Bản án 100/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng đặt cọc

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: [1.1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả lại số tiền đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên đây là quan hệ tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Bị đơn cư trú tại 7 phường A, Thành phố Hồ Chí Minh nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 9 - Thành phố Hồ Chí Minh theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật tố tụng dân sự, Luật tố tụng hành chính, Luật tư pháp người chưa thành niên, Luật phá sản và Luật hòa giải, đối thoại tại tòa án, Điều 5 Nghị quyết 01/2025/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng một số quy định về tiếp nhận nhiệm vụ, thực hiện thẩm quyền của các Tòa án nhân dân. Vụ án thuộc trường hợp Viện Kiểm sát nhân dân tham gia phiên tòa theo khoản 2 Điều 21 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. [1.2] Về thủ tục tố tụng: Các đương sự trong vụ án đều có đơn xin xét xử vắng mặt nên căn cứ khoản 1 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự. Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn trả lại tiền cọc, bị đơn cũng đồng ý trả lại tiền cọc cho nguyên đơn.

Do đó, Tòa án không đưa các ông bà có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một phần thửa đất số: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 tờ bản đồ số 02 xã B, huyện B (nay thuộc phường B,Thành phố Hồ Chí Minh) có Giấy chứng nhận số 3319QSDĐ do UBND huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 05/4/2002; thửa đất số: 8, 9, 10 tờ bản đồ số 02 xã B, huyện B (nay thuộc phường B, Thành phố Hồ Chí Minh) có Giấy chứng nhận số 3318QSDĐ do UBND huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 05/4/2002 và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất 424 tờ bản đồ số 107 có Giấy chứng nhận số CH04083 do UBND quận B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 27/02/2012 tại địa chỉ B Hồ H, phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là phường A, Thành phố Hồ Chí Minh) vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

[2] Về nội dung: Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Hội đồng xét xử xét thấy: [2.1] Về hình thức hợp đồng: Bà Phạm Thị T (bên B) và ông Nguyễn Văn C (bên A) có ký kết với nhau 03 hợp đồng đặt cọc hứa chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 20/6/2018, ngày 17/10/2018 và ngày 26/02/2019. Như vậy, căn cứ vào Điều 119, Điều 328, Điều 385 Bộ luật dân sự, hai bên đã tuân thủ đúng quy định pháp luật về hình thức hợp đồng. [2.2] Về nội dung hợp đồng: - Xét Hợp đồng thứ nhất: Ngày 20/6/2018, hai bên thỏa thuận đối tượng của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một lô đất là lô: F1 (theo bản vẽ phân lô đính kèm do bên A lập) là một phần của thửa đất số thửa đất số: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 tờ bản đồ số 02 xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh (nay thuộc phường B, Thành phố Hồ Chí Minh) có Giấy chứng nhận số 3319QSDĐ do UBND huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 05/4/2002 và thửa đất số: 8, 9, 10 tờ bản đồ số 02 xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh (nay thuộc phường 8 B, Thành phố Hồ Chí Minh) có Giấy chứng nhận số 3318QSDĐ do UBND huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 05/4/2002. - Xét Hợp đồng thứ hai: Ngày 17/10/2018, hai bên thỏa thuận đối tượng của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một lô đất: D10 (theo bản vẽ phân lô đính kèm do bên A lập) là một phần của thửa đất số: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 tờ bản đồ số 02 xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh (nay thuộc phường B, Thành phố Hồ chí Minh) có Giấy chứng nhận số 3319QSDĐ do UBND huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 05/04/2002 và thửa đất số: 8, 9, 10 tờ bản đồ số 02 xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh (nay thuộc phường B, Thành phố Hồ Chí Minh) có Giấy chứng nhận số 3318QSDĐ do UBND huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 05/4/2002. - Xét Hợp đồng thứ ba: Ngày 26/02/2019, hai bên thỏa thuận đối tượng của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một lô: A32 theo bản vẽ thuộc một phần của thửa đất số: 424 tờ bản đồ số 107, phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh; Địa chỉ: B Hồ H, phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là B Hồ H, phường A, Thành phố Hồ Chí Minh) có Giấy chứng nhận số CH04083 do UBND quận B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 27/02/2012 với diện tích khuôn viên đất là 3.072,0m². Theo hợp đồng chuyển nhượng đặt cọc ngày 01/8/2018 và hợp đồng sửa đổi bổ sung ngày 02/10/2018 kèm hợp đồng ủy quyền làm thủ tục nộp nhận chuyển mục đích tách thửa. Giá trị hợp đồng chuyển nhượng các lô đất trên là: 11.037.200.000 đồng (mười một tỷ, không trăm ba mươi bảy triệu, hai trăm nghìn đồng). Bà T đã đặt cọc cho ông C số tiền là 1.800.000.000 đồng. Trong nội dung hợp đồng thứ nhất và hợp đồng thứ hai, hai bên thỏa thuận sau khi ông Nguyễn Văn C (bên nhận đặt cọc) có bản vẽ con từng lô thì hai bên sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng tại Phòng công chứng theo quy định thì bà Phạm Thị T (bên đặt cọc) thanh toán hết cho ông C số tiền còn lại. Trong nội dung hợp đồng thứ ba, hai bên sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng tại Phòng công chứng theo quy định thì bà Phạm Thị T (bên đặt cọc) thanh toán hết cho ông C số tiền còn lại. Chủ thể giao kết hợp đồng là ông Nguyễn Văn C (bên nhận đặt cọc) và bà Phạm Thị T (bên đặt cọc) đều là những cá nhân có đầy đủ năng lực hành vi để giao kết hợp đồng. Khi ký kết hợp đồng, các bên đều hoàn toàn tự nguyện.

Tuy nhiên, tại thời điểm giao kết các hợp đồng đặt cọc ngày 20/6/2018, ngày 17/10/2018 và ngày 26/02/2019 cùng với kết quả xác minh của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận B (nay là Chi nhánh văn phòng Đ2), Thành phố Hồ Chí Minh thì đến nay ông C vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận đối với phần đất nhận đặt cọc nên ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nên hợp đồng này bị vô hiệu theo quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự. Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự thì giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Căn cứ vào các tài liệu chứng chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, hai bên đương sự đã xác nhận việc bà T đã giao và ông C đã nhận số tiền 9 1.800.000.000 đồng (một tỷ, tám trăm triệu đồng). Khi tiến hành giao dịch, bên đặt cọc để nhận chuyển nhượng buộc phải tìm hiểu ai là chủ quyền sử dụng đất, đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, thông tin quy hoạch đất như thế nào, diện tích đất ra sao; bên nhận chuyển nhượng buộc phải biết việc mình không phải là chủ sử dụng đất thì không được giao dịch nhưng vẫn ký kết hợp đồng đặt cọc nên hai bên đều có lỗi ngang nhau trong việc làm cho hợp đồng vô hiệu.

Do đó, nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải hoàn trả số tiền đã đặt cọc là 1.800.000.000 đồng. Bị đơn thừa nhận đã nhận số tiền 1.800.000.000 đồng của nguyên đơn và đồng ý hoàn trả số tiền 1.800.000.000 đồng cho nguyên đơn.

Xét thấy, cả nguyên đơn và bị đơn đều thống nhất về số tiền đã nhận và số tiền phải trả và không có tranh chấp khác đối với hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đôi bên nên yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đòi bị đơn phải trả số tiền 1.800.000.000 đồng là có căn cứ chấp nhận. Về trách nhiệm thực hiện việc trả tiền: Bà Phạm Thị T yêu cầu cá nhân ông Nguyễn Văn C thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Ông Nguyễn Văn C cũng đồng thời xác nhận cá nhân ông thực hiện nhận tiền và ký hợp đồng với bà T, nên ông có nghĩa vụ trả tiền cho bà T, ông xác định vợ ông không tham gia trong việc này và đề nghị không đưa vợ ông vào tham gia tố tụng trong vụ án. Như vậy, các đương sự đều xác định trách nhiệm trả tiền thuộc về cá nhân ông Nguyễn Văn C. Đối với Công ty TNHH Đ1 có đóng dấu trên hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T với ông C, các bên đều xác nhận việc đóng dấu chỉ để làm tin mà không có quyền lợi và nghĩa vụ gì. Trong vụ án này Công ty TNHH Đ1 Kinh doanh nhà DCB không có yêu cầu gì nên không xem xét yêu cầu và trách nhiệm của Công ty TNHH Đ1 Kinh doanh nhà DCB. Đối với ông Đoàn Văn H là chồng của bà Phạm Thị T xác định số tiền 1.800.000.000 đồng (một tỷ, tám trăm triệu đồng) mà bà T dùng để ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Văn C và Công ty Đ1 là tài sản chung của vợ chồng ông. Ông H thống nhất với toàn bộ ý kiến của bà T, mọi vấn đề trong vụ án sẽ do bà T thay mặt ông H được toàn quyền quyết định.

Do đó, Hội đồng xét xử có cơ sở chấp nhận ý kiến của ông H.

[3] Đối với ý kiến phát biểu tại phiên tòa của đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 9 - Thành phố Hồ Chí Minh thấy rằng các ý kiến và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát về hình thức, nội dung là phù hợp quy định của pháp luật, nên chấp nhận.

[4] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do được chấp nhận yêu cầu nên nguyên đơn không phải nộp án phí, hoàn trả cho nguyên đơn số tiền tạm ứng án phí đã nộp. Bị đơn ông Nguyễn Văn C phải nộp án phí theo quy định của pháp luật.