Bản án 12/2022/DS-GĐTTranh chấp hợp đồng thuê tài sản

[1] Ngày 05/6/2015, tại Văn phòng công chứng NY, ông Nguyễn Bá C1, bà Nguyễn Thị S và bà Nguyễn Thị Lê N ký hợp đồng thuê nhà; theo đó ông C1, bà S cho bà N thuê một phần ngôi nhà tại 83 AC, Tổ 43C, phường HKB, quận LC, thành phố Hồ Chí Minh có diện tích 90m2 để kinh doanh cà phê, giải khát, thời hạn cho thuê là 4 năm 7 tháng kể từ ngày 01/6/2015. Hợp đồng thuê nhà nêu trên đã được công chứng theo quy định nên hợp đồng thuê nhà giữa ông C1, bà S với bà N có hiệu lực pháp luật.

[2] Theo Điều 4 của hợp đồng thuê nhà thì: “1. Giá thuê nhà nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này là 13.000.000 đồng/tháng. Sau 02 năm giá thuê nhà sẽ tăng không quá 10%/năm;

2. Phương thức thanh toán: Thanh toán 01 năm 01 lần vào tháng 12 hàng năm”. Bà N cho rằng tiền thuê nhà hàng năm được thanh toán vào tháng 12 cuối năm đó, có nghĩa là tiền thuê nhà năm 2017 được thanh toán vào tháng 12/2017. Vợ chồng ông C1 khai tiền thuê nhà thanh toán vào tháng 12 hàng năm là thanh toán vào tháng 12 của năm trước mới được sử dụng mặt bằng cho thuê vào năm sau. Theo tờ “Cam kết” ngày 21/01/2016 có nội dung: “...Bên thuê nhà phải nộp tiền năm sau vào tháng 12 hàng năm. Nhưng Bên thuê nhà không thực hiện được; nay thống nhất thời gian nộp tiền như sau: Bên thuê nộp trước 2 tháng = 26.000.000 đồng đến hết tháng 03 năm 2016, nếu Bên thuê không chồng đủ hết năm thì coi như hợp đồng bị huỷ”; cuối tờ “Cam kết” có ghi: Ngày 21/01/2016, bà N đã giao cho ông C1 số tiền 26.000.000 đồng và ngày 27/5/2016 bà N giao cho ông C1 130.000.000 đồng. Tại Kết luận giám định số 57/GĐ-TL ngày 09/8/2019, Phòng Kỹ thuật hình sự Công an thành phố Đà Nẵng đã kết luận chữ ký mẫu mang tên bà N với chữ ký trong tờ “Cam kết” nêu trên là do cùng một người ký ra. Mặt khác, tại Biên bản hoà giải ngày 29/6/2018, bà N cũng khai tháng 01/2015 bà thanh toán số tiền 156.000.000 đồng là tiền thuê nhà kể từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2015; tháng 01/2016, bà thanh toán số tiền 146.000.000 đồng là tiền thuê nhà kể từ ngày 01/01/2016 đến ngày 31/12/2016. Tại Biên bản ghi lời khai ngày 18/7/2017 tại Cơ quan cảnh sát điều tra Công an quận LC, bà N khai phương thức thanh toán theo hợp đồng là vào tháng 12 hàng năm, tuy nhiên hai bên thống nhất là thanh toán vào đầu năm. Như vậy, căn cứ vào lời khai của các bên, nội dung tờ “Cam kết” ngày 21/01/2016 và thực tế việc thanh toán tiền thuê nhà năm 2015, 2016 có cơ sở xác định các bên thỏa thuận phương thức thanh toán tiền thuê nhà năm sau vào tháng 12 năm trước tức trong tháng 12/2016, bà N phải thanh toán tiền thuê nhà năm 2017 cho vợ chồng ông C1.

[3]

Tuy nhiên, bà N không trả tiền thuê nhà năm 2017 cho vợ chồng ông C1 mà giao lại nhà cho bà Lê Thị H trông coi vào tháng 02/2017. Vợ chồng ông C1 có nhờ anh Lê Xuân T1 (con rể của vợ chồng ông C1) liên lạc với bà N để yêu cầu trả tiền thuê nhà. Ngày 20/3/2017, bà N có chuyển vào tài khoản của anh T1 số tiền 60.022.000 đồng. Anh T1 đã nhắn tin cho bà N với nội dung: “Chị chuyển tiền vào tài khoản không theo hợp đồng nên đề nghị chị vào ngay để giải quyết, gia đình bên anh không chấp nhận làm ăn như vậy, nếu ngày 22/3/2017 mà không có mặt thì gia đình anh đóng cửa quán”(BL 40). Bà N nhắn lại cho anh T1: “E đang ở ngoài biển ở nhà mấy người chuyển bao nhiêu e chưa liên lạc về được. Nếu chưa chuyển được cho ông bà đủ thì A TC. Nếu A cảm thấy việc làm của A nói mà tốt thì A cứ làm. Và A kg phải đóng cửa đâu để e tháo hết tất cả đồ về. Và đó là A tự phá HĐ” (BL 39). Sau đó, bà N tiếp tục chuyển số tiền 30.000.000 đồng (ngày 23/3/2017) và 50.000.000 đồng (ngày 28/4/2017) vào tài khoản của anh T1. Vợ chồng ông C khai có biết việc bà N chuyển tiền vào tài khoản của anh T1 nhưng vợ chồng ông không nhận vì bà N trả không đủ và không đúng thời hạn theo hợp đồng. Anh T1 giao số tiền 140.000.000 đồng cho Cơ quan điều tra Công an quận LC để trả lại cho bà N. Như vậy, có cơ sở xác định bà N chưa thanh toán tiền thuê nhà năm 2017 cho vợ chồng ông C1 như hợp đồng đã ký.

[4] Theo Điều 5 của hợp đồng thuê nhà thì: “Bên A có quyền đơn phương đình chỉ thực hiện Hợp đồng nhưng phải báo cho bên B biết, nếu bên B có một trong các hành vi sau đây: + Không trả tiền thuê nhà cho bên A mà không có lý do chính đáng; + Sử dụng tài sản không đúng mục đích thuê...”. Như vậy, theo thỏa thuận nêu trên thì vợ chồng ông C1 có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà với bà N khi bà N không trả tiền thuê mà không có lý do chính đáng; đồng thời, vợ chồng ông C1 phải thông báo về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà cho bà N biết. Theo lời khai của vợ chồng ông C1 thì vào các ngày 22/02/2017, 03/3/2017 vợ chồng ông đã viết thông báo yêu cầu bà N phải có mặt để giải quyết việc thanh toán và thanh lý hợp đồng trước ngày 22/3/2017, thông báo được giao cho bà H. Thực tế, ngày 20/3/2017, bà N đã nhận được tin nhắn từ anh T1 yêu cầu bà N phải có mặt tại 83 AC vào ngày 22/3/2017 để giải quyết hợp đồng thuê nhà, nếu ngày 22/3/2017 không có mặt thì vợ chồng ông C1 sẽ đóng cửa quán.

Do đó, có cơ sở xác định bà N đã được thông báo về việc vợ chồng ông C1 sẽ chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Tòa án cấp sơ thẩm, Tòa án cấp phúc thẩm và Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xác định bà N đã vi phạm nghĩa vụ trả tiền thuê nhà năm 2017 như thỏa thuận tại Điều 4, Điều 5 của hợp đồng thuê nhà nên vợ chồng ông C có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà với bà N là có căn cứ, đúng thỏa thuận của các bên.

[5] Khoản 3 Điều 426 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán”.

Do đó, bà N chỉ phải thanh toán tiền thuê tương ứng khoảng thời gian từ ngày 01/01/2017 đến thời điểm hợp đồng thuê nhà chấm dứt.

Tuy nhiên, bà N không đến để trả tiền thuê, thu dọn tài sản để bàn giao nhà cho vợ chồng ông C1. Tại Điều 8 Hợp đồng thuê nhà ngày 05/6/2015, hai bên thỏa thuận nếu phát sinh tranh chấp thì hai bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau, trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết. Thực tế, vợ chồng ông C1 không có đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết mà tự ý khóa cửa nhà dẫn đến thiệt hại là khoản thu nhập bị mất từ việc cho thuê nhà.

Do đó, cả hai bên đều có lỗi và mỗi bên phải chịu 1/2 thiệt hại là tiền thuê nhà từ ngày chấm dứt hợp đồng thuê nhà đến khi xét xử sơ thẩm. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm lại xác định chỉ có bà N có lỗi, từ đó chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của vợ chồng ông C1 là không đúng và không đảm bảo được quyền lợi của bà N. Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng không hủy Bản án dân sự sơ thẩm và hủy Bản án dân sự phúc thẩm để giao hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm xét xử lại sơ thẩm, mà quyết định giữ nguyên Bản án dân sự phúc thẩm là không đúng.