Bản án 94/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng đặt cọc

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: ngày 10/9/2025 Tòa án nhân dân khu vực 11 - Vĩnh Long tuyên án sơ thẩm, đến ngày 22/9/2025 nguyên đơn ông Trần Tiến T kháng cáo, ngày 08/10/2025 Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Long kháng nghị là còn trong thời hạn kháng cáo, kháng nghị theo quy định tại Điều 273, Điều 280 Bộ luật Tố tụng dân sự nên được xem xét xử theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Về nội dung: [2.1] Thể hiện tại “Biên nhận đặt cọc tiền đất” ngày 22/10/2019 (bút lục số 26), ông T và bà N thỏa thuận: ông T bán cho bà N phần đất có chiều ngang 05m, chiều dài khoảng 40m với giá 250.000.000 đồng, bà N đặt cọc số tiền 150.000.000 đồng, ông T có trách nhiệm hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, bà N có trách nhiệm thanh toán cho ông T số tiền 100.000.000 đồng còn lại, trường hợp ông T không thực hiện thủ tục chuyển nhượng thì phải trả lại tiền cọc và bồi thường cho bà N số tiền tương đương với số tiền đặt cọc. Đến ngày 24/8/2020 bà N tiếp tục đưa thêm cho ông T và bà P bà số tiền 23.000.000 đồng, hai bên có lập “Biên nhận nhận nhận thêm tiền đất”với nội dung: số tiền bà N đặt cọc trước là 1500.000.000 đồng, ngày 24/8/2022 nhận thêm 23.000.000 đồng, tổng số tiền đã nhận là 173.000.000 đồng, bà N có trách nhiệm thanh toán tiếp số tiền còn lại 77.000.000 đồng cho ông T, trường hợp ông T không thực hiện thủ tục chuyển nhượng thì phải trả lại tiền cọc và bồi thường cho bà N số tiền tương đương với số tiền đặt cọc. [2.2]

Tuy nhiên, tại thời điểm ông T và bà N giao kết hợp đồng đặt cọc ngày 22/10/2019 để chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 71 thì thửa đất này đang thế chấp cho Quỹ tín dụng nhân dân cơ sở P1 (bút lục 09). Theo quy định tại Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 thì bên thế chấp không được bán, chuyển nhượng, tặng cho tài sản thế chấp trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý bằng văn bản. Như vậy, việc ông T và bà N thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không có sự đồng ý của Quỹ tín dụng nhân dân cơ sở Phương Trà là vi 6 phạm điều cấm của luật nên giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T, bà P với bà N vô hiệu. [2.3] Mặc dù giao dịch đặt cọc ngày 22/10/2019 bị vô hiệu như phân tích tại mục [2.3], nhưng đến ngày 25/10/2019 hộ bà P được xóa đăng ký thế chấp và đến ngày 24/8/2020 bà N giao tiếp cho ông T và bà P 23.000.000 đồng và cam kết sẽ giao tiếp 77.000.000 đồng còn lại để ông T làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này cho thấy, giao dịch đặt cọc đã thực hiện xong, các bên bước sang giai đoạn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, số tiền 23.000.000 đồng bà N giao cho ông T và bà P có sự chứng kiến của anh T1 vào ngày 24/8/2020 là tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, sau đó bà N không tiếp tục giao thêm cho gia đình ông T 77.000.000 đồng như thỏa thuận và đến ngày 18/02/2021 hộ bà P tiếp tục thế chấp thửa đất số 71 cho Quỹ tín dụng nhân dân cơ sở P1 để vay tiền cho đến nay (bút lục 09). Như vậy, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T, bà P với bà N cũng bị vô hiệu theo quy định tại Điều 123 của Bộ luật Dân sự 2015, do hiện nay thửa đất vẫn còn đang thế chấp cho Quỹ tín dụng. [2.4] Mặt khác, các đương sự đều xác định phần đất ông T thỏa thuận chuyển nhượng cho bà N theo đo đạc thực tế bằng 150m2 là đất trồng cây lâu năm, thuộc một phần thửa 71, tờ bản đồ số 11, diện tích chung 5.690m2, loại đất ở - quả, tọa lạc ấp C, xã B, tỉnh Vĩnh Long do hộ bà Võ Thị P đứng tên. Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 quy định về việc tách thửa đất thì: thửa đất sau khi tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Căn cứ theo quy định tại Quyết định số 29/2024/QĐ-UBND ngày 15/10/2024 và khoản 3, Điều 1 của Quyết định số 18/2025/QĐ-UBND ngày 27/6/2025 của Ủy Ban nhân dân tỉnh T thì diện tích tách thửa đối với loại đất nông nghiệp khác tối thiểu là 300m2. Như vây, phần đất bà N tranh chấp với hộ bà P nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa.

Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà N với hộ bà P cũng bị vô hiệu theo quy định tại Điều 123 của Bộ luật Dân sự 2015, do vi phạm điều cấm của luật. Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà N vơi hộ bà P là không có căn cứ. [2.5] Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì không làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm được xác lập, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, giao trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. [2.6] Lỗi dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu trong trường hợp này là do cả hai bên, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều có lỗi ngang nhau khi không tìm hiểu kỷ về điều kiện chuyển nhượng dẫn đến hợp đồng vô hiệu nên mỗi bên phải gánh chịu ½ thiệt hại. [2.7] Xác định thiệt hại và trách nhiệm bồi thường: thiệt hại là khoản tiền 7 chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Ông T và bà P thỏa thuận chuyển nhượng cho bà N 200m2 đất với giá 250.000.000 đồng, bà N đã thanh toán được 173.000.000 đồng tương đương 69,2%. Giá thị trường của phần đất tranh chấp tại thời điểm xét xử sở thẩm là: 3.300.000đ/m2 x 200m2 = 660.000.000 đồng x 69,2% = 456.720.000 đồng. Như vậy, số tiền chênh lệch giá đất (thiệt hại) là 456.720.000 đồng – 173.000.000 đồng = 283.000.000 đồng. Mỗi bên chịu ½ thiệt hại là 141.860.000 đồng, nghĩa là ông T2 và bà P phải bồi thường cho bà N 141.860.000 đồng.

Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết vụ án hộ ông T2 đồng ý bồi thường cho bà N số tiền thiệt hại bằng 173.000.000 đồng là có lợi cho bà N nên được ghi nhận. [2.8] Trách nhiệm hoàn trả cho nhau những gì đã nhận:. Bà N đang sử dụng đất của hộ bà P thì trả đất lại cho hộ bà P. Ông T và bà P đã nhận của bà N 173.000.000 đồng thì phải trả lại cho bà N số tiền này và còn phải bồi thường cho bà N số tiền bằng 173.000.000 đồng và trong quá trình sử dụng đất bà N có san lắp cát bằng số tiền 6.086.400 đồng, ngoài ra ông T và bà P còn tự nguyện hỗ trợ cho bà N chi phí di dời nhà là 27.913.600 đồng. Như vậy, tổng số tiền ông T và bà P có nghĩa vụ trả cho bà N là 380.000.000 đồng. [2.8]

Từ những phân tích trên, xét kháng cáo của ông T và kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Long có căn cứ chấp nhận.

[3] Án phí sơ thẩm: Do sửa án sơ thẩm nên án phí sơ thẩm được xác định lại. Bà Võ Thị N chịu án phí dân sự sơ thẩm không giá ngạch 300.000 đồng. Ông T và bà P được miễn toàn bộ do là người cao tuổi.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do sửa án sơ thẩm nên người kháng cáo không phải chịu án phí phúc thẩm. Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Long có căn cứ chấp nhận.