Bản án 880Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

[1]. Về tố tụng: - Tòa án cấp sơ thẩm tuân thủ quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. - Người kháng cáo thực hiện quyền kháng cáo trong thời hạn luật định. - Ông T1 không kháng cáo đã được triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt tại phiên tòa lần thứ hai. Bà N là người kháng cáo vắng mặt nhưng đã có người đại diện theo ủy quyền có mặt tại phiên tòa. Căn cứ Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Hội đồng xét xử tiên hành phiên tòa vằng mặt họ.

[2]. Về Nội dung: 2.1. Những nội dung mà cấp sơ thẩm xác định; các đương sự cùng thống nhất, cấp phúc thẩm xem xét lại. Ngày 19/11/2022, bà N và vợ chồng ông T1 - bà H đã ký kết "Hợp đồng đặt cọc" về việc mua bán nhà đất tại thửa đất số 181 đã được cấp GCNQSDĐ số CU 408152 đứng tên chủ sử dụng, chủ sở hữu là bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Anh T1 với giá 10.560.000.000 đồng. Bà N đã đặt cọc và vợ chồng ông T1 - bà H đã nhận 500.000.000 đồng đặt cọc. Các bên thỏa thuận trong thời hạn 30 ngày kế từ ngày ký "Hợp đồng đặt cọc" thì các bên tiến hành ký Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thửa đất số 181; GCNQSDĐ số CU 408152 theo quy định pháp luật. Chưa hết thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký "Hợp đồng đặt cọc" thì bà N gọi điện thông báo không mua và không ký Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thửa đất số 181 vì theo bà N thửa đất số 181 nằm trong quy hoạch "Dự án mở rộng đường giao thông và Cây xanh đô thị". Hết thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký "Hợp đồng đặt cọc", bà N không thực hiện việc ký Hợp đồng chuyến nhượng nhà đât thửa đât sô 181. Vợ chông ông T1 - bà H chưa trả lại bà N 500.000.000 đồng đã nhận cọc. 2.2. Xét yêu cầu kháng cáo của bà N. Hội đồng xét xử thấy: "Hợp đồng đặt cọc" ngày 19/11/2022 do bà N là người có đầy đủ năng lực hành vi dân và tự nguyện ký với vợ chồng ông T1, bà H; có nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Cấp sơ thẩm xác định "Hợp đồng đặt cọc ngày 19/11/2022" là hợp pháp và phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm ký kết là đúng quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015. Mặc dù bà N cho rằng: Bà bị vợ chồng ông T1 lừa dối không thông báo cho bà biết thửa đất số 181 nằm trong quy hoạch "Dự án mở rộng đường giao thông và Cây xanh đô thị". Tuy nhiên bà không có căn cứ chứng minh về việc các bên đã thỏa thuận bên nhận đặt cọc phải có nghĩa vụ thông tin cho bà N biết thửa đất số 181 có nằm trong quy hoạch hay không. Khi ký "Hợp đồng đặt cọc" ông T1, bà H không có bất cứ cam kết nào tại 4 Hợp đồng đặt cọc hay trong các văn bản khác khăng định thửa đất số 181 không năm trong quy hoạch. Nên không có căn cứ xác định vợ chồng ông T1 lừa dối bà N. Tòa án cấp sơ thẩm đã tiến hành xác minh. Tại Công văn số 499/VPĐKĐĐHN-CNQTH ngày 24/4/2025, Văn phòng Đ - Chi nhánh quận T cung cấp: "Thửa đất số 181, tờ bản đô số 22, địa chỉ Tố A, Cụm C, phường I, quận I, thành phố Hà Nội được Sở tài nguyên Môi trường thành phố H cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CU 408152 ngày 11/12/2020 đứng tên bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Anh T1. Từ thời điểm cấp Giấy chứng nhận đến nay, Chi nhánh Văn phòng Đ quận T chưa tiếp nhận, thực hiện đăng ký biến động tiếp theo đối với Giấy chứng nhận đã cấp nêu trên. Đến thời điểm hiện tại, Chi nhánh Văn phòng Đ quận T chưa có thông tin về việc tranh chấp, khiêu kiện liên quan đến Giấy chứng nhận đã cấp nêu trên". - Tại Công văn số 780/UBND-KTHT&ĐT ngày 14/5/2025, UBND quận T cung cấp: "Căn cứ Quy hoạch phân khu đô thị sông H đã được UBND Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 1045/QĐ-UBND ngày 25/3/2022: Thửa đất số 181, tờ bản đồ số 22, địa chỉ Tổ A, Cụm C, phường T, quận I, thành phố Hà Nội được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp GCN: CS- T1I: 05198 do Sở T cấp ngày 11/12/2020 cho bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Anh T1 nằm trong ô quy hoạch ký hiệu R3 -S2, có chức năng sử dụng đất một phần là đất mở đường dự kiến, một phần là đất cây xanh đô thị. Như vậy đối tượng chuyển nhượng là nhà đất thửa đất số 181 đã được cấp GCNQSDĐ số CU 408152; không có tranh chấp; không có quyết định thu hồi đất. Đối chiếu với quy định tại các Điều 49, 188 (Luật có hiệu lực tại thời điểm giao kết). Có đủ căn cứ xác định: Thửa đất số 181, GCNQSDĐ số CU 408152 không phải đối tượng cấm chuyển nhượng. Đối chiếu với Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. 2. ...; Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.... Xác định: Việc bà N và vợ chồng ông T1 giao dịch ký "Hợp đồng đặt cọc" ngày 19/11/2022 chỉ là việc bà N "giao cho bên" ông T1 - bà H 500.000.000 đồng "trong một thời hạn" là 30 ngày "để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng". ". Nghĩa là: Trong thời hạn là 30 ngày kể từ ngày đặt cọc hai bên phải thực hiện ký Hợp đồng chuyển nhượng theo pháp luật. Khi ký Hợp đồng chuyển nhượng nếu xuất hiện tình huống mà không thể tiến hành ký Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 181, GCNQSDĐ số CU 408152. Nếu các bên không thể thỏa thuận được thì bên nào có lỗi mới phải chịu trách nhiệm với lỗi 5 của mình hoặc do khách quan thì được giải quyết theo các quy định của pháp luật liên quan.

Tuy nhiên, chưa hết thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Hợp đồng đặt cọc, bà N không thực hiện việc ký Hợp đồng chuyển nhượng mà không có căn cứ xác định do lỗi của bên nhận đặt cọc là vợ chồng ông T1 - bà H. Trong khi đó Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã trả lời thửa đất số 181 chưa đăng ký biến động, vẫn do ông T1, bà H là chủ sử dụng, chủ sở hữu; không có tranh chấp khiếu kiện nên ông T1, bà H đủ điều kiện chuyên nhượng theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Cấp sơ thấm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà N, xác nhận "Hợp đồng đặt cọc" ngày 19/11/2022 có hiệu lực pháp luật; không chấp nhận yêu cầu đòi 500.000.000 đồng tiền đặt cọc của bà N là đúng quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015.

[3]. Về án phí: - Giữ nguyên quyết định của cấp sơ thẩm về án phí dân sự sơ thẩm. Do kháng cáo không được chấp nhận nên bà N phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, được đối trừ với tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp. Quan điểm của Kiếm sát viên là đúng quy định pháp luật và phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử.

Từ những phân tích nhận định trên. Hội đồng xét xử không chấp nhận toàn bộ yêu cầu kháng cáo của bà N. Áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm. Bởi các lẽ trên!