Bản án 237/2025/DS-STTranh chấp hợp đồng đặt cọc

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về thẩm quyền giải quyết vụ án và quan hệ pháp luật tranh chấp: Nguyên đơn yêu cầu Huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu trả tiền đặt cọc; bị đơn có nơi cư trú tại phường S, tỉnh Đồng Tháp nên căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng Dân sự, Luật tố tụng hành chính, Luật tư pháp người chưa thành niên, Luật phá sản và Luật Hoà giải đối thoại tại toà án xác định đây là vụ án “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng đặt cọc” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 2 – Đồng Tháp.

[2]. Về sự vắng mặt của đương sự: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Huỳnh Hiếu N đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không lý do nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự là phù hợp với quy định tại điểm b, khoản 2 Điều 227, khoản 1 điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự.

[3]. Về nội dung vụ án: Nguyên đơn yêu cầu Huỷ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/02/2022 giữa ông Trần Văn S và Công ty Trách nhiệm hữu hạn T2 (đại diện là ông Bùi Ngọc T1); yêu cầu trả tiền đặt cọc, tiền phạt vi phạm tổng cộng là 807.500.000 đồng, yêu cầu thực hiện khi án có hiệu lực pháp luật; Bị đơn thống nhất huỷ hợp đồng và đồng ý trả tiền cho nguyên đơn số tiền là 807.500.000 đồng, thời gian thực hiện trong 60 ngày kể từ ngày xét xử. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là anh H1 rút yêu cầu độc lập. [3.1] Tại đơn khởi kiện và đơn khởi kiện bổ sung nguyên đơn yêu cầu tuyên bố Hợp đồng mua bán đất nến kiêm biên nhận đặt cọc giữa ông S và công ty B vô hiệu và yêu cầu bị đơn trả số tiền tổng cộng là 1.055.000.000 đồng; quá trình tố tụng và tại phiên toà nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện yêu cầu tuyên bố huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu bị đơn trả số tiền cọc là 500.000.000 đồng và tiền phạt vi phạm là 307.500.000 đồng; tổng cộng là 4 807.500.000 đồng. Xét việc thay đổi yêu cầu khởi kiện không vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu nên Hội đồng xét xử căn cứ Điều 244 Bộ luật Tố tụng Dân sự chấp nhận việc thay đổi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Hội đồng xét xử nhận thấy: Ngày 22/02/2022 ông T văn S và đại diện Công ty Trách nhiệm hữu hạn T2 (gọi là công ty) là ông Bùi Ngọc T1 có ký Hợp đồng mua bán đất nền kiêm biên nhận đặt cọc. Nội dung bên công ty đồng ý bán cho ông S một lô đất nằm trong bản đồ quy hoạch khu dân cư L, ký hiệu C10, diện tích 7,5m x 20m = 150 m2, với số tiền 600.000.000 đồng. Phương thức thanh toán: sau khi ký hợp đồng, ông S đặt cọc cho công ty số tiền là 500.000.000 đồng, số tiền còn lại 100.000.000 đồng thanh toán sau khi bên công ty bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo số lô và diện tích theo hợp đồng đã ký kết. Thời gian giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau 45 ngày kể từ ngày ký hợp đồng mua bán và đặt cọc bên công ty sẽ bàn giao lô đất tại dự án và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Sở T3 tỉnh cấp là đất ở khu dân cư. Nếu bên công ty không thực hiện thủ tục giấy tờ và giao đất nền đúng thời hạn hợp đồng sẽ chịu phạt lãi suất 3%/tháng trên số tiền đã nhận cọc cho ông S; bên ông S mà chưa thanh toán đủ số tiền còn lại theo hợp đồng thì phải chịu tiền lãi suất 3%/tháng trên số tiền phải thanh toán cho công ty.

Tuy nhiên, đến nay đã hơn 03 năm kể từ ngày ông T1 đại diện công ty nhận số tiền cọc là 500.000.000 đồng của ông S nhưng công ty vẫn chưa bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông S, mặc dù quyền sử dụng đất phía công ty đã giao cho ông S quản lý sử dụng. Qua xem xét thẩm định phần đất tranh chấp có diện tích thực tế như sau: Diện tích 156.6m2, trong đó phần đất thuộc thửa 703 có diện tích là 144,2m2 và phần đất thuộc thửa 704 có diện tích 12.4m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS11914 và giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số CS11990 cấp cùng ngày 10/6/2021 do Sở Tài nguyên môi trưởng tỉnh T cấp cho ông Bùi Ngọc T1 (cùng sử dụng với ông Huỳnh Hiếu N). Vị trí tứ cận: Hướng Đông giáp đường nhựa; Hướng Tây giáp Đặng Công H2; Hướng Nam giáp Bùi Ngọc T1, Huỳnh Hiếu Nghĩa Hướng Bắc giáp Trần Văn S; (Có sơ đồ đo đạc kèm theo) Trên thửa đất có hàng rào và chậu cây, các đương sự không tranh chấp nên Hội đồng xét xử không xem xét. Các đương sự thống nhất giá chuyển nhượng là 600.000.000 đồng, không yêu cầu định giá. Tại phiên toà các bên thống nhất Huỷ hợp đồng mua bán đất nền kiêm biên nhận đặt cọc ngày 22/02/2022 giữa ông Trần Văn S và công ty Trách nhiệm hữu hạn T2 nên hội đồng xét xử ghi nhận. 5 Hậu quả của việc huỷ bỏ hợp đồng: Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Các bên thống nhất công ty phải trả cho ông Trần Văn S số tiền tổng cộng là 807.500.000 đồng, ông S tự nguyện trả lại quyền sử dụng đất cho công ty nên Hội đồng xét xử ghi nhận. Về thời gian trả tiền, trả đất: Nguyên đơn yêu cầu trả khi án có hiệu lực pháp luật; bị đơn xin trả trong thời gian 60 ngày kể từ ngày xét xử. Hội đồng xét xử xét thấy các bên đã tự nguyện huỷ bỏ Hợp đồng và chuyển sang nghĩa vụ trả tiền nên cần thiết buộc công ty phải thực hiện trả tiền khi án có hiệu lực pháp luật và ông S có nghĩa vụ trả quyền sử dụng cho công ty thực hiện cùng lúc với việc công ty thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Đối với quyền sử dụng đất thửa 703, 704 hiện không có tranh chấp nên Hội đồng xét xử không xem xét, trường hợp có tranh chấp sẽ giải quyết bằng vụ án khác. [3.2]. Đối với yêu cầu độc lập của anh H1, xét thấy anh H1 rút yêu cầu độc lập là tự nguyện nên Hội đồng xét xử đình chỉ yêu cầu độc lập của anh H1.

Từ những phân tích trên Hội đồng xét xử nhận thấy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có cơ sở nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

[4]. Chi phí tố tụng: Tại phiên toà các đương sự thống nhất mỗi bên chịu ½ chi phí tố tụng là 1.288.947 đồng. Do ông Trần Văn S đã tạm ứng toàn bộ chi phí tố tụng là 2.577.894 đồng nên buộc công ty trả lại cho ông S số tiền là 1.288.947 đồng.

[5]. Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí sơ thẩm theo quy định tại Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự và Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

[6]. Về quyền kháng cáo của đương sự: Được thực hiện theo quy định tại các Điều 271 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[7] Xét ý kiến đề nghị của đại diện Viện kiểm sát là phù hợp với quan điểm của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận. Vì các lẽ trên,

Căn cứ vào: