, giải quyết đối với phần yêu cầu này. Quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 1 – Huế tham gia phiên tòa phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.

[4] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn Công ty Cổ phần Đ phải chịu án phí đối với số tiền phải trả cho nguyên đơn (1.770.294.000 đồng) là: 36.000.000 đồng + [3% x (1.770.294.000 đồng - 800.000.000 đồng)] = 65.108.820 đồng (làm tròn 65.109.000 đồng) và phải chịu án phí về việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng). Nguyên đơn được hoàn lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp.