Bản án 66/2021/DS-GĐTY/c tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu

[1] Cụ Nay Văn K và cụ Huỳnh Thị V1 là vợ chồng (cụ K chết ngày 05/11/2018, cụ V1 chết năm 1992). Hai cụ có 07 người con chung là ông Nay Văn T, bà Nay Thị R, bà Nay Thị X, bà Nay Thị L, ông Nay Văn Q (chết năm 2006, vợ là bà Ksor H1, có 04 người con chung là anh Nay Văn C, chị Nay Thị Huyền T1, chị Nay Thị Huyền T2, chị Nay Thị Huyền T), bà Nay Thị Kim H và bà Nay Thị Kim S. Cụ K và cụ V1 chết không để lại di chúc, hai cụ khi còn sống tạo lập được khối tài sản là 300m2 đất thổ cư (đo thực tế là 890m2), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp tạm thời ngày 23/10/1987 đứng tên cụ K. Quá trình sử dụng đất, ngày 15/7/2013 cụ K có đơn báo cáo chính quyền Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời bị thất lạc và xin cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 22/10/2013, Ủy ban nhân dân huyện CP cấp lại Giấy chứng 6 nhận quyền sử dụng đất tên cụ K diện tích là 890m2; trong đó, 300m2 là đất thổ cư và 590m2 là đất trồng cây lâu năm.

[2] Tại “Hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” ngày 01/11/2013, cụ K tặng cho vợ chồng anh Nay Văn C (con của ông Q) và chị Huỳnh Thị Tố L1 diện tích đất 180,4m2; ngày 03/12/2013, anh C, chị L1 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trong đó 65m2 là đất thổ cư và 115,4m2 là đất trồng cây lâu năm. Sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 971/HĐTC ngày 20/7/2016, anh C, chị L1 đã thế chấp quyền sử dụng đất nêu trên tại Ngân hàng CT vay số tiền là 1.200.000.000 đồng.

[3] Tại “Hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất” ngày 24/02/2014, cụ K tặng cho vợ chồng bà Nay Thị Kim S, ông Phạm Lưu V diện tích đất là 233,5m2; ngày 31/3/2014, bà S và ông V được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trong đó 50m2 là đất thổ cư và 183,5m2 là đất trồng cây lâu năm. Sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số GIL.BĐCN.231.300816 ngày 30/8/2016 bà S, ông V thế chấp quyền sử dụng đất nêu trên tại Ngân hàng AC vay số tiền là 3.050.000.000 đồng.

[4] Tại “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất” ngày 28/9/2017, cụ K tặng cho bà Nay Thị Kim S diện tích đất 476,1m2; ngày 02/11/2017, bà S được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trong đó 185m2 là đất thổ cư và 291,1m2 là đất trồng cây lâu năm. Sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 1729/2017/PGD-CS ngày 12/12/2017, bà S, ông V thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng TT vay số tiền là 1.800.000.000 đồng.

[5] Như vậy, diện tích đất 890m2 là tài sản chung của vợ chồng cụ V1 và cụ K. Cụ V1 chết, di sản thừa kế của cụ V1 để lại là ½ diện tích đất (445m2) còn lại ½ diện tích đất (445m2) là tài sản của cụ K (trong đó có 150m2 là đất thổ cư và 295m2 là đất trồng cây lâu năm). Do ½ diện tích đất là di sản thừa kế của cụ V1 chưa chia nên là tài sản chung theo phần của các đồng thừa kế của cụ V1, trong đó có cụ K và 07 người con. Việc cụ K đứng tên kê khai và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với toàn bộ diện tích đất 890m2 nhưng chưa có ý kiến của những người thừa kế khác của cụ V1 là không đúng. Trong trường hợp này tài sản của cụ K là diện tích đất 445m2 và 1/8 kỷ phần là 55,6m2 đất cụ K hưởng quyền thừa kế di sản của cụ V1. Theo quy định của pháp luật, cụ K chỉ có quyền định đoạt khối tài sản là 500,6m2 (445m2 + 55,6m2).

Vì vậy, ngày 01/11/2013 cụ K lập Hợp đồng tặng cho anh C, chị L1 diện tích đất 180,4m2 và ngày 24/02/2014 lập Hợp đồng tặng cho bà S, ông V diện tích đất 233,5m2 là nằm trong khối tài sản của cụ K có quyền định đoạt; do đó các hợp đồng tặng cho này có hiệu lực pháp luật. Do các Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cụ K với anh C, chị L1 và giữa cụ K với bà S, ông V có hiệu lực pháp luật, nên các Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa anh C, chị L với Ngân hàng CT ngày 20/7/2016 và Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa bà S và ông V với Ngân hàng AC ngày 30/8/2016 là đúng quy định của pháp luật. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định 7 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng diện tích đất 233,5m2 giữa cụ K với bà S, ông V ngày 24/02/2014 vô hiệu là không đúng.

[6] Đối với Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cụ K với bà S ngày 28/9/2017, theo đó cụ K tặng cho bà S 476,1m2 đất, bà S đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 02/11/2017 là vượt quá tài sản của cụ K có quyền định đoạt, ảnh hưởng đến quyền hưởng thừa kế của các đồng thừa kế khác nên vô hiệu. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định hợp đồng này vô hiệu là có căn cứ. Mặt khác, diện tích đất cụ K tặng cho bà S nêu trên, ngày 12/12/2017 bà S thế chấp tại Ngân hàng TT để vay tiền, nhưng thực tế ông T là người đang quản lý, sử dụng đất và trên đất có các tài sản của ông T.

Do đó, khi giải quyết sơ thẩm lại vụ án cần làm rõ quá trình lập hồ sơ tín dụng thì Ngân hàng TT có thẩm định tài sản thế chấp không. Và làm rõ các tài sản trên đất là của ông T hay của bà S. Trong khi chưa làm rõ các nội dung nêu trên, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm đã xác định giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất giữa bà S và ông V với Ngân hàng TT ngày 12/12/2017 ngay tình là chưa đủ căn cứ.