Bản án 30/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng đặt cọc

Căn cứ vào tài liệu có trong hồ sơ vụ án và sau khi tranh tụng công khai tại phiên tòa, Hội đồng xét xử thấy: - Về tố tụng:

[1] Về quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết: Quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ án là tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Bị đơn là bà Vũ Thị D hiện có nơi cư trú: Thôn 5, xã Tiên Minh, thành phố Hải Phòng. Căn cứ khoản 2 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật phá sản và Luật Hoà giải, đối thoại tại Toà án; Căn cứ khoản 1 Điều 4 Nghị quyết 81/2025/UBTVQH15 ngày 27/6/2025 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Khu vực 7 – Hải Phòng. Sau khi xét xử sơ thẩm, bị đơn có đơn kháng cáo. Xét kháng cáo của bị đơn là trong thời hạn quy định của pháp luật, nên Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng xem xét giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Về sự vắng mặt của người tham gia tố tụng: Tại phiên tòa, người làm chứng là ông Trần Thanh B đã được triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt, xét ông B đã có đầy đủ lời khai trong hồ sơ vụ án. Căn cứ Điều 227, 228, 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt người làm chứng. 6 - Về nội dung: Xét kháng cáo của bị đơn:

[3] Về nguồn gốc đất: Diện tích 593,9m2 đất thuộc thửa đất số 331, tờ bản đồ số 27 tại địa chỉ: Thôn Lộc Trù, xã Tiên Thắng, huyện Tiên Lãng (nay là xã Tiên Minh), thành phố Hải Phòng, ngày 10/5/2022 đã được đăng ký sang tên chủ sử dụng đất cho bà Vũ Thị D (theo hồ sơ số 000006.CN.002). Từ đó đến nay không có biến động về chủ sử dụng đất đối với Thửa số 331.

Do đó, bà Vũ Thị D được xác định chủ sử dụng thửa đất số 331. Căn cứ khoản 1 Điều 95; khoản 1 Điều 97 Luật đất đai năm 2013 (nay là khoản 1 Điều 131, khoản 1 Điều 134 Luật đất đai năm 2024), bà Vũ Thị D có quyền quản lý, sử dụng và định đoạt đối với thửa đất số 331 nên có quyền ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

[4] Xét hợp đồng đặt cọc: Ngày 31/10/2022, ông Bùi Quang Đ và bà Vũ Thị D có ký Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất 593,9m2 thuộc thửa đất số 331, tờ bản đồ số 27 tại địa chỉ: Thôn Lộc Trù, xã Tiên Thắng, huyện Tiên Lãng. [4.1] Về hình thức của Hợp đồng: Hợp đồng được lập thành văn bản có chữ ký, chữ viết của bên đặt cọc, chữ ký chữ viết, điểm chỉ của bên nhận đặt cọc và chữ ký chữ viết của người làm chứng. Về nội dung của Hợp đồng đặt cọc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, các bên tham gia giao kết hoàn toàn tự nguyện. Như vậy, Hợp đồng đặt cọc phù hợp quy định tại các điều 116, 117, 118, 119 Bộ luật Dân sự năm 2015. [4.2] Tại cấp sơ thẩm, bà D xác nhận là người ký trong hợp đồng đặt cọc, song tại cấp phúc thẩm, bà D thay đổi lời khai cho rằng bà không ký, không điểm chỉ trong Hợp đồng đặt cọc và đề nghị Toà án trưng cầu giám định. Kết quả giám định thể hiện chữ ký và chữ viết trong Hợp đồng đặt cọc và dấu vân tay điểm chỉ đúng là của bà Vũ Thị D. Như vậy, có đủ cơ sở xác định Hợp đồng đặt cọc mua bán đất và toàn bộ tài sản gắn liền trên đất ngày 31/10/2022 được ký kết giữa ông Bùi Quang Đ và bà Vũ Thị D có hiệu lực và làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.

[5] Thực hiện Hợp đồng đặt cọc, ông Bùi Quang Đ đã chuyển đầy đủ số tiền đặt cọc là 1.700.000.000 đồng vào tài khoản của bà D. Nội dung này phù hợp với lời khai của bà Bùi Minh P là người chuyển khoản thay ông Đ. Bà D trình bày số tiền này bà đã chuyển cho ông B và ông B, do diện tích đất trong hợp đồng đặt cọc nêu trên là tài sản chung của bà và ông B, ông B. Song, bà D không cung cấp được các tài liệu chứng minh việc chuyển tiền cho ông B, ông B. Ông B khẳng định không liên quan đến diện tích đất này, còn ông B hiện vắng mặt tại địa phương. Do đó không có căn cứ chấp nhận lời trình bày này của bà D.

[6] Bà D đã nhận đủ số tiền đặt cọc 1.700.000.000 đồng, như vậy ông Đ đã thực hiện đúng, xong nghĩa vụ của mình theo Hợp đồng. Bà D thừa nhận, sau khi 7 ký kết hợp đồng đặt cọc, bà D không tiếp tục đồng ý chuyển nhượng Thửa số 331 cho ông Đ, do bà không có quyền.

[7] Mặt khác, ngày 02/11/2022 bà Vũ Thị D tiếp tục ký các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất một phần cho ông Hà Văn C và bà Trần Thị D; ông Nguyễn Đức T và bà Đào Thị P; ông Trần Văn T và bà Phạm Thị Tố U; ông Lê Văn L. Các hợp đồng này đều được bà D ký sau khi đã ký hợp đồng đặt cọc ngày 30/11/2022 với ông Bùi Quang Đ. Các tài liệu, chứng cứ nêu trên đủ căn cứ xác định bà D đã vi phạm các cam kết trong hợp đồng đặt cọc. Bà D phải chịu trách nhiệm về việc không tiếp tục giao kết hợp đồng chuyển nhượng Thửa số 331 cho ông Đ theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự. Do đó HĐXX cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đ, buộc bà Vũ Thị D phải trả ông Bùi Quang Đ khoản tiền cọc là 1.700.000.000 đồng và khoản tiền phạt cọc là 1.700.000.000 đồng, tổng số tiền bà D phải trả ông Đ là 3.400.000.000 đồng là có căn cứ.

[8] Tại cấp phúc thẩm, bà Vũ Thị D đề nghị Hội đồng xét xử bổ sung người tham gia tố tụng là những người ký hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Vũ Thị D với tư cách là người làm chứng. Hội đồng xét xử xét thấy, tại cấp sơ thẩm bà D không xuất trình các tài liệu và không có ý kiến gì về việc này. Toà án cấp sơ thẩm chưa xem xét giải quyết, do đó cấp phúc thẩm không có căn cứ giải quyết. Những người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất có quyền khởi kiện bằng một vụ án khác.

[9] Từ các phân tích nêu trên, không có cơ sở để chấp nhận kháng cáo của bị đơn, căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[10] Về án phí dân sự phúc thẩm: Căn cứ Nghị quyết 326/2016/ UBTVQH14 quy định về mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án của Quốc hội ban hành ngày 30 tháng 12 năm 2016, bị đơn phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.