Bản án 257/2025/DS-STTranh chấp hợp đồng đặt cọc

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ pháp luật: Ông Trần Ngọc T khởi kiện yêu cầu Toà án tuyên bố chấm dứt Hợp đồng đặt cọc và buộc ông Trần Văn T và bà Lê Thị V trả lại số tiền đặt cọc và chịu phạt cọc theo Hợp đồng đặt cọc ngày 18/8/2024, là quan hệ “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc” qui định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Về tố tụng: [2.1] Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Bị đơn ông Trần Văn T và bà Lê Thị V cùng trú tại thôn LN, xã PT, Thành phố HN. Do vậy, căn cứ điểm a khoản 1 điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân KV - HN thụ lý giải quyết vụ án là đúng thẩm quyền. 8 [2.2] Về thời hiệu khởi kiện: Các bên đương sự đều không yêu cầu áp dụng thời hiệu khởi kiện, nên Hội đồng xét xử không xem xét. [2.3] Về tư cách người tham gia tố tụng: Ông Trần Ngọc T là người khởi kiện, căn cứ theo khoản 2 điều 68 Bộ luật tố tụng dân sự xác định là nguyên đơn. Ông Trần Văn T và bà Lê Thị V là người bị kiện, căn cứ theo khoản 3 điều 68 Bộ luật tố tụng dân sự xác định là bị đơn. Bà Trần Thị Huyền M, ông Trần V Th2, ông Trần Văn T là những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan theo khoản 4 Điều 68 Bộ luật tố tụng dân sự.

[3] Về nội dung: [3.1] Xét hiệu lực của Hợp đồng đặt cọc: Hợp đồng đặt cọc ngày 18/8/2024 giữa ông Trần Ngọc T, bà Trần Thị Huyền M và ông Trần Văn T, bà Lê Thị V được lập thành văn bản, chủ thể các bên tham gia giao kết đều có đủ năng lực hành vi dân sự và hoàn toàn tự nguyện khi xác lập Hợp đồng. Đối tượng của Hợp đồng số tiền đặt cọc 400.000.000 đồng mà bên nguyên đơn đã giao cho bên bị đơn, mục đích của Hợp đồng đặt cọc là để đảm bảo việc giao kết và thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với một phần thửa đất số 97 tờ bản đồ số 67 có tổng diện tích là 170,6m2 tại thôn LN, xã PT, Thành phố HN. Các nội dung khác được thoả thuận trong Hợp đồng đặt cọc không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Vì vậy Hợp đồng có hiệu lực pháp luật bắt buộc các bên phải thực hiện. [3.2] Xét yêu cầu của nguyên đơn: Sau khi ký kết Hợp đồng đặt cọc ông Trần Ngọc T và bà Trần Thị Huyền M đã thực hiện việc chuyển tiền đặt cọc theo thoả thuận là 400.000.000 đồng cho ông T và bà V. Ông T và bà V cũng xác nhận việc này. Tuy nhiên sau đó ông T và bà V yêu cầu ông T phải ứng thêm tiền đặt cọc nữa để ông T và bà V xây dựng nhà, nhưng ông T không đồng ý ứng thêm tiền đặt cọc. Ông T và bà V cho rằng do ông bà yêu cầu ông T phải ứng thêm tiền cọc nhưng ông T không ứng, thể hiện việc ông T không có thiện chí mua đất, bên cạnh đó còn do ông T không thực hiện theo đúng thoả thuận về thời hạn của Hợp đồng đặt cọc, nên ông bà đã không đồng ý bán đất cho ông T nữa. Ông T cho rằng hai bên đã thống nhất thỏa thuận thời hạn kể từ ngày 18/8/2024 đến khi nhà nước cho tách thửa thì hai bên sẽ thực hiện các thủ tục ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo Quyết định số 61/QĐUBNDTPHN ngày 27/9/2024 thì quyết định có hiệu lực kể từ ngày 07/10/2024. Do vậy nên ông xác định thời hạn thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng là ngày 07/10/2024, tuy nhiên ông T đã không hợp tác để ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời đến ngày 26/12/2024 ông T đã tặng cho quyền sử dụng đất cho 2 con trai của ông T là ông Th2 và ông T. Do vậy ông xác định ông T và bà V đã vi phạm Hợp đồng đặt cọc và 9 yêu cầu ông T và bà V phải trả lại số tiền 400.000.000 đồng đã đặt cọc và phạt cọc gấp 2 lần theo quy định của pháp luật. Căn cứ theo tài liệu của Văn phòng đăng ký đất đai HN – Chi nhánh ĐA cung cấp thì thửa đất số 12, tờ bản đồ số 21 tại thôn LN, xã TD, huyện ĐA, Thành phố HN có diện tích 179,6m2, đã được Uỷ ban nhân dân huyện ĐA cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ngày 02/7/2012 mang tên ông Trần Văn T. Ngày 26/12/2024 ông Trần Văn T đã lập Hợp đồng tặng cho thửa đất nêu trên cho 2 con trai là ông Trần Văn T diện tích 80m2, ông Trần V Th2 90,6m2. Hiện tại ông T và ông Th2 đều đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND ngày 27/9/2024 của UBND Thành phố HN ban hành quy định về một số nội dung thuộc lĩnh vực đất đai trên địa bàn Thành phố HN thì từ ngày 07/10/2024 HN áp dụng quy định mới về diện tích đất ở tối thiểu để được tách thửa. Theo đó đối với các xã vùng đồng bằng diện tích tối thiểu để tách thửa là 80m2. Do vậy ông T xác định thời hạn thực hiện Hợp đồng đặt cọc là ngày 07/10/2024 là có căn cứ. Nội dung Hợp đồng đặt cọc hai bên thỏa thuận ông T và bà M phải đặt cọc cho ông T và bà V số tiền 400.000.000 đồng. Ông T và bà V xác nhận đã nhận số tiền đặt cọc của ông T và bà M là 400.000.000 đồng. Hai bên đều xác nhận không có văn bản thỏa thuận về việc ông T phải ứng thêm tiền đặt cọc cho ông T và bà V. Do vậy việc ông T và bà V yêu cầu ông T và bà M phải ứng thêm tiền đặt cọc là không có cơ sở nên không được Hội đồng xét xử chấp nhận. Theo tài liệu của Văn phòng đăng ký đất đai HN – Chi nhánh ĐA cung cấp thì ngày 26/12/2024 ông T đã lập Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng thửa đất trên cho ông Trần Văn T và Trần Văn Th2 và hiện nay đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T và Th2. Tại Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc ngày 18/8/2024 các bên đã thoả thuận về thời hạn đặt cọc và phạt vi phạm đã cam kết thoả thuận: “Trong thời gian từ ngày 18/8/2024 đến hết ngày nhà nước cho tách thửa mà bên A không chuyển nhượng cho bên B, thì bên A sẽ phải đền bù cho bên B số tiền gấp 5 lần số tiền bên B đã đặt cọc cho bên A”. Quá trình giải quyết vụ án ông T yêu cầu buộc ông T và bà V phải trả ông số tiền ông đã đặt cọc là 400.000.000 đồng và chỉ yêu cầu phạt cọc gấp 2 lần số tiền đã đặt cọc là hoàn toàn phù hợp quy định của pháp luật, nên được Hội đồng xét xử chấp nhận.

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử xác định ông T và bà V đã vi phạm về thời hạn Hợp đồng và đã xâm phạm trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông T và bà M, nên lỗi hoàn toàn thuộc về ông T và bà V. [3.3]

Từ những phân tích, đánh giá nêu trên, Hội đồng xét xử nhận thấy có đủ cơ sở để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu 10 ruyên bố chấm dứt Hợp đồng đặt cọc, buộc ông T và bà V phải có nghĩa vụ hoàn trả lại cho ông T và bà M số tiền đặt cọc là 400.000.000 đồng (Bốn trăm triệu đồng) và phải chịu số tiền phạt cọc là 400.000.000 đồng (Bốn trăm triệu đồng). Tổng cộng là 800.000.000 đồng (Tám trăm triệu đồng).

[4] Về án phí: Ông Trần Văn T và bà Lê Thị V là người cao tuổi nên được miễn nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm. Ông Trần Ngọc T được hoàn trả số tiền 18.000.000 đồng (Mười tám triệu đồng) đã nộp tại biên lai thu số 0072222 ngày 30/5/2025 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện ĐA – Nay là Phòng Thi hành án KV – HN. Vì các lẽ trên, Áp dụng: