Bản án 195/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng đặt cọc

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét t i phiên tòa căn cứ vào kết quả tranh tụng t i phiên tòa, Hội đồng xét xử thấy rằng: Về tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn M nh T1 làm trong thời h n luật định, có hình thức, nội dung và ph m vi kháng cáo phù hợp với qu định t i các Điều 271, 272, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 5 nên đủ điều kiện được xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm. Về nội dung vụ án:

[1] Ngày 23/10/2021 ông D và ông T1 ập Hợp đồng đặt cọc mua bán đất đối với thửa đất số 6 tờ bản đồ số tọa c t i Ấp X xã T hu ện H tỉnh Bình Phước (na à xã T tỉnh Đồng Nai) thửa đất đứng tên hộ bà Đặng Thị Bích T có Giấ chứng nhận qu ền sử dụng đất do Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh B cấp ngà 8 9 ; ý do cấp đổi từ GCN số 84 cấp ngà 8 4 số sổ DK 8 69 . Qua hợp đồng đặt cọc ông T1 thừa nhận đã nhận 85 . . đ (tám trăm năm mươi triệu đồng) từ ông D để đảm bảo thực hiện hợp đồng chu ển nhượng. Đâ à chứng cứ được các đương sự thừa nhận không phải chứng minh. [ ] Xét về hợp đồng đặt cọc gi a ông Bùi Ngọc D và ông N ễn M nh T : Căn cứ tài iệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và ời trình bà của các đương sự có cơ sở xác định ngà ông Bùi Ngọc D và ông N ễn M nh T có ập Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm việc giao kết hợp đồng chu ển nhượng qu ền sử dụng đất đối với thửa đất diện tích 64 m² (trong đó có m² đất ở) tọa c t i ấp X xã T hu ện H tỉnh Bình Phước (na à xã T tỉnh Đồng Nai) với giá chu ển nhượng .85 . . đồng. Theo thỏa thuận ông D đã đặt cọc cho ông T1 hai ần với tổng số tiền 85 . . đồng; số tiền còn i . . . đồng sẽ thanh toán khi các bên thực hiện việc công chứng hợp đồng chu ển nhượng qu ền sử dụng đất. Theo phần 4 của Hợp đồng đặt cọc mua bán đất gi a các bên có thỏa thuận: “1. Do ông T1 mua của bà T3 và bán lại cho ông D nên ông T1 có trách nhiệm yêu cầu bà T3 và những người liên quan đến thửa đất ra Văn phòng công chứng chuyển nhượng cho ông D.

2. Trường hợp ông T1 và bà T3 không bán thửa đất cho ông D thì sẽ phải đền gấp đôi số tiền đã cọc. Ông D không mua nữa sẽ mất số tiền đã cọc.” 5 Hợp đồng đặt cọc nêu trên được các bên xác ập trên cơ sở tự ngu ện các bên có năng ực hành vi dân sự đầ đủ mục đích và nội dung của giao dịch không vi ph m điều cấm của uật không trái đ o đức xã hội phù hợp qu định t i Điều 7 Bộ uật Dân sự năm

5. Do đó giao dịch đặt cọc gi a các bên à hợp pháp và có hiệu ực pháp uật theo qu định t i Điều 8 Bộ uật Dân sự năm 5. [ ] Ngu ên đơn cho rằng hợp đồng đặt cọc vô hiệu do phía ông T1 không có qu ền chu ển nhượng qu ền sử dụng đất và việc chu ển nhượng không thực hiện được: Xét giao dịch đặt cọc chu ển nhượng qu ền sử dụng đất gi a ông N ễn M nh T và ông Bùi Ngọc D được xác ập ngà . T i thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc ông T1 chưa đứng tên trên Giấ chứng nhận qu ền sử dụng đất đối với thửa đất số 6 tờ bản đồ số . Tu nhiên theo qu định t i Điều 8 Bộ uật Dân sự năm 5 đặt cọc à biện pháp bảo đảm nhằm bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trong tương ai pháp uật không qu định bên nhận đặt cọc phải à chủ sở h u tài sản hoặc chủ sử dụng đất t i thời điểm giao kết giao dịch đặt cọc. Do đó việc ông T1 chưa đứng tên trên Giấ chứng nhận qu ền sử dụng đất t i thời điểm các bên ập hợp đồng đặt cọc không phải à căn cứ để xác định giao dịch đặt cọc vô hiệu.

[4] T i các biên bản àm việc của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai ngà 6 5 với ông N ễn M nh T và bà Đặng Thị Bích T đều thể hiện: bà T3, ông T1 khẳng định việc bà T3 chu ển nhượng thửa đất nêu trên cho ông T1. Bà T3 và ông T1 đã đặt cọc để chu ển nhượng qu ền sử dụng đất từ năm thỏa thuận giá chu ển nhượng cũng thỏa thuận khi nào đất của bà T3 được đăng ký biến động xong. Tu việc chu ển nhượng gi a bà T3 và ông T1 t i thời điểm đặt cọc chưa được ập thành hợp đồng và chưa hoàn tất thủ tục theo qu định của pháp uật nhưng bà T3 cho rằng bà và các thành viên trong hộ gia đình đều thống nhất chu ển nhượng đất cho ông T1. Sau khi biết sự việc ông T1 chu ển nhượng i đất cho ông D thì bà và các thành viên trong gia đình cũng đồng ý. Do đó ngu ên đơn cho rằng các thành viên trong gia đình bà T3 không đồng ý à không có cơ sở. Ông D cho rằng ngà ông D và ông T1 đến Văn phòng công chứng à Văn phòng Công chứng Ngu ễn Thị Thu V và Văn phòng C1 nhưng cả Văn phòng nà cho rằng hồ sơ trên không đủ điều kiện cho nên không công chứng được. Tu nhiên qua xác minh t i Văn phòng Công chứng trên cả Văn phòng công chứng đều không thụ ý hồ sơ công chứng trên và không có ưu hồ sơ vụ việc. Do đó không có cơ sở để khẳng định hồ sơ trên không đủ điều kiện công chứng như ời trình bà của ông D.

[5] Bà T3 cũng trình bà bà có đến Văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng chu ển nhượng qu ền sử dụng đất cho ông D theo êu cầu của ông T1 nhưng không ký được do Văn phòng công chứng từ chối với ý do ông D đến và 6 nói đất đang tranh chấp tu nhiên thực tế diện tích đất nà không hề có tranh chấp với ai. Phía ngu ên đơn cũng không cung cấp được tài iệu chứng cứ chứng minh thửa đất nêu trên đang có tranh chấp hoặc không đủ điều kiện để thực hiện việc chu ển nhượng theo qu định của pháp uật. Do đó chưa có căn cứ xác định việc không thực hiện được hợp đồng chu ển nhượng qu ền sử dụng đất à do ỗi của ông T1.

[6] Ngoài ra, bà T3 và ông T1 xác nhận sau ngà đến văn phòng công chứng khoảng tháng bà T3 đã cùng các thành viên trong hộ gia đình gồm ông Đỗ Anh T5 (chồng bà T3), ông Đặng Ngọc T6 và chị Đỗ T Như Q ký kết hợp đồng chu ển nhượng qu ền sử dụng đất cho ông T1 vào ngà 6 . T i biên bản xác minh ngà 5 của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai với ông Ngô Văn P – tổ trưởng cấp Giấ chứng nhận qu ền sử dụng đất – Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh H (VPĐKĐĐ tỉnh Đồng Nai – CN Hớn Quản) cũng thể hiện vào cuối năm VPĐKĐĐ tỉnh Đ – CN Hớn Quản có thụ ý hồ sơ chu ển qu ền sử dụng đất gi a bên chu ển nhượng à bà Đặng Thị Bích T với bên nhận chu ển nhượng à ông N ễn M nh T đối với thửa đất nêu trên. Sau đó VPĐKĐĐ tỉnh Đồng Nai – CN Hớn Quản đã thực hiện các thủ tục và cấp GCNQSDDĐ cho ông T1 theo đúng qu định của pháp uật.

[7] Điều nà cho thấ việc chu ển nhượng qu ền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên à có cơ sở thực hiện và không thuộc trường hợp không thể thực hiện được nga từ thời điểm các bên giao kết hợp đồng đặt cọc. Ông T1 xác định hiện na Giấ chứng nhận qu ền sử dụng đất đã đứng tên ông và ông vẫn đồng ý tiếp tục thực hiện việc chu ển nhượng qu ền sử dụng đất cho ông D nếu ông D thanh toán số tiền còn i theo thỏa thuận. Như vậ không có căn cứ xác định giao dịch chu ển nhượng qu ền sử dụng đất gi a các bên à không thể thực hiện được.

[8] Theo qu định t i khoản Điều 8 Bộ uật Dân sự năm 5 trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trong vụ án nà ngu ên đơn không chứng minh được hợp đồng đặt cọc vô hiệu theo qu định t i các Điều 4 5 6 7 và 8 Bộ uật Dân sự năm 5 đồng thời cũng không chứng minh được ỗi của bị đơn àm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chu ển nhượng qu ền sử dụng đất không thể thực hiện. Do đó việc ngu ên đơn êu cầu tu ên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu và êu cầu bị đơn hoàn trả số tiền đặt cọc 85 . . đồng à không có căn cứ chấp nhận. Việc ông D đưa ra ý do khi ký hợp đồng đặt cọc không có sự thống nhất của các thành viên trong gia đình bà T3 và hồ sơ đất đai của bà T3 không đủ điều kiện công chứng à không có cơ sở để chấp nhận.

[9] Từ nh ng căn cứ nêu trên nhận thấy, Bản án dân sự sơ thẩm số 7 110/2025/DS-ST ngày 29/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 10 – Đồng Nai tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ngu ên đơn và tu ên bố hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập ngày 23/10/2021 là vô hiệu và các bên trả l i cho nhau nh ng gì đã nhận với lý do ông T1 không có quyền ký hợp đồng đặt cọc à không có cơ sở như đã nhận định ở trên. Do đó kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn M nh T1 à có cơ sở, cần sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ngu ên đơn ông Bùi Ngọc D.

[10] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện của ông Bùi Ngọc D không được chấp nhận nên ông Bùi Ngọc D phải chịu . (ba trăm nghìn) đồng án phí dân sự sơ thẩm không có giá ng ch và 7.5 . (ba mươi bảy triệu năm trăm nghìn) đồng án phí Dân sự có giá ng ch. Tổng số tiền án phí ông Bùi Ngọc D phải chịu là 37.800.000 (Ba mươi bảy triệu tám trăm nghìn) đồng được trừ vào số tiền t m ứng án phí .5 . đ (Mười triệu năm trăm nghìn) đồng ông D đã nộp theo biên lai thu tiền số 0005173 ngày 19 /3/2024 t i Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước, nay là Phòng thi hành án Dân sự Khu vực 10 – Đồng Nai. Số tiền còn l i ông Bùi Ngọc D phải tiếp tục nộp.

[11] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn M nh T1 được chấp nhận nên ông T1 không phải chịu.

[12] Quan điểm của đ i diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai là có căn cứ, phù hợp qu định của pháp luật nên được chấp nhận.