Bản án 1918/2025/DS-STTranh chấp hợp đồng đặt cọc

[1] Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: Theo nội dung đơn khởi kiện nộp ngày 18/7/2022, nguyên đơn yêu cầu Tòa án buộc bị đơn trả lại số tiền đặt cọc 220.000.000 đồng và phạt cọc 220.000.000 đồng, tiền lãi phát sinh theo văn bản thỏa thuận ngày 22/4/2022, đây là quan hệ pháp luật “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” quy định tại Khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, thửa đất tranh chấp là quyền sử dụng đất tọa lạc tại xã A, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là xã A, Thành phố Hồ Chí Minh) nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Khu vực 8 - Thành phố Hồ Chí Minh theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 35, Điểm c Khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và Khoản 2 Điều 1 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án số 85/2025/QH15 ngày 26/5/2025.

[2] Về thời hiệu: Hợp đồng được ký ngày 22/4/2022. Do không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng, ngày 18/7/2022 nguyên đơn nộp đơn khởi kiện là vẫn còn thời hiệu khởi kiện 03 năm quy định tại Điều 429 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

[3] Về thủ tục tố tụng: 6 Bị đơn bà Nguyễn Thị Ngọc U, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Thái Văn L đã được Tòa án tống đạt Thông báo về việc thụ lý vụ án, Thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, Quyết định đưa vụ án ra xét xử và Quyết định hoãn phiên tòa nhưng bà U, ông L vẫn vắng mặt không lý do. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Tăng Thị C, bà Nguyễn Thị Thiên H, ông Hà Văn M có đơn xin vắng mặt. Người làm chứng bà Nguyễn Thị V có đơn xin vắng mặt. Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt bà U, ông L, bà C, bà H, ông M theo quy định tại Điều 227 và Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[4] Về phạm vi khởi kiện: Nguyên đơn yêu cầu hủy bỏ văn bản thỏa thuận ngày 22/4/2022 được ký kết giữa Trần Thị T và Nguyễn Thị Ngọc U; buộc bà Nguyễn Thị Ngọc U chịu trách nhiệm thanh toán cho nguyên đơn số tiền tạm tính đến ngày 12/7/2022 là 443.326.400 đồng gồm: Khoản tiền mà nguyên đơn đã đặt cọc 220.000.000 đồng, khoản tiền phạt cọc 220.000.000 đồng, khoản lãi chậm trả tiền cọc đến thời điểm xét xử sơ thẩm tạm tính đến ngày 12/7/2022 là 3.326.400 đồng, trả một lần ngay khi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật. Tại phiên tòa, nguyên đơn rút lại yêu cầu tính lãi, nguyên đơn chỉ yêu cầu hủy bỏ văn bản thỏa thuận ngày 22/4/2022 được ký kết giữa Trần Thị T và Nguyễn Thị Ngọc U; buộc bà Nguyễn Thị Ngọc U chịu trách nhiệm thanh toán cho nguyên đơn số tiền 440.000.000 đồng gồm: Khoản tiền mà nguyên đơn đã đặt cọc 220.000.000 đồng, khoản tiền phạt cọc 220.000.000 đồng, trả ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật. Việc thay đổi yêu cầu của nguyên đơn không vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện ban đầu theo quy định tại Khoản 1 Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[5] Về yêu cầu của đương sự: Văn bản thỏa thuận ngày 22/4/2022 được ký kết giữa bên đặt cọc là bà Trần Thị T, bên nhận đặt cọc là bà Nguyễn Thị Ngọc U, cuối hợp đồng có chữ ký của bà T và chữ ký của bà U. Như vậy về mặt hình thức, văn bản thỏa thuận ngày 22/4/2022 đã được lập thành văn bản, phù hợp với Điều 117 và Điều 119 của Bộ luật Dân sự năm 2015, loại hợp đồng này không bắt buộc phải công chứng. Do bà U không đến Tòa án để cung cấp lời khai, trình bày ý kiến nên Hội đồng xét xử xác định chữ ký, chữ viết trong văn bản thỏa thuận ngày 22/4/2022 là của Nguyễn Thị Ngọc U đã ký, việc bà T đặt cọc cho bà U thể hiện ý chí của các bên là nhằm đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau này, tại thời điểm ký kết văn bản thỏa thuận, các bên tham gia ký kết đều đủ năng lực hành vi dân sự, việc giao kết hợp đồng xuất phát từ ý chí tự nguyện của các bên, không bị ép buộc theo quy định tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Ông L là đại diện theo ủy quyền của bà C.

Do đó, giấy thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/4/2022 được ký kết giữa ông L và bà U là đúng quy định pháp luật. Tại văn bản thỏa thuận ngày 22/4/2022 bà U và bà T xác định đối tượng thực hiện chuyển nhượng là giấy thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7 ngày 17/4/2022, nghĩa vụ bà U có trách nhiệm liên hệ với ông L và chủ đất để bà T có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 691. Sau khi ký văn bản thỏa thuận ngày 22/4/2022, bà T đã thanh toán đủ số tiền 220.000.000 đồng cho bà U vào các ngày 21/4/2022, 22/4/2022 và 23/4/2022. Bà U không thực hiện nghĩa vụ. Ông L từ chối làm việc với bà T, yêu cầu bà T liên hệ với bà U để làm việc. Bà T đã liên hệ bà U đến văn phòng công chứng để phối hợp, hỗ trợ bà T ký hợp đồng công chứng với ông L nhưng bà U không đồng ý, không liên lạc được. Ông L không ký công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà T được. Bà U đã vi phạm văn bản thỏa thuận ngày 22/4/2022, không thực hiện đúng cam kết, trách nhiệm, không hỗ trợ bà T.

Do đó, căn cứ quy định tại Điều 423, 424 của Bộ luật Dân sự năm 2015, có cơ sở chấp nhận yêu cầu của bà T về việc tuyên hủy bỏ văn bản thỏa thuận ngày 22/4/2022 được ký kết giữa bà T và bà U. Bà U vi phạm thỏa thuận hợp đồng, bà U là người có lỗi dẫn đến không thể thực hiện hợp đồng. Căn cứ quy định tại Điều 328 và Điều 427 của Bộ luật Dân sự năm 2015 có cơ sở để chấp nhận yêu cầu của bà T về việc buộc bà U phải trả cho bà T số tiền đã đặt cọc 220.000.000 đồng và tiền phạt cọc 220.000.000 đồng, tổng cộng 440.000.000đ (bốn trăm bốn mươi triệu đồng).

[6] Tại phiên tòa, nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện không yêu cầu bà Nguyễn Thị Ngọc U thanh toán khoản lãi chậm trả tiền cọc đến thời điểm xét xử sơ thẩm. Hội đồng xét xử xét thấy việc rút một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là tự nguyện, không trái pháp luật.

Do đó, Hội đồng xét xử đình chỉ phần yêu cầu đã rút của nguyên đơn theo quy định tại Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[7] Về chi phí tố tụng: Do chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn nên bị đơn phải thanh toán lại cho nguyên đơn số tiền 4.000.000đ (bốn triệu đồng) theo quy định tại Điều 157 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[8] Xét đề nghị của Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 8 - Thành phố Hồ Chí Minh là phù hợp nên chấp nhận.

[9] Về nghĩa vụ chịu án phí sơ thẩm: Bà Nguyễn Thị Ngọc U phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch đối với việc văn bản thỏa thuận ngày 22/4/2022 tuyên hủy bỏ và chịu án phí có giá ngạch đối với số tiền đặt cọc và phạt cọc phải trả lại cho bà Trần Thị T theo quy định tại Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.