Bản án 225/2025/DS-STTranh chấp hợp đồng đặt cọc

3 - Về thủ tục tố tụng:

[1] Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Nguyên đơn khởi kiện bị đơn bà N1, ông B. Bà N1, ông B có nơi cư trú tại phường L, tỉnh An Giang, nên Tòa án nhân dân khu vực 9 - An Giang thụ lý giải quyêt là đúng thâm quyên được quy định tại Điêu 26, 35 và Điêu 39 Bộ luật Tô tụng dân sự.

[2] Về quan hệ tranh chấp: Bà D khởi kiện bà N1, ông B yêu cầu trả tiền cọc, phạt cọc.

Do đó, xác định quan hệ tranh châp là hợp đông đặt cọc theo quy định tại khoản 3 Điêu 26 và điêm a khoản 1 Điêu 35 Bộ luật Tô tụng dân sự.

[3] Về sự vắng mặt của đương sự: Mặc dù, đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai để tham gia phiên tòa, nhưng ông B, bà N1, Văn phòng C đều vắng mặt; trong đó, Văn phòng C có văn bản đề nghị xét xử vắng mặt, ông B, bà N1 không rõ lý do. Căn cứ Điều 227, 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt những người này theo thủ tục chung.

[4] Việc rút lại một phần yêu cầu khởi kiện: Tại phiên tòa nguyên đơn rút lại một phân yêu câu tính lãi suất theo quy định pháp luật từ ngày 05/9/2025 đên ngày Tòa án xét xử. Xét thây, việc rút lại một phân yêu câu khởi kiện của nguyên đơn là hoàn toàn tự nguyện nên đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn theo Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự. - Về nội dung:

[5] Căn cứ hợp đồng đặt cọc số 17/2025 ngày 05/9/2025, thể hiện bên đặt cọc bà Trần Thị D và bên nhận cọc ông Lê Văn B và bà Nguyễn Thị N1 có thỏa thuận và ký kết hợp đồng đặt cọc với nhau để đảm bảo thực hiện việc chuyến nhượng quyền sử dụng đất diện tích đất 219,2m2 thuộc thửa đất số 81, tờ bản số 37, tọa lạc phường B, thành phố L, tỉnh An Giang (Nay là phường B, tỉnh An Giang) theo Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 594971, số vào số H.01466aA do Uy ban nhân dân thành phố L, tỉnh An Giang cấp ngày 08/11/2005 cho ông Lê Văn B và bà Nguyễn Thị N1. Số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng đã được bà D giao cho ông B, bà N1 vào ngày 05/9/2025. Theo cam đoan của ông B, bà N1 tại M 2.3.5 Điều 8 của hợp đồng: "Thời điểm ký Hợp đồng này Quyền sử dụng đất chưa bị quy hoạch hoặc trường hợp giải phóng mặt băng". Mặt khác, ông B, bà N1 không thực hiện rút tài sản từ Ngân hàng đê thực hiện thủ tục chuyên nhượng theo thỏa thuận giao kêt. Đồng thời, theo Công văn số 1155/KTHTĐT-ĐĐ ngày 11/11/2025 của Phòng Kinh tế, hạ tầng và đô thị UBND phường Đ thì vị trí thửa đất nêu trên có một phần thuộc phạm vi đất ở mật độ cao (theo dự án) khoảng 52m2 và phần còn lại thuộc phạm vi đất giao thông (Căn cứ Đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu đô thị P thành phố L, tỉnh An Giang, đã được UBND tỉnh A phê duyệt tại Quyết định số 2446/QĐ-UBND ngày 25/10/2021). Xét thây, hợp đông đặt cọc là hợp đông độc lập, có hiệu lực nhăm bảo đảm giao kêt hợp đông chuyên nhượng quyên sử dụng đât giữa các bên. Theo đó, các 4 bên tham gia giao dịch đã đáp ứng đủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch, cũng như mục đích và hình thức của giao dịch.

Tuy nhiên, ông B, bà N1 đã vi phạm cam đoan tại Mục 2.3.5 Điều 8 của hợp đồng và tính đến nay đã quá thời hạn đặt cọc (30 ngày) tại hợp đồng mà ông B, bà N1 vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng và tài sản mà các đặt cọc nhằm chuyển nhượng vẫn đang thế chấp cho Ngân hàng.

Do đó, lối dẫn đến các bên không thực hiện được việc chuyên nhượng thuộc về ông B, bà N1; bà D không có lỗi.

[6]

Vì vậy, việc bà D yêu cầu Tòa án buộc ông B, bà N1 trả lại số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng là có cơ sở chấp nhận.

[7] Về yêu cầu bồi thường: Xét về lỗi, tài sản dùng đảm bảo giao dịch vay Ngân hàng thì không được ký đặt cọc thực hiện chuyển nhượng; nếu có thì các bên cùng có lỗi.

Tuy nhiên, theo tài liệu và ý kiến Ngân hàng tại phiên tòa, đã xác định Ngân hàng đồng ý cho đặt cọc và chuyển nhượng để Ngân hàng thu hồi nợ. Nhận thây như đã phân tích nêu trên thì hợp đông đặt cọc tuân thủ vê hình thức, nội dung, nhưng lôi dân đên các bên không thực hiện được hợp đông chuyên nhượng là hoàn toàn thuộc về ông B, bà N1. Theo thỏa thuận tại Điều 2 của hợp đồng các bên có thỏa thuận nghĩa vụ bồi thường, mất tiền cọc nếu một trong các bên vi phạm. Do ông B, bà N1 vi phạm nghĩa vụ nên phải có trách nhiệm bồi thường cho bà D theo hợp đồng với số tiền 500.000.000 đồng.

[8]

Từ những phân tích trên, có cơ sở chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà D, buộc ông B, bà N1 có nghĩa vụ trả cho bà D số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng và bồi thường số tiền 500.000.000 đồng.

[9] Đối với đề nghị Ngân hàng không cho bà N1, ông B đáo hạn khoán vay của Hợp đồng hạn mức tín dụng số HĐTĐ9132024339 ngày 01/8/2024 để xử lý tài sản của bà N1, ông B.

Xét thấy, đề nghị này của bà D thuộc lĩnh vực cho vay giữa tổ chức tín dụng với cá nhân; không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

[10] Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm: Ngân hàng Thương mại Cổ phần L và Văn phòng C không có yêu cầu gì nên không xét đến.

[11] Về án phí: Ông B, bà N1 phải chịu án phí đối với phần yêu cầu khởi kiện được chấp nhận. Bà D không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả số tiền tạm ứng án phí đã nộp cho bà D.