Bản án 131/2026/DSSTTranh chấp hợp đồng thuê tài sản

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Á khởi kiện Bị đơn ông Huỳnh Văn L. Ông L có nơi cư trú ấp L, xã C, tỉnh An Giang nên Tòa án nhân dân khu vực 11 – An Giang thụ lý giải quyết là đúng thẩm quyền theo quy định tại Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[2] Về quan hệ tranh chấp: Tại đơn khởi kiện và các biên bản làm việc tại Tòa án, Nguyên đơn và Bị đơn đều thống nhất tranh chấp việc thuê quyền sử dụng đất và thuê quyền sở hữu nhà ở. Đồng thời, Bị đơn yêu cầu bồi thường thiệt hại. Do vậy, vụ án được xác định là tranh chấp về Hợp đồng dân sự, cụ thể “Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và yêu cầu bồi thường thiệt hại” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[3] Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Dương Thảo Y; Văn phòng C2 có yêu cầu vắng mặt; Ngân hàng thương mại cổ phần X và bà Trương Thị Lệ H đã được triệu tập nhưng vắng mặt. Căn cứ Điều 227, Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự nêu trên là có căn cứ.

[4] Tại phiên tòa, Nguyên đơn có thay đổi yêu cầu khởi kiện: yêu cầu ông Huỳnh Văn L, bà Dương Thảo Y, Huỳnh Tuyết N, Huỳnh Gia N1, Huỳnh Ngọc N2 cùng phải giao trả cho bà Nguyễn Thị Á diện tích 100,7m² theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DK 966954, số vào sổ CS01630, thửa 276, tờ bản đồ số 10, loại đất ở đô thị, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh A cấp ngày 17/4/2023 tại các mốc điểm 1,36,37,29,21,5 và tài sản gắn liền trên đất là nhà ở điểm - diện 1,36,37,34,29,28,22,4,41,32 theo Bản trích đo hiện trạng khu đất ngày 03/3/2026 của Công ty TNHH Đ1. các mốc (100,7m² 99,4m2 1,3m2) tích tại Bị đơn ông Huỳnh Văn L có thay đổi yêu cầu phản tố: yêu cầu bà Á trả chi phí đầu tư 02 phòng ngủ, gác lửng theo kết quả định giá của Công ty T1 là 27.141.650 đồng; Rút lại yêu cầu bà Á trả chi phí xây dựng kệ bếp với số tiền 840.900 đồng; Rút lại yêu cầu bà Á bồi thường số tiền 06 tháng hợp đồng do chấm dứt hợp đồng trước thời hạn là 36.000.000 đồng.

Xét thấy, việc thay đổi yêu cầu khởi kiện, yêu cầu phản tố của Nguyên đơn bà Á, Bị đơn ông L không vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện ban đầu. Căn cứ Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, Hội đồng xét xử xét chấp nhận việc thay đổi yêu cầu khởi kiện, yêu cầu phản tố của các đương sự.

[5] Tại phiên tòa, Nguyên đơn và Bị đơn thống nhất kết quả đo đạc, xem xét thẩm định tại chỗ hiện trạng tài sản được thể hiện theo Bản trích đo hiện trạng khu đất ngày 03/3/2026 của Công ty TNHH Đ1, cụ thể: diện tích 100,7m² 11 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DK 966954, số vào sổ CS01630, thửa 276, tờ bản đồ số 10, loại đất ở đô thị, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh A cấp ngày 17/4/2023 tại các mốc điểm 1,36,37,29,21,5 và tài sản gắn liền trên đất là nhà ở diện tích 99,4m2 (100,7m² - 1,3m2) tại các mốc điểm 1,36,37,34,29,28,22,4,41,32. Đây là những tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

[6] Xét yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn, Hội đồng xét xử xét thấy, Người đại diện hợp pháp Nguyên đơn và Bị đơn đều thống nhất ngày 26/7/2023 giữa bà Nguyễn Thị Á và Huỳnh Văn L có ký Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là diện tích 100,7m² đất, nhà ở: diện tích 19,9m², cấp nhà N3.3; nhà ở diện tích 74,5m², cấp nhà N3.2 (trong đó nhà cấp 4 diện tích 48,7m² + gác diện tích 25,8m²), Hợp đồng thuê được Văn phòng chứng Lục Văn Tiến công chứng. Như vậy, hợp đồng thuê giữa bà Á với ông L được xác lập trên cơ sở tự nguyện thỏa thuận giữa các bên, hình thức và nội dung hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái với đạo đức xã hội, nên làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên theo Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015, bà Á đã giao đất và nhà cho ông L và hiện nay ông L đang quản lý, sử dụng.

Tuy nhiên, Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chưa thực hiện thủ tục đăng ký theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013, nay Nguyên đơn yêu cầu vô hiệu Hợp đồng thuê, Bị đơn cũng có yêu cầu hủy bỏ Hợp đồng thuê là có căn cứ chấp nhận theo Điều 117, Điều 112, Điều 131, Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 188 Luật Đất đai 2013. Phía ông L đồng ý cùng vợ là bà Y và các con giao trả tài sản cho bà Á là phần đất diện tích 100,7m² đất tại các mốc điểm 1,36,37,29,21,5 và tài sản gắn liền trên đất là nhà ở điểm 1,36,37,34,29,28,22,4,41,32 theo Bản trích đo hiện trạng khu đất ngày 03/3/2026 của Công ty TNHH Đ1.

Xét thấy, đây là sự tự nguyện của đương sự nên có cơ sở Hội đồng xét xử xem xét chấp nhận. các mốc (100,7m² 99,4m2 1,3m2) diện tích tại - Tại phiên tòa, Nguyên đơn và bị đơn thống nhất thỏa thuận, Nguyên đơn bà Á trả cho Bị đơn ông L số tiền đặt cọc 18.000.000 đồng, số tiền giá trị chi phí đầu tư 02 phòng ngủ, gác lửng là 27.141.650 đồng. Bị đơn ông L có nghĩa vụ tháo dỡ, di dời 02 phòng ngủ, gác lửng ra khỏi tài sản thuê. Việc giao tiền, giao trả tài sản thuê và tháo dỡ, di dời tài sản của ông L ra khỏi tài sản thuê được thực hiện vào ngày 11/8/2026.

Xét thấy, đây là sự tự nguyện của đương sự nên có cơ sở Hội đồng xét xử xem xét chấp nhận. Đối với các tài sản khác được thể hiện tại Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ, tại phiên tòa Người đại diện hợp pháp Nguyên đơn với Bị đơn ông L xác định không tranh chấp, không yêu cầu Tòa án giải quyết nên Hội đồng xét xử không đề cập giải quyết.

Từ những phân tích trên, có cơ sở vô hiệu Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là diện tích 100,7m² đất, nhà ở: diện tích 19,9m², cấp nhà N3.3; nhà ở diện tích 74,5m², cấp nhà N3.2 (trong đó nhà cấp 4 diện tích 48,7m² + gác diện tích 25,8m²) ngày 26/7/2023 giữa bà Nguyễn Thị Á và 12 ông Huỳnh Văn L là vô hiệu; Buộc ông Huỳnh Văn L, bà Dương Thảo Y, cháu Huỳnh Tuyết N, cháu Huỳnh Gia N1, cháu Huỳnh Ngọc N2 có nghĩa vụ tháo dỡ, di dời 02 phòng ngủ, gác lửng trả lại tài sản thuê cho bà Nguyễn Thị Ánh P đất diện tích 100,7m² đất tại các mốc điểm 1,36,37,29,21,5 và tài sản gắn trên đất là nhà ở diện tích 99,4m2 (100,7m² - 1,3m2) tại các mốc điểm 1,36,37,34,29,28,22,4,41,32 theo Bản trích đo hiện trạng khu đất ngày 03/3/2026 của Công ty TNHH Đ1; Bà Nguyễn Thị Á có nghĩa vụ trả cho ông Huỳnh Văn L số tiền đặt cọc 18.000.000 đồng, số tiền chi phí đầu tư 02 phòng ngủ, gác lửng là 27.141.650 đồng. Việc giao tiền, giao trả tài sản thuê và tháo dỡ, di dời tài sản của ông L ra khỏi tài sản thuê được thực hiện vào ngày 11/8/2026.

[7] Đối với những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm: bà Dương Thảo Y, Văn phòng C2, Ngân hàng thương mại cổ phần X và bà Trương Thị Lệ H không có yêu cầu gì nên Hội đồng xét xử không đề cập giải quyết.

[8] Về chi phí tố tụng: Tại phiên tòa, Nguyên đơn và Bị đơn thống nhất tự nguyện chịu chi phí tố tụng, Hội đồng xét xử xét chấp nhận sự tự nguyện của các đương sự.

[9] Về án phí dân sự sơ thẩm: Các đương sự phải chịu án phí theo quy định Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.