Bản án 429/2025/DS-STTranh chấp hợp đồng đặt cọc

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả xét hỏi tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: bà Trần Thị Tuyết M khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng đặt cọc và buộc ông Trần Văn X phải có nghĩa vụ trả cho bà Trần Thị Tuyết M số tiền là 200.000. 000 đồng tiền đặt cọc. Đây là tranh chấp về hợp đồng dân sự, theo quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự thì tranh chấp trên thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án. Bị đơn ông Trần Văn X cư trú tại ấp L, xã A, tỉnh Tây Ninh nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 3 - Tây Ninh theo quy định tại Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự.

[2] Về thời hiệu khởi kiện: Hợp đồng đặt cọc giữa bà Trần Thị Tuyết M và ông Trần Văn X được xác lập vào ngày 11/11/2024. Đến ngày 13/01/2025, giữa các bên phát sinh tranh chấp do việc hợp đồng không được thực hiện theo thỏa thuận. Căn cứ quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự, “Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.” Như vậy, tính từ thời điểm phát sinh tranh chấp (13/01/2025) đến thời điểm Tòa án thụ lý vụ án, vẫn còn trong thời hiệu khởi kiện theo quy định của pháp luật.Trong suốt quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, các đương sự không có yêu cầu áp dụng thời hiệu khởi kiện, nên căn cứ khoản 2 Điều 184 Bộ luật Tố tụng Dân sự, Hội đồng xét xử không đặt ra việc xem xét thời hiệu khởi kiện trong vụ án này.

[3] Các đương sự thống nhất về việc bà Trần Thị Tuyết M và ông Trần Văn X ký hợp đồng đặt cọc ngày 11/11/2024, ông Trần Văn X có nhận 200.000. 000 đồng 3 tiền đặt cọc nên đây được xem là các tình tiết sự thật của vụ án, không cần phải chứng minh theo quy định tại Điều 92, 93 Bộ Luật Tố tụng dân sự.

[4] Tại phiên tòa bà Nguyễn Thị Kim C, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện từ yêu cầu Tòa án buộc ông Trần Văn X hoàn trả cho bà Trần Thị Tuyết M số tiền đã nhận đặt cọc là 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) và 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) tiền phạt cọc nhưng tại phiên tòa bà C thay đổi yêu cầu khởi kiện chỉ yêu cầu Tòa án buộc ông Trần Văn X phải có nghĩa vụ trả cho bà Trần Thị Tuyết M số tiền 200.000.000 đồng tiền cọc không yêu cầu phạt cọc là không vượt phạm vi khởi kiện ban đầu của bà M nên Hội đồng xét xử chấp nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 244 Bộ luật Tố tụng Dân sự.

[5] Về phạm vi xét xử: Các đương sự thống nhất xác định diện tích và vị trí đất liên quan trong Hợp đồng đặt cọc ngày 11/11/2024 là thửa đất số 164 và 165, tờ bản đồ số 17, tọa lạc tại ấp L, xã A, tỉnh Tây Ninh. Các bên thống nhất không tranh chấp về quyền sử dụng đất, mà chỉ tranh chấp liên quan đến Hợp đồng đặt cọc ngày 11/11/2025. Ngoài ra ông Trần Văn X có trình bày yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc với bà Tuyết M, Tòa án đã giải thích, hướng dẫn cho ông X về quyền làm đơn yêu cầu phản tố để yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng, tuy nhiên ông X không thực hiện quyền phản tố. Trong khi đó, nguyên đơn không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng mà giữ nguyên yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và buộc ông X hoàn trả tiền cọc.

Do đó, căn cứ Điều 5 Bộ luật Tố tụng Dân sự, Hội đồng xét xử chỉ xem xét, giải quyết trong phạm vi yêu cầu khởi kiện và phạm vi tranh chấp mà các đương sự đã thống nhất. Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án đã thực hiện các thủ tục mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ, hòa giải. Các đương sự đều thống nhất các chứng cứ của vụ án đã được giao nộp đầy đủ và được công khai đúng thủ tục. Qua hòa giải các đương sự đã không thỏa thuận được với nhau, vụ án được đưa ra xét xử là đúng quy định của pháp luật.

[6] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Thị Tuyết M, thấy rằng: căn cứ “Hợp đồng đặt cọc” ngày 11/11/2024 giữa bà Trần Thị Tuyết M và ông Trần Văn X, hai bên thống nhất giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2.700.000.000 đồng, bà M đã giao cho ông X 200.000.000 đồng tiền đặt cọc, và hai bên thỏa thuận trong thời hạn 60 ngày sẽ thực hiện thủ tục công chứng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng. Xét nguyên nhân dẫn đến việc không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng: bà Tuyết M cho rằng đến thời hạn 60 ngày, ông X không xuất trình được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thực hiện việc công chứng, cũng không trả lại tiền đặt cọc, vi phạm thỏa thuận đặt cọc. ông Trần Văn X trình bày đất đang được thế chấp tại Ngân hàng T – Chi nhánh S, bà M biết và Ngân hàng đồng ý cho chuyển 4 nhượng; đến ngày 11/01/2025 hai bên có mặt tại Văn phòng C1, nhưng bà M không cung cấp căn cước công dân nên không thể thực hiện việc ký kết hợp đồng. Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự thì, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Ông X thừa nhận đất đang thế chấp tại Ngân hàng, việc chuyển nhượng chỉ có thể thực hiện khi giải chấp tài sản.

Tuy nhiên, ông X không xuất trình được tài liệu chứng minh đã hoàn tất nghĩa vụ với Ngân hàng hoặc được Ngân hàng chấp thuận cho chuyển nhượng vào thời điểm hai bên công chứng. Như vậy, nghĩa vụ chuẩn bị điều kiện chuyển nhượng (giải chấp hoặc được phép chuyển nhượng) là của ông X, nhưng ông chưa chứng minh được mình đã thực hiện đầy đủ. Nhận thấy trách nhiệm chính trong việc hợp đồng không được công chứng thuộc về ông Trần Văn X, do ông chưa bảo đảm đủ điều kiện pháp lý để chuyển nhượng đất đang thế chấp. Do ông Trần Văn X vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc, nên căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự, bên vi phạm phải hoàn trả tiền đặt cọc.

Vì vậy, yêu cầu của bà Trần Thị Tuyết M về việc hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 11/11/2024, buộc ông Trần Văn X trả lại 200.000.000 đồng tiền đặt cọc là có căn cứ, phù hợp quy định pháp luật.

[7] Về chi phí thẩm định tại chỗ tài sản tranh chấp là 2.000.000 đồng ông X phải chịu, bà M đã nộp và chi phí xong nên ông X có nghĩa vụ nộp để trả cho bà Tuyết M.

[8] Về án phí dân sự sơ thẩm: ông Trần Văn X là người cao tuổi theo quy định của Luật Người cao tuổi, thuộc trường hợp được xem xét miễn nộp án phí dân sự sơ thẩm theo điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử đã giải thích đầy đủ quyền và nghĩa vụ của ông X trong việc làm đơn đề nghị miễn án phí theo quy định, nhưng ông X không thực hiện.

Do đó, Hội đồng xét xử không có cơ sở để xem xét miễn án phí cho ông X trong vụ án này. Do yêu cầu của bà Trần Thị Tuyết M được chấp nhận nên ông Trần Văn X phải chịu 300.000 đồng án phí không có giá ngạch và 10.000.000 đồng tiền án phí có giá ngạch đối với số tiền 200.000.000 đồng ông X có nghĩa vụ trả cho bà Tuyết M.