Bản án 343/2025/DS-PTTranh chấp hợp đồng đặt cọc

[1] Về thủ tục tố tụng: Về xác định tư cách tham gia tố tụng, đưa thiếu ông L là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, ông L chết, lẽ ra Toà án cấp sơ thẩm phải đưa người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng vào tham gia tố tụng gồm bà M, ông V, bà X nhưng bỏ sót, tuy nhiên những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông L đều có tham gia tố tụng giải quyết vụ án, nên việc thiếu sót này không ảnh hưởng đến việc giải quyết vụ án, Tòa án cấp phúc thẩm đã đưa vào tham gia tố tụng cho đầy đủ và rút kinh nghiệm đối với Toà án cấp sơ thẩm. Bị đơn bà Nguyễn Phương T đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt và có người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp tham gia phiên tòa và trình bày kháng cáo cũng như quan điểm thay cho bà T nên HĐXX thống nhất xem xét kháng cáo của bà T. Người liên quan Văn phòng công chứng A, Công ty L, ông Vũ Văn C vắng mặt nên Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự tiến hành xét xử vắng mặt những người có tên nêu trên. Tại phiên tòa nguyên đơn ông V và người đại diện theo ủy quyền của bà M rút toàn bộ kháng cáo, xét thấy việc rút kháng cáo của đương sự là tự nguyện nên căn cứ Điều 289 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử đình chỉ đối với kháng cáo của ông V, bà M.

[2] Về nội dung vụ án: Vào ngày 21/8/2013, ông V đại diện cho cha mẹ ruột là ông L (chết 14/6/2016), bà M ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng 01 phần diện tích đất 2.500m2 (chưa được cấp GCNQSD đất) cho bà T với giá chuyển nhượng 16.250.000.000 đồng. Phương thức thanh toán như sau: đợt 1 đặt cọc số tiền 2.000.000.000 đồng vào ngày 21/8/2013; đợt 2 thanh toán tiếp 2.000.000.000 đồng; đợt 3 thanh toán 6.000.000.000 đồng. Còn lại 6.250.000.000 đồng bên bà T thanh toán mỗi tháng 1.000.000.000 đồng tính từ ngày 29/10/2013 đến ngày 29/3/2014 là kết thúc. Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc, phía ông V hợp thức hóa QSD đất diện tích đất chuyển nhượng cho bà T. Đến ngày 28/02/2014, diện tích đất 2.500m2 đã được UBND huyện A cấp GCNQSD đất số BO 400255, thửa số 29, tờ bản đồ số 10, với tổng diện tích 10.621,6m2 đứng tên ông Nguyễn Văn L. 9 Từ khi ký kết hợp đồng đến ngày 07/3/2014, bà T đã thanh toán chuyển khoản và đưa tiền mặt cho ông V tổng cộng 6.765.000.000 đồng. Ông V đã tạm giao diện tích đất 2.500m2 (đo đạc thực tế 2.490,9m2) cho bà T sử dụng và bà T có xây dựng công trình trên đất. Phía ông V cho rằng không vi phạm thỏa thuận vì thực tế phần diện tích đất 2.500m2 gia đình ông V đã được Nhà nước cấp giấy vào ngày 28/02/2014, trong khi các bên thỏa thuận thời gian kết thúc thanh toán vào ngày 29/3/2014.

Do đó, ông V khởi kiện yêu cầu: - Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng QSD đất ngày 21/8/2013. Bà T phải giao trả cho ông V 2.490,9m2, ông V trả lại cho bà T 6.765.000.000 đồng. Ông V sẽ nhận các công trình xây dựng, cây trồng theo chứng thư định giá ngày 06/4/2015 và thanh toán lại giá trị theo kết quả định giá là 825.889.000 đồng cho bà T. Đối với các công trình bà T tự xây dựng ngoài chứng thư định giá trên thì buộc bà T tự tháo dỡ và tự chịu thiệt hại. Bà T thừa nhận đã vi phạm hợp đồng đặt cọc, nhưng lỗi là từ phía ông V, nên khởi kiện yêu cầu: - Công nhận hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng QSD đất, hai bên tiếp tục thực hiện hợp đồng. - Tuyên hủy GCNQSD đất số CK 386211 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Kiên Giang cấp ngày 19/10/2017 đứng tên bà Phạm Thị M. - Tuyên hủy hợp đồng tặng cho QSD đất giữa bà M với ông V liên quan đến phần đất tranh chấp 2.500m2 nằm trong tổng diện tích đất 8.611,6m2 đứng tên bà M. - Hủy nội dung chỉnh lý biến động ngày 25/4/2022 sang tên từ bà M cho ông V đối với diện tích đất 2.500m2 nằm trong tổng diện tích đất 8.611,6m2 đứng tên bà M. Đến ngày 05/3/2025, bà T có đơn xin rút lại toàn bộ yêu cầu phản tố nêu trên.

[3] Xét kháng cáo của bà T yêu cầu hủy án sơ thẩm, sau đó bà T thay đổi kháng cáo yêu cầu sửa án sơ thẩm, công nhận hợp đồng CN QSDĐ ngày 21/8/2013 giữa ông V và bà T có hiệu lực pháp luật, buộc ông V tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký kết để bà T được tiếp tục quản lý sử dụng đất và tài sản trên đất. Bà T đồng ý thanh toán cho ông V tổng số tiền 25.040.958.430 đồng, xét thấy: - Đối với hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng QSD đất ngày 21/8/2013 giữa ông V với bà T: + Về hình thức: Hợp đồng đặt cọc được lập thành văn bản, thời điểm ký kết ông V, bà T đều có đủ năng lực hành vi dân sự, việc giao kết hợp đồng xuất phát từ ý chí tự nguyện giữa các bên, không trái đạo đức xã hội.

Do đó, về hình thức hợp đồng là đúng quy định tại Điều 122, Điều 124, Điều 358 BLDS năm 2005. 10 + Về nội dung: Tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng diện tích đất 2.500m2 (đo đạc thực tế 2.490,9m2) thì gia đình ông V vẫn chưa được cấp GCNQSD đất. Hơn nữa, căn cứ vào giấy ủy quyền ngày 14/8/2009 thì ông L, bà M chỉ ủy quyền cho ông V được quyền thế chấp, bảo lĩnh cho bên thứ ba vay (trong đó có diện tích đất 2.500m2 chuyển nhượng cho bà T). Như vậy, ông V cũng không phải là chủ sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

Do đó, việc ông V và bà T ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 21/8/2013 để chuyển nhượng diện tích đất 2.500m2 là vi phạm quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, nên hợp đồng đặt cọc ngày 21/8/2013 bị vô hiệu về nội dung theo quy định Điều 128 BLDS năm 2005. Về lỗi dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu: Tại mục 2 Điều II về phương thức thanh toán trong hợp đồng đặt cọc ngày 21/8/2013 giữa bà T và ông V đã thỏa thuận: “Thanh toán bằng chuyển khoản qua ngân hàng VIETCOMBANK số tài khoản 0091000373868 tên Nguyễn Phạm M V, chia làm 04 đợt: Đợt 1: Ngày 21/8/2013 đặt cọc 2.000.000.000đ; đợt 2: Ngày 05/9/2013 trả tiếp 2.000.000.000đ; đợt 3: Ngày 28/9/2013 trả tiếp 6.000.000.000đ; Còn lại: 6.250.000.000đ bên B thanh toán cho bên A mỗi tháng một tỷ đồng kể từ ngày 29/10/2013 đến ngày 29/3/2014 kết thúc“ (BL số 07). Nhưng đến nay, bà T chỉ mới thanh toán cho ông V số tiền là 6.765.000.000 đồng, như vậy là mới thanh toán xong số tiền đợt 2 và 01 phần số tiền đợt 3, nên bà T đã vi phạm nghiêm trọng thỏa thuận thanh toán theo hợp đồng các bên đã ký kết. Ngoài ra, tại Bản án phúc thẩm số 55/2016/DS-PT ngày 08/4/2016 của TAND tỉnh Kiên Giang, bà T đã thống nhất thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng QSD đất với ông V, ông V cũng đã thanh toán lại toàn bộ số tiền đã nhận và bồi thường hợp đồng cho bà T theo đúng thỏa thuận, tại Công văn 288/CV- CCTHADS ngày 18/5/2020 của Chi cục thi hành án dân sự huyện A xác định ông V đã nộp tiền tại Chi cục thi hành án dân sự huyện A 13.500.000.000 đồng, sau đó ông V đã xin nhận lại 5.000.000.000 đồng, hiện nay còn 8.000.000.000 đồng Chi cục thi hành án dân sự huyện A đã gửi tiết kiệm (BL 923).

Do đó, bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông V và yêu cầu độc lập của bà X, bà M, tuyên hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng QSD đất ngày 21/8/2013 là vô hiệu và buộc bà T và Công ty TNHH MTV L có nghĩa vụ trả lại cho ông V diện tích đất đo đạc thực tế là 2.490,9m2 theo Tờ trích đo địa chính số TĐ 361-2024 ngày 23/7/2024 của Chi nhánh VPĐK đất đai thành phố A là đúng quy định pháp luật. Xét thấy vụ án xảy ra tranh chấp từ năm 2014 và từ năm 2014 đến nay bà T đã sử dụng diện tích đất tranh chấp để kinh doanh, theo Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 17/11/2014 và Chứng thư định giá số 34/CT - ĐGBĐS/KGRE ngày 06/4/2015 của Công ty cổ phần đất động sản K với số tiền 825.889.000 đồng. Đối với các công trình bà T xây dựng ngày 24/4/2015 Biên bản ghi nhận thay đổi hiện trạng (BL 59) bà T cam kết không yêu cầu bồi 11 thường việc xây dựng làm thay đổi hiện trạng công trình, đồng thời Tòa án đã ra Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 03/2015/QĐ-BPKCTT về việc cấm bà T thực hiện việc xây dựng, sửa chữa công trình trên phần đất tranh chấp. Đến ngày 22/8/2017, Tòa án tiếp tục ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 17/2017/QĐ-BPKCTT về việc cấm bà T thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp theo quy định tại Điều 122 BLTTDS năm 2015, nhưng bà T vẫn tiếp tục xây dựng các công trình kiên cố như hiện nay, cụ thể: - Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 17/11/2014 và Chứng thư định giá số 34/CT-ĐGBĐS/KGRE ngày 06/4/2015 của Công ty cổ phần bất động sản K đất 2.491m2 trị giá 35.820.580.000 đồng, nhà ở 245m2, hàng rào 81,8m2, phòng vệ sinh bên trong nhà ở, mái che trước nhà 57,5m2 tổng trị giá 823.029.000 đồng, cây trồng tổng trị giá 2.860.000 đồng; - Chứng thư định giá số 398.1/2018/CTTDDG-VFAVIETNAM ngày 09/5/2018 của Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính V, 2.491m2 trị giá 93.163.400.000 đồng, giá trị công trình: nhà Bungalow 1 diện tích 1.104,84m2, nhà Bungalow 2 diện tích 32,52m2, nhà sàn gỗ 27m2, nhà kho (nhà tiền chế) 100,1m2, trụ bê tông 2,4m2, tường rào 77,9m2, sân 11,76m2, lối đi 4,42m2, tổng trị giá 4.184.300.000 đồng, cây trồng 9.900.000 đồng; - Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 28/5/2020, công trình: nhà Bungalow (nhà sàn gỗ) 31,9m2, nhà Bungalow 250,8m2 (6 phòng lớn, 2 phòng nhỏ), nền bê tông 204,2m2 (phía sau nhà Bungalow sàn gỗ), nền bê tông 77,2m2 (phía sau đường bê tông giáp nhà Bungalow 8 phòng), nền bê tông 75,9m2, nền bê tông 21,7m2, nhà 110,8m2, nhà 26,1m2 (nhà kho và nhà tiền chế), sân bê tông 375m2, lối đi bê tông 34,9m2, tường rào dài 6,5m, cao 1,11m. - Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 20/4/2023, diện tích đất tranh chấp 2.491m2, công trình xây dựng 2.490,5m2, gồm: nhà số I diện tích 77,2m2, nhà số 2 diện tích 75,5m2, Bungalow số 3 diện tích 250,8m2, dẫy nhà số 4 diện tích 499,5m2 (10 căn liền kề), phần đất trống 1.587,6m2 là nền bê tông. Như vậy phần xây dựng thêm nữa: nhà số 1, số 2 trước đây là nền bê tông, dãy nhà số 4 trước đây là nền bê tông và 1 nhà xây. - Chứng thư định giá số số 5054/CT-ĐGĐ/TCVA ngày 04/9/2025 diện tích 2.491m2 trị giá 69.551.211.000 đồng, so với năm 2023 thì số liệu phát sinh hiện trạng: khu nhà hàng + phòng cho thuê 159,9m2 trị giá 1.055.788.360 đồng, nhà Bungalow 3 có 7 phòng 249,6m2 trị giá 1.519.961.165 đồng, kho giặt ủi 89,76m2 trị giá 544.333.184 đồng, nhà Bungalow 3 phòng 76,4m2 trị giá 437.112.821 đồng, sân nền 30,092m2 trị giá 22.838.654 đồng. Tổng tất cả trị giá công trình xây dựng đến nay 7.847.260.000 đồng. Cây trồng 29.716.000 đồng. Cho thấy hiện trạng xây dựng ban đầu theo biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 17/11/2014, Chứng thư định giá số 34/CT-ĐGBĐS/KGRE ngày 12 06/4/2015 so với hiện trạng công trình theo Chứng thư định giá số số 5054/CT- ĐGĐ/TCVA ngày 04/9/2025, bà T đã xây dựng thay đổi hoàn toàn, do đó khởi kiện của ông V về việc ông V sẽ nhận các công trình xây dựng, cây trồng theo chứng thư định giá ngày 06/4/2015 và thanh toán lại giá trị theo kết quả định giá là 825.889.000 đồng cho bà T không thể xác định và thi hành án được. Tại phiên toà ông V chấp nhận bồi thường cho bà T số tiền 825.889.000đ nhưng ông không nhận công trình trên do bà T xây dựng không được Nhà nước cho phép nên không sử dụng được, ông yêu cầu bà T có trách nhiệm tháo dỡ trả lại đất cho ông, xét yêu cầu của ông V là tự nguyện được Hội đồng xét xử chấp nhận. Ngoài ra, trong quá trình giải quyết vụ án, UBND huyện A và UBND xã D đã nhiều lần ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính, yêu cầu bà T chấm dứt hành vi xây dựng trái phép trên đất (BL số 566, 567, 573), nhưng bà T không chấp hành, nên việc bà T xây dựng thêm các công trình và làm thay đổi hiện trạng công trình ban đầu năm 2014 sau khi có quyết định ngăn chặn của TAND A và các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là hành vi xây dựng trái phép.

Do đó, cần buộc bà T phải chịu trách nhiệm về hành vi này và phải đập phá, tháo dở, di dời các tài sản công trình trên đất để trả lại diện tích đất 2.491m2 cho ông V và tự chịu thiệt hại đối với các tài sản này. Về lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu: Ông V đại diện cho cha mẹ ông, thực hiện giao dịch dân sự với bà T, khi đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (mặc dù nguồn gốc phần đất chuyển nhượng cho bà T, là của cha mẹ ông V, đang thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), ông V không có quyền của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai năm 2003. Đối với bà Nguyễn Phương T người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, biết đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng vẫn ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông V, quá trình thực hiện hợp đồng bà T vi phạm thời hạn thanh toán theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/8/2013. Như vậy, cả hai bên đều có lỗi ngang nhau (50/50) làm cho hợp đồng vô hiệu, nên ông V và bà T mỗi người phải chịu 50% lỗi của mình, do đó bản án sơ thẩm xác định lỗi bà T 50%, lỗi ông V 50% là phù hợp. Quá trình thực hiện hợp đồng, bà T đã thanh toán tiền chuyển nhượng cho ông V số tiền 4.765.000.000 đồng trên tổng giá trị hợp đồng là 16.250.000.000 đồng (tương đương 29,32% giá trị hợp đồng), do đó như đã phân tích trên cần xác định lỗi bà T 50%, lỗi ông V 50% theo bản án sơ thẩm là có căn cứ, đúng quy định pháp luật, tuy nhiên sau khi xét xử sơ thẩm bà T có yêu cầu thẩm định giá lại, phía nguyên đơn và bà M đồng ý giá trị quyền sử dụng đất theo Chứng thư định giá số số 5054/CT-ĐGĐ/TCVA ngày 04/9/2025 diện tích 2.491m2 trị giá 69.551.211.000 đồng. Bà T thanh toán tiền chuyển nhượng cho ông V là: 13 4.765.000.000 đồng/16.250.000.000 đồng = 29,32%. 69.551.211.000 – 4.765.000.000 đồng = 64.786.211.000 đồng. 64.786.211.000 x 29,32% = 18.995.317.065 đồng. Ông V phải chịu 50% lỗi của mình: 18.995.317.065 đồng x 50% = 9.497.658.532 đồng.

Do đó, tổng số tiền ông V có nghĩa vụ trả cho bà T là: 2.000.000.000 đồng tiền đặt cọc + 4.765.000.000 đồng tiền chuyển nhượng + 9.497.658.532 đồng tiền thiệt hại thực tế + 825.889.000 đồng (giá trị thẩm định bungalow theo định giá cũ) = 17.088.547.532 đồng. Đối với diện tích đất tranh chấp hiện ông V đang được đứng tên trên giấy chứng nhận QSD đất và phía gia đình ông V không phát sinh tranh chấp gì nên án sơ thẩm tuyên buộc bà T trả cho ông V là có căn cứ. Đối với số tiền 2.200.000.000 đồng ông Vũ Văn C hùn với bà T chuyển nhượng đất của ông V. Hiện nay ông C xác định không có tranh chấp và giao toàn quyền cho bà T giải quyết. Nếu sau này có phát sinh tranh chấp thì ông C sẽ khởi kiện bà T thành vụ án khác để yêu cầu Tòa án có thẩm quyền để giải quyết, nên miễn xét. Việc sửa án sơ thẩm là do phát sinh theo sự tự nguyện của ông V và ông L đại diện cho bà M, Toà án cấp sơ thẩm không có lỗi.

[4] Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và chi phí định giá tài sản: Căn cứ Điều 157, 165 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015: Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá lần thứ nhất tổng số tiền 38.000.000 đồng (ông V nộp), lần thứ hai chi phí bản vẽ 1.664.000 đồng (ông V nộp), chi phí định giá lại 52.100.000 đồng (bà T nộp) lần 3, tổng cộng 74.974.000 đồng (ông V nộp 69.974.000 đồng, bà T nộp 5.000.000 đồng). Chi phí định giá lại tại phúc thẩm 85.000.000đ bà T đã nộp xong. Tổng cộng chi phí: 38.000.000 đồng + 1.664.000 đồng + 52.100.000 đồng + 74.974.000 đồng = 166.738.000 đồng + 85.000.000đ = 251.738.000 đồng (ông V nộp 109.638.000 đồng; bà T nộp 142.100.000 đồng). Do các bên có lỗi ngang nhau làm cho hợp đồng vô hiệu, nên nguyên đơn chịu 50%, bị đơn chịu 50% chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và chi phí định giá tài sản là 251.738.000 đồng, ông V phải chịu 125.869.000 đồng, bà T phải chịu 125.869.000 đồng. Do bà T đã nộp 142.100.000 đồng nên ông V có trách nhiệm trả lại cho bà T số tiền 16.231.000 đồng.

[5] Về án phí: [5.1] Án phí dân sự sơ thẩm: Buộc ông Nguyễn Phạm M V phải chịu án phí có giá ngạch đối với số tiền trả cho bà T 17.088.547.532 đồng là: 112.000.000 đồng + 0,1% x 13.088.547.532 đồng (phần vượt của 04 tỷ đồng) = 125.088.547 đồng. Được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 1.100.000 đồng (200.000 đồng + 14 300.000 đồng + 600.000 đồng). Nên ông V còn phải nộp thêm 123.988.547 đồng. Buộc bà Nguyễn Phương T phải chịu án phí không giá ngạch đối với yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu của nguyên đơn được chấp nhận là 300.000 đồng. Được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 1.400.000 đồng (200.000 đồng + 1.200.000 đồng), nên bà T được nhận lại 1.100.000 đồng. - Hoàn trả tiền tạm ứng án phí cho bà Phạm Thị M 300.000 đồng. - Hoàn trả tiền tạm ứng án phí cho bà Nguyễn Minh X 300.000 đồng. [5.2] Án phí dân sự phúc thẩm: Hoàn trả tiền tạm ứng án phí cho ông V, bà M số tiền 600.000đ (mỗi người đã nộp 300.000đ) theo biên lai số 0012660 ngày 24/04/2025 và 0012659 ngày 24/04/2025 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố A (nay là Phòng thi hành án dân sự khu vực B – An Giang). Hoàn trả cho bà T 300.000đ tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai của Chi cục thi hành án dân sự thành phố A (nay là Phòng thi hành án dân sự khu vực B – An Giang).