Bản án 86/2025/DS-STTranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Bị đơn có nơi cư trú tại phường S, tỉnh Đồng Tháp nên căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự, khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng Dân sự, Luật tố tụng hành chính, Luật tư pháp người chưa thành niên, Luật phá sản và Luật Hoà giải đối thoại tại Toà án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 2 – Đồng Tháp.

[2]. Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu huỷ Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, nhà và đòi lại tài sản.

Căn cứ vào Điều 166, Điều 472 Bộ luật Dân sự xác định quan hệ pháp luật là tranh chấp “Hợp đồng thuê tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và đòi lại tài sản”. 3

[3]. Về thủ tục tố tụng: Nguyên đơn bà H có mặt; bị đơn bà G, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh N, anh C1, ông C1 vắng mặt không lý do dù toà án đã tống đạt hợp lệ.

Căn cứ vào Điều 227, 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử quyết định xét xử vắng mặt các bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

[4]. Về nội dung vụ án: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Huỷ hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liến với đất giữa Lê Thị Mỹ H và Phạm Thị G được ký vào ngày 01/12/2020 và yêu cầu bà G trả lại cho bà nhà và đất khi án có hiệu lực pháp luật. Bị đơn Phạm Thị G không đồng ý yêu cầu của nguyên đơn, xin cho thời gian đến hết năm 2025 để chuộc lại quyền sử dụng đất (tại biên bản ngày 16/7/2025 bà G xin chuộc lại nhà đất trong thời gian 01 tháng kể từ ngày 16/7/2025). Bị đơn không có yêu cầu phản tố. Xét hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ngày 01/12/2020 giữa bà Lê Thị Mỹ H và bà Phạm Thị G: Xét về hình thức hợp đồng căn cứ Điều 502 Bộ luật Dân sự tuy các bên đã thực hiện lập thành văn bản nhưng không qua công chứng, chứng thực. Tuy nhiên hợp đồng này các bên đương sự thừa nhận tự nguyện thoả thuận và tự nguyện ký tên nên mặc dù không đảm bảo về mặt hình thức nhưng vẫn phát sinh hiệu lực. Về nội dung hợp đồng: Trong hợp đồng hai bên thoả thuận những nội dung cơ bản như sau: Tài sản cho thuê: căn nhà trên 02 thửa đất 803, 892; Thời gian thuê: 04 năm từ ngày 01/12/2020 đến ngày 01/12/2024. Giá cho thuê: 2.000.000 đồng/tháng. Bên bà H không nhận tiền cọc của bên bà G. Phương thức thanh toán: Thanh toán bằng tiền mặt từ ngày 01 đến ngày 05 hàng tháng. Mục đích thuê: Bà H cho bà G thuê để sinh sống. Nhận thấy tài sản cho thuê là một căn nhà được xây dựng nằm trên 01 phần thửa đất số 803, tờ bản đồ số 12, diện tích 135,1 m² loại đất ở nông thôn theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS10994 ngày 02/11/2020 và một phần thửa đất số 892, tờ bản đồ số 12, diện tích 131,8 m², loại đất trồng cây hàng năm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS10907 ngày 07/10/2020 cùng do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Đ) cấp cho bà Lê Thị Mỹ H. Do đó có cơ sở xác định đây là tài sản hợp pháp của bà Lê Thị Mỹ H. Nguyên nhân bà H yêu cầu huỷ hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nêu trên là do bị đơn vi phạm nghĩa vụ trả tiền thuê. Theo đó bà G trả tiền thuê không đúng thoả thuận và từ tháng 5/2024 đến nay bà G không thực hiện nghĩa vụ trả tiền đầy đủ. Vì vậy bà G đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của bên thuê tài sản được quy định tại điểm b, khoản 6.1 Điều 6 của hợp đồng làm cho nguyên đơn không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng. Bà G cho rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà H là để cầm cố lấy số tiền 400.000.000 đồng và cung cấp một “giấy mua bán đất nhà” với nội 4 dung bà G có bán miếng đất nhà cho bà H với giá 400.000.000 đồng, đúng 12 tháng bà G chuộc lại với giá 400.000.000 đồng. Nay hết thời hạn đã lâu nhưng do bà bệnh nên chưa có tiền chuộc, nay bà xin thời gian cuối năm 2025 để chuộc lại nhà đất, không đồng ý yêu cầu của bà H. Toà án thông báo cho bà G về việc khởi kiện bà H tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng bà G không khởi kiện nên Hội đồng xét xử không đặt ra xem xét. Trong quá trình giải quyết vụ án bà G, hứa hẹn nhiều lần, tại biên bản thẩm định ngày 19/12/2024 các bên thoả thuận nếu bà G đóng tiền thuê trễ hạn thì bà H được quyền lấy lại nhà và đất, bà G phải dọn đi trả tài sản cho bà H; tại biên bản làm việc ngày 16/7/2025 bà G xin chuộc lại nhà đất trong thời gian 01 tháng kể từ ngày 16/7/2025 nhưng bà G không thực hiện. Về hậu quả khi huỷ hợp đồng: Nguyên đơn yêu cầu bà G trả lại quyền sử dụng đất và nhà cho bà H; Qua xem xét thẩm định: Trên 02 thửa đất 803, 892 cấp cho bà H có 01 căn nhà bán kiên cố, cột bê tông, cây tạp, vách tường không tô, nền cimen, mái tole fibro đã cũ, diện tích 142.6m2, tỷ lệ còn lại 30%; đơn giá 1.858.000 đồng/m2, thành tiền: 79.485.240 đồng. Mái che trước nhà: nền cimen, mái tole, không vách, cột sắt; diện tích 58.125m2, tỷ lệ còn lại 50%, đơn giá 515.000 đồng/m2, thành tiền 14.967.187 đồng. Phía sau nhà có 01 chuồng gà diện tích 15.6m2, không xác định được giá trị sử dụng. Về cây trồng: 01 cây xoài, 01 cây mít trồng trước khi chuyển nhượng và cho thuê. Trước khi chuyển nhượng và cho thuê tài sản thì đã có những công trình và cây trồng này. Tuy hợp đồng thuê ngày 01/12/2020 chỉ thể hiện đối tượng thuê là căn nhà được xây dựng một phần trên 02 thửa đất 803, 892 nhưng các đương sự thống nhất toàn bộ quyền sử dụng đất thuộc 02 thửa đất này hiện tại bà G là người quản lý sử dụng. Hợp đồng thuê tài sản chấm dứt thì bên thuê tài sản phải trả lại tài sản đã thuê theo quy định tại Điều 482 Bộ luật Dân sự nên cần buộc bà G trả lại quyền sử dụng đất thửa 803, 892 cùng căn nhà trên đất khi án có hiệu lực pháp luật. Bà H không yêu cầu trả tiền thuê nhà còn thiếu nên Hội đồng xét xử không xem xét;

Từ những phân tích trên Hội đồng xét xử nhận thấy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có cơ sở nên Hội đồng xét xử chấp nhận. Đối với các tài sản khác trên đất các đương sự không yêu cầu nên Hội đồng xét xử không đặt ra xem xét.

[4]. Xét ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 2 – Đồng Tháp tại phiên tòa là có cơ sở nên chấp nhận.

[5]. Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí sơ thẩm theo quy định tại Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự và khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

[6]. Về quyền kháng cáo của đương sự: Được thực hiện theo quy định tại các Điều 271 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự. 5 Vì các lẽ trên,

Căn cứ vào: