Bản án 212/2025/DS-STTranh chấp hợp đồng đặt cọc

Từ những tài liệu, chứng cứ đã thu thập có trong hồ sơ vụ án. Sau khi nghe lời trình bày của các đương sự và quá trình tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử thấy rằng:

[1] Về thủ tục tố tụng: Nguyên đơn bà Trang Thị Quỳnh L khởi kiện bị đơn bà Huỳnh Thị H và ông Trần Văn N về nội dung “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Căn cứ quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, việc xác định tư cách tham gia tố tụng của các đương sự đã nêu là phù hợp với quy định của pháp luật. Bị đơn bà Huỳnh Thị H và ông Trần Văn N có nơi cư trú tại tổ 1, khu phố 3A, phường T, Thành phố H nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 18 - Thành phố Hồ Chí Minh theo quy định tại Điều 26, 35, 36, 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và Điều 3, Điều 4 Nghị quyết số 81/2025/UBTVQH15 ngày 27/6/2025 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; điểm đ khoản 5 Nghị quyết số 01/2025/NQ-HĐTP ngày 27/6/2025 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định về tiếp nhận nhiệm vụ, thực hiện thẩm quyền của các Tòa án nhân dân.

[2] Đối với người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Triệu Văn H vắng mặt tại phiên tòa, tuy nhiên ngày 15/9/2025 Tòa án đã tiến hành lấy lời khai của ông Triệu Văn H và tống đạt niêm yết các văn bản tố tụng để đương sự thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình.

Vì vậy, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt ông Triệu Văn H theo quy định tại Điều 227 và Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[3] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Hội đồng xét xử thấy rằng: Về nguồn gốc đất mà các bên tiến hành đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân huyện B, tỉnh B cấp giấy chứng nhận quyền sử 9 dụng đất số vào sổ cấp GCN: CH09098 ngày 21/11/2013 cho ông Triệu Văn H đối với diện tích đất 4.267m2, thửa đất số 66, tờ bản đồ số 6 tọa lạc tại xã T, huyện B, tỉnh B (nay là khu phố 4, phường H, Thành phố H). Thông qua sự giới thiệu của ông C (không rõ họ tên, năm sinh) - quan hệ là họ hàng với bà Huỳnh Thị H - nhà ở đối diện nhà ông Triệu Văn H nên mới biết ông Triệu Văn H có nhu cầu chuyển nhượng một phần thửa đất 66, tờ bản đồ số

6. Sau đó, ngày 04/3/2018, bà Huỳnh Thị H, ông Trần Văn N và ông Triệu Văn H thống nhất thỏa thuận chuyển nhượng diện tích 487m2 (chiều ngang 15m, chiều dài 32,5m) với giá trị 487.000.000 đồng (bốn trăm tám mươi bảy triệu đồng) thể hiện tại chứng cứ “Giấy đặt cọc tiền đất”. Đồng thời cùng ngày bà H, ông N có đặt cọc cho ông H số tiền 187.000.000 đồng và hai bên ký tên lăn tay xác nhận. Nội dung thỏa thuận là bên A (ông H) sẽ chịu các khoản phí giấy tờ cho bên B (bà H, ông N) và cam kết đất không có tranh chấp, ngược lại bên B (ông N, bà H) không mua sẽ mất cọc. Thông qua sự giới thiệu của ông Nguyễn Văn B, sinh năm 1971; địa chỉ: Số 167, D10, khu phố 1, phường B, Thành phố H nên mới biết bà Trang Thị Quỳnh L có nhu cầu nhận chuyển nhượng phần đất. Ngày 13/4/2018, bà Trang Thị Quỳnh L và vợ chồng bà Huỳnh Thị H, ông Trần Văn N đồng ý chuyển nhượng diện tích 192m2 (chiều ngang 06m, chiều dài 32m) với giá trị 400.000.000 đồng (bốn trăm triệu đồng) thể hiện tại chứng cứ “Giấy nhận tiền đặt cọc mua bán đất”. Phần đất này nằm trong tổng diện tích 487m2 thuộc một phần thửa đất số 66, tờ 6 mà bị đơn đã nhận chuyển nhượng của ông Triệu Văn H. Đồng thời cùng ngày bà L có đặt cọc cho bà H, ông N số tiền 250.000.000 đồng và hai bên ký tên lăn tay xác nhận. Văn bản này được lập tại nhà của bà H, ông N và nội dung được lập trên tờ giấy 4A đã có sẳn nội dung, phía bà L chỉ điền thêm thông tin các bên chuyển nhượng, thửa đất, giá trị chuyển nhượng, phương thức thanh toán tiền, thỏa thuận ngày ký công chứng. Văn bản này được lập thành 02 bản chính, mỗi bên giữ 01 bản và có sự xác nhận của người làm chứng là ông Nguyễn Văn B và ông Trang Văn L, sinh năm 1967; địa chỉ: hộ khẩu thường trú: Tổ 4, ấp 5, xã N, tỉnh Đ; Tạm trú tại: Khu công nghiệp C, tỉnh B. Phần đất diện tích 192m2 (chiều ngang 06m, chiều dài 32m) mà ông N, bà H chuyển nhượng cho bà L có vị trí tứ cận: - Phía Đông giáp căn nhà cấp 4A của ông Triệu Văn H đang sử dụng. - Phía Tây giáp diện tích còn lại 09m của bị đơn nhận chuyển nhượng của ông Triệu Văn H. - Phía Bắc giáp đất ông Triệu Văn H. - Phía Nam giáp đường đất. Như vậy, số tiền mà ông N, bà H đã nhận cọc của bà L là 250.000.000 đồng, đây là những tình tiết có thật, được các bên đương sự thừa nhận, không cần phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Mặc khác đánh giá toàn bộ tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, Hội đồng xét xử thấy rằng: Trên thực tế, trước đó ngày 30/01/2018, ông Triệu Văn H 10 đã lập “Hợp đồng ủy quyền” cho bà Nguyễn Phương T, sinh năm 1989; hộ khẩu thường trú: Khu phố 4, phường T, thị xã B, tỉnh B (nay là khu phố 4, phường H, Thành phố H) với mục đích chuyển nhượng cho người khác đối với thửa đất số 66, tờ 6 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP 334480 do Ủy ban nhân dân huyện B, tỉnh B cấp ngày 21/11/2013 cho ông Triệu Văn H và được Văn phòng công chứng B, tỉnh B chứng nhận số công chứng 003109, quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGD. Trên cơ sở đó, ngày 08/3/2018, bà Nguyễn Phương T (thay mặt ông Triệu Văn H) ký “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với bà Võ Thị H, sinh năm 1969; hộ khẩu thường trú: Khu phố 4, phường T, Thành phố H được Văn phòng công chứng H, thị xã B, tỉnh B chứng nhận số công chứng 1099, quyển số 09/2018TP/CC-SCC/HĐGD. Đến ngày 15/3/2018, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã B, tỉnh B (nay là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai số 29 - Thành phố H) ký biến động quyền sở hữu tài sản cho bà Võ Thị H. Việc bà Võ Thị H nhận chuyển nhượng đất ký ngày 08/3/2018 thì tài sản này không có tranh chấp, đất không bị kê biên để thi hành án, đất được quyền chuyển nhượng hợp pháp, ngay tình. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước thẩm định và đã hoàn thành theo quy định tại Điều 26, 27, 134, 135 Luật đất đai (sửa đổi, bổ sung năm 2024) và các Điều 500, 501, 502 Bộ luật dân sự năm 2015. Đối với giao dịch dân sự đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/3/2018, giữa bà Huỳnh Thị H, ông Trần Văn N và ông Triệu Văn H phần đất chuyển nhượng diện tích là 487m2 (chiều ngang 15m, chiều dài 32,5m) các bên chỉ mới dừng lại là ký kết hợp đồng đặt cọc, phía bà H, ông N chưa được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai nên ông N, bà H không phải là chủ sở hữu hợp pháp. Sau khi nhận chuyển nhượng của ông Triệu Văn H đối với phần đất này thì ngày 13/4/2018 ông N, bà H tiếp tục chuyển nhượng cho bà Trang Thị Quỳnh L diện tích đất 192m2, tuy nhiên thửa đất số 66, tờ 6 không còn thuộc quyền sở hữu của ông Triệu Văn H mà đã sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Võ Thị H nên việc tiếp tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trang Thị Quỳnh L và bà Huỳnh Thị H, ông Trần Văn N là do đối tượng quyền sử dụng đất không thể thực hiện được dẫn đến giao dịch đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu. Xét, về lỗi 02 bên đều có lỗi, vì thực tế thời điểm ký giấy đặt cọc tiền đất bà Trang Thị Quỳnh L biết rõ nguồn gốc đất chuyển nhượng là của ai, đến xem vị trí đất nhưng do tin tưởng vợ chồng ông N, bà H nên đồng ý mua. Thực tế ông N, bà H thời điểm ký giấy đặt cọc ngày 13/4/2018 không phải chủ sử dụng đất hợp pháp để định đoạt phần đất này. Bản thân, bị đơn ông N, bà H cũng tin tưởng ông H nên khi ký hợp đồng đặt cọc với ông H ngày 04/3/2018, sau đó 02 bên chưa làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.

Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử xác định giao dịch dân sự đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/4/2018 giữa bà L và bà H, ông N vô hiệu nên xử lý hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu là hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bị đơn bà H, ông N phải hoàn trả lại cho nguyên đơn bà L số tiền đã nhận cọc 250.000.000 đồng là phù hợp pháp luật quy định tại các 11 Điều 116, 117, 122, 131, 328 Bộ luật dân sự năm 2015.

Vì vậy, có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc phạt cọc vi phạm số tiền số 250.000.000 đồng và khởi kiện bổ sung yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 13/4/2018. Tại phiên tòa nguyên đơn thay đổi ý kiến đồng ý tuyên giao dịch đặt cọc ngày 13/4/2018 giữa bà L và bà H, ông N là vô hiệu, đồng thời xin rút lại yêu cầu phạt vi phạm số tiền 250.000.000 đồng đối với bị đơn. Xét đây là ý chí tự nguyện của đương sự và phù hợp pháp luật nên Hội đồng xét xử quyết định đình chỉ xét xử yêu cầu này theo quy định tại khoản 2 Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[4] Xét, ý kiến của bị đơn bà Huỳnh Thị H, ông Trần Văn N về việc đồng ý trả lại số tiền nhận cọc 250.000.000 đồng cho nguyên đơn nhưng với phương án trả dần mỗi tháng 5.000.000 đồng cho đến khi thanh toán hết số tiền trên vì hiện nay có hoàn cảnh kinh tế khó khăn nên không có khả năng thanh toán 01 lần. Tuy nhiên phương thức trả dần số tiền này phía nguyên đơn bà bà Trang Thị Quỳnh L không đồng ý và gây ảnh hưởng đến quyền lợi của nguyên đơn nên không được Hội đồng xét xử chấp nhận.

[5] Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát về phần thủ tục tố tụng, về nội dung đề nghị giải quyết là phù hợp nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

[6] Chi phí tố tụng: Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ tài sản tranh chấp: Số tiền 2.000.000 đồng. Bị đơn bà Huỳnh Thị H, ông Trần Văn N phải chịu. Nguyên đơn bà Trang Thị Quỳnh L đã nộp tạm ứng chi phí này nên bị đơn phải hoàn trả lại cho nguyên đơn số tiền 2.000.000 đồng (hai triệu đồng).

[7] Án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn phải chịu án phí do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được Tòa án chấp nhận. Hoàn trả lại cho nguyên đơn số tiền 6.300.000 đồng tạm ứng án đã nộp theo quy định của pháp luật.