Bản án 31/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng đặt cọc

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định: 1 Thủ tục tố tụng [1.1] Phiên tòa được mở lần thứ hai, Tòa án tống đạt văn bản tố tụng hợp lệ cho các đương sự, đương sự vắng mặt đã có người đại diện theo ủy quyền tham gia phiên tòa. [1.2] Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và đưa ra phương án muốn được giảm tiền phạt cọc; nguyên đơn chỉ đồng ý giảm tiền phạt cọc khi bị đơn trả tiền tại phiên tòa phúc thẩm. Các đương sự không thỏa thuận được các nội dung cần giải quyết trong vụ án. Đơn kháng cáo của ông Nguyễn Văn C đảm bảo nội dung và hình thức nên được Tòa án cấp phúc thẩm xem xét, giải quyết. 2 Các đương sự tranh luận [2.1] Người đại diện hợp pháp của ông Nguyễn Văn C (bị đơn) cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm không đưa đầy đủ các con của ông Nguyễn Văn C vào tham gia tố tụng là bỏ sót người tham gia tố tụng. Bà Trần Thị Anh T biết một trong số các con của ông C đang chấp hành án phạt tù; ông C đã liên hệ với Trại giam nhưng Trại giam không đồng ý để con ông C ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do đó ông C không thực hiện đúng cam kết theo hợp đồng đặt cọc là do yếu tố khách quan nên đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng Án lệ số 25/2018/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 17 tháng 10 năm 2018, không buộc ông bị đơn (ông C) phải chịu phạt cọc. [2.2] Bà Trần Thị Anh T (nguyên đơn) tranh luận rằng tiền đặt cọc được chuyển vào tài khoản của con ông C là Nguyễn Văn C1, Phạm Hoàng Y trả nợ cho Ngân hàng để giải chấp lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo cam kết. Bị đơn vi phạm cam kết, phủ nhận nghĩa vụ trả tiền cọc đó đó đề nghị Hội đồng xét xử bác kháng cáo của bị đơn. 3 Xét nội dung kháng cáo [3.1] Giai đoạn chuẩn bị xét xử phúc thẩm, các đương sự có nguyện vọng được hòa giải. Ông Nguyễn Văn C và các con đồng ý chuyển nhượng đất cho bà Trần Thị Anh T hoặc được bà T giảm tiền phạt cọc. Bà T đề nghị Tòa án cho thời gian và sẽ quyết định tại phiên tòa phúc thẩm nên Tòa án cấp phúc thẩm triệu tập các con ông C đến phiên tòa. Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự không thỏa thuận giải quyết vụ án nên Tòa án cấp phúc thẩm xác định người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến vụ án là: Ông Nguyễn Văn C1, bà Phạm Thị Hoàng Y. Tòa án cấp sơ thẩm xác đúng quan hệ pháp luật tranh chấp; xác định đúng đương sự, nên Hội đồng xét xử không chấp nhận tranh luận của bị đơn yêu cầu hủy bản án sơ thẩm vì bỏ sót người tham gia tố tụng. [3.2] Các đương sự thừa nhận Hợp đồng đặt cọc được lập ngày 27/3/2024; Nội dung thỏa thuận tại Điều 4 của hợp đồng đặt cọc: Nếu ông C vi phạm cam kết thì sẽ chịu phạt cọc gấp hai lần. Điều 328 khoản 2 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.” Như vậy, các bên tham gia giao dịch đặt cọc thỏa thuận phạt cọc gấp hai lần phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự năm 2015. Thời điểm ông C nhận tiền cọc của bà T để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng ông C đã phát sinh nghĩa vụ và quyền của những người thừa kế. Ông C cam kết quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về quyền ký chuyển nhượng là vượt quá phạm vi quyền về tài sản chung của vợ chồng ông Nguyễn Văn C, bà Nguyễn Thị L. Ông Nguyễn Văn T2 (là một trong các đồng thừa kế của bà L) đang chấp hành án phạt tù không có tài liệu chứng minh Trại giam không cho ông T2 ký văn bản từ chối nhận di sản thừa kế nên đây không thuộc trở ngại khách quan theo Án lệ số: 25/2018/AL, được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 17 tháng 10 năm 2018 và được công bố theo Quyết định số 269/QĐ-CA ngày 06 tháng 11 năm 2018 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. [3.3] Điều 3 của Hợp đồng cọc các bên thỏa thuận nghĩa vụ chịu các loại thuế, phí. Phần thỏa thuận khác ghi: “Trong thời hạn 30 ngày (đến ngày 27/4/2024)”. Bà T cho rằng 30 ngày là thời hạn ông C phải thực hiện nghĩa vụ hoàn tất thủ tục ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà T. Người đại diện hợp pháp của ông C cho rằng đây là thỏa thuận thời hạn đóng thuế. Hội đồng xét xử chấp nhận tranh luận của bà T vì thủ tục hoàn tất việc chuyển nhượng sau khi hợp đồng được công chứng, chứng thực, nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất thì phải thực hiện khâu nộp thuế, phí mới hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngày 27/4/2024, là ngày cuối cùng của thời hạn 30 ngày nghĩa là các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo hợp đồng đặt cọc bắt đầu từ ngày 27/3/2024. Đã hết thời hạn 30 ngày, ông C không hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất; bà T đòi lại tiền cọc nhưng ông C từ chối nghĩa vụ nên bà T yêu cầu Ngân hàng lập biên bản xác nhận nội dung chuyển tiền đặt cọc vào ngày 05/6/2024. Những tình tiết, chứng cứ nêu trên chứng minh ông Nguyễn Văn C đã vi phạm cam kết nên bản án sơ thẩm buộc bên nhận cọc phải trả lại tiền cọc và phạt cọc gấp hai lần là đúng. Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hòa đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ.

Tuy nhiên, bản án sơ thẩm đưa ông Nguyễn Văn C1, bà Phạm Hoàng Y vào tham gia tố tụng nhưng không buộc họ liên đới thực hiện nghĩa vụ là thiếu sót vì số tiền bà T chuyển đặt cọc để giải ngân tiền dư nợ của ông C1, bà Y tại Ngân hàng.

Do đó, Tòa án cấp phúc thẩm sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng nhận định nêu trên và nghĩa vụ chịu án phí. Tại giai đoạn phúc thẩm, Hội đồng xét xử xét thấy ông C 80 tuổi, có chứng cứ chứng minh đau, yếu; bệnh tật nên Tòa án cấp phúc thẩm miễn án phí cho ông C; Tòa án cấp phúc thẩm sửa một phần bản án sơ thẩm nên ông Nguyễn Văn C (người kháng cáo không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm). Vì các lẽ trên, Áp dụng: